Saber identificar os melhores fundos imobiliários é fundamental para quem quer investir nesse setor de forma diversificada a aproveitar o bom momento.
Em geral, os melhores fundos imobiliários detêm em seu portfólio os melhores imóveis. No Brasil, o investimento em imóveis é uma prática já conhecida por muitos.
Investir nos melhores fundos imobiliários pode alavancar seu patrimônio de forma extraordinária no longo prazo. Isso porque os fundos imobiliários de qualidade superior entregam rendimentos acima da média dos investimentos tradicionais (tesouro direto, CDB, LCI), e com isso potencializam a rentabilização dos seus ativos.
Nesse artigo abordaremos alguns itens fundamentais, no intuito de formular um guia de como é feita uma boa análise dos fundos imobiliários:
- Como funcionam os melhores fundos imobiliários
- Como analisar os melhores fundos imobiliários
- Como calcular o rendimento de um fundo imobiliário
- Onde buscar informações sobre um fundo imobiliário
- Como investir nos melhores fundos imobiliários
Como funcionam os melhores fundos imobiliários
Antes de falarmos sobre os melhores fundos imobiliários, primeiro precisamos entender o funcionamento deles.
Fundos de investimento imobiliário, ou FIIs, são condomínios de investimento fechados onde, qualquer investidor, através de uma corretora de valores, pode adquirir cotas.
O capital do fundo é investido no setor imobiliário, tanto através da construção e/ou aquisição de imóveis, como por investimento em ativos financeiros lastreados no setor imobiliário.
Ao adquirir cotas desse fundo, o investidor adquire o direito de participar do rateio dos rendimentos do FII.
Conheça quais são os 5 tipos de fundos de investimento imobiliário existentes:
- Fundos de tijolo;
- Fundos de papel (ou recebíveis);
- Fundos de desenvolvimento;
- Fundos de fundos (FOF); e
- Fundos híbridos.
A seguir, uma breve explanação desses tipos de FII:
Fundos de tijolo
Os fundos de tijolo são assim representados por apresentarem imóveis físicos, que possuem uma construção tangível.
Esses ativos possuem um endereço e o gestor do fundo deve rentabilizar através da compra imobiliária para gerar aluguéis ou ganhar com a venda dos imóveis.
Um bom fundo de tijolo é aquele que busca uma renda crescente com potencial de valorização e reajustes de aluguéis.
Fundos de papel (ou recebíveis)
Os fundos de papel são fundos imobiliários conhecidos pela capacidade de gerar caixa de forma segura, investindo em ativos de renda fixa.
Esses ativos financeiros são lastreados no mercado imobiliário. Como exemplos desses ativos temos:
- CRI – Certificados de Recebíveis Imobiliários
- LCI – Letras de Crédito Imobiliário
- LH – Letras Hipotecárias
Fundos de desenvolvimento
Os fundos de desenvolvimento imobiliário detêm o grau de risco mais elevado dentre os FIIs. Nesse tipo de fundo, o gestor investe na construção de imóveis.
O intuito é vender os imóveis construídos com a expectativa de obtenção de lucro, e, consequentemente, passar esse lucro sob forma de rendimento aos cotistas.
FoFs – Fundo de fundos
Os fundos que investem em fundos, ou FOFs, seguem a mesma lógica dos fundos de ações. Eles investem o capital disponível em aquisição de cotas de outros fundos.
Essa modalidade é indicada para quem deseja montar uma carteira de fundos bem diversificada. Entretanto, deve-se ficar atento às taxas de administração praticadas.
Fundos híbridos
São fundos cujo a classificação e estratégia de investimento não observa nenhuma concentração das classificações anteriores.
Geralmente são fundos que mesclam duas ou mais modalidades de investimento, das vistas anteriormente.
Como analisar os melhores fundos imobiliários
Podemos dizer que não existe uma “receita de bolo” incontestável para indicar se um fundo imobiliário é superior ao outro.
Porém, podemos afirmar que algumas especificidades são inerentes a todos os melhores fundos de investimento imobiliário.
Dentre elas, podemos citar as 4 mais importantes:
- Transparência;
- Equidade entre os investidores;
- Prestação de contas periódicas (accoutability); e
- Responsabilidade corporativa.
Estas são qualidades primordiais para atestar se um fundo imobiliário é digno de gerir um portfólio de ativos e entregar resultados perenes.
Transparência
Disponibilizar para as partes interessadas (stakeholders) as informações que sejam de interesse comum, e não apenas aquelas impostas por disposições legais ou regulamentos.
Equidade entre os investidores
Tratar de modo igualitário cada investidor. Cada cotista do fundo tem sua importância, independentemente da quantidade de capital investido, ou quantidade de cotas que possui do fundo.
Prestação de contas (accountability)
Prestar contas de sua atuação de forma clara, concisa e compreensiva, assumindo integralmente as consequências de seus atos e omissões. Atuar com responsabilidade e diligência.
Responsabilidade corporativa
Zelar pela viabilidade econômico-financeira dos fundos imobiliários.
Reduzir as externalidades negativas de seus negócios e suas operações.
Ampliar as externalidades positivas, levando em consideração seu modelo de negócio.
Como calcular o rendimento de um fundo imobiliário
Os retornos dos fundos imobiliários se resultam de 2 formas:
- Valorização das cotas; e
- Recebimento dos rendimentos mensais (alugueis ou recebíveis).
A primeira delas, valorização das cotas, se dá de acordo com a oferta e a demanda das cotas na bolsa de valores, onde é feita a negociação das mesmas.
A segunda, por sua vez, é o principal fator que traz os investidores para os fundos de investimento imobiliário.
A expectativa aqui é usufruir com o rendimento mensal proveniente dos aluguéis dos imóveis e/ou dos recebíveis imobiliários.
Cada fundo imobiliário têm o dever de creditar, no mínimo, 95% do rendimento mensal do fundo na conta dos cotistas.
No caso dos fundos de ativos imóveis, a quantidade de rendimento do fundo varia proporcionalmente à taxa de vacância do mesmo.
Quanto maior for essa taxa, maior é o espaço desocupando no empreendimento. Consequentemente, menos aluguel entra no caixa do fundo.
Onde buscar informações sobre um fundo imobiliário
Os fundos imobiliários existem a bastante tempo. Foi em 1994, através da Lei Federal 8.688/93, que a CVM regulamentou o funcionamento dos fundos no Brasil.
Entretanto, foi apenas nos últimos 10 anos que que os FIIs ganharam maior notoriedade no setor financeiro, entrando no radar de analistas e financistas.
Os fundos imobiliários ainda não são tão explorados quanto as ações. Portanto, encontrar informações de qualidade sobre eles pode demandar um esforço maior.
Segue abaixo um glossário com 5 passos para auxiliar o investidor na busca de informações sobre os fundos imobiliários:
- Pesquise sobre fundos imobiliários em nosso site;
- Levante quais são os ativos dentro de cada um dos fundos imobiliários desejados;
- Levante informações sobre valor patrimonial dos imóveis que compõem o FII;
- Pesquise sobre outros empreendimentos comerciais da região;
- Aprenda a avaliar o binômio: valor patrimonial x valor de mercado; e
- Descubra como funciona a distribuição dos lucros do FII.
Em suma, esse formato é utilizado pela maioria dos analistas de fundos imobiliários.
Entretanto, pode ser um pouco trabalhoso e cansativo. Mas para resolver esse problema, existem no mercado alguns sites especializados em análise de fundos imobiliários.
Esses portais entregam a informação “mastigada” para o investidor, e em troca, cobram uma taxa de adesão.
Essa taxa, em geral, é paga rapidamente com os rendimentos conquistados com as boas práticas de investimento pautadas na informação de qualidade.
Portanto, ao invés de encarar como um gasto, o investidor terá a certeza de estar fazendo um bom investimento.
Por outro lado, se desejar investir com sua própria análise, você também pode encontrar informações relevantes no nosso site. Navegue por ele e saiba tudo sobre os principais acontecimentos no mercado de FIIs.
Como investir nos melhores fundos imobiliários
Após estudar os melhores fundos imobiliários e escolher em qual irá investir seu capital, o próximo passo é ser cadastrado em uma corretora de valores.
O processo para aquisição de cotas de FIIs é bem parecido com o de compra de ações.
A compra das cotas é realizada através do Home Broker de sua corretora, assim como é feita com as ações.
Ticker (código) do Fundo Imobiliário
Os fundos imobiliários são negociados em bolsa de valores através dos tickers “XXXX11”, onde XXXX representa as 4 letras que classificam cada fundo.
Por exemplo: O fundo imobiliário BTG Pactual Corporate Office Fund é negociado através do ticker BRCR11.
Portanto, ao adicionar esse ticker no Home Broker de sua corretora, você poderá acompanhar, em tempo real, as negociações das cotas desse fundo.
Atualmente o mercado de FIIs conta com aproximadamente 245 fundos imobiliários ativos.
Entretanto, apenas 100 fundos contam com uma maior liquidez, sendo esses, os classificados no índice IFIX.
Taxa zero de corretagem
Hoje em dia, as principais corretoras do Brasil estão trabalhando com taxa zero de corretagem para aquisição de cotas de FIIs.
Em linhas gerais, isso significa que ao comprar as cotas, não é cobrada nenhuma taxa adicional além dos emolumentos previstos em lei.
E como mostramos acima, você ainda pode contar com as carteiras recomendadas de fundos imobiliários, onde analistas fazem o trabalho de garimpar as melhores oportunidades.
Por isso, investir nos melhores fundos imobiliários é uma tarefa que exige dedicação e estudo. Porém, o resultado é compensador.
