[CRI] Certificado de Recebíveis Imobiliários - Um guia completo

O setor imobiliário no Brasil é querido por muitos investidores. Entretanto, poucos sabem que existem formas de se investir nesse mercado sem comprar imóveis físicos. Uma delas é investir em CRI.

Neste artigo sobre CRI, iremos abordar os seguintes itens:

    1. Significado
    2. Conceito
    3. Como funciona
    4. Riscos
    5. Rentabilidade
    6. Investimento
    7. Fundos imobiliários de recebíveis
    8. Influência nos Fundos Imobiliários
    9. Vantagens
    10. Desvantagens
    11. Considerações

O CRI é um título de renda fixa. Esperamos que esse artigo vos auxilie na compreensão desse tipo de investimento.

A propósito, tais certificados estão presentes na composição de boa parte das carteiras dos Fundos de Investimento Imobiliário existentes no Brasil.

CRI - Significado

CRI

O CRI, ou Certificado de Recebíveis Imobiliários, é um título de renda fixa que gera um direito fiduciário a quem o possui.

A propósito, esses títulos são, geralmente, de longo prazo.

Investidores, pessoa física ou jurídica, compram esses títulos no intuito de financiar empreendimentos de empresas privadas do setor imobiliário.

Os certificados são emitidos por companhias securitizadoras de crédito imobiliário.

O portador desse título terá o direito de receber um prêmio, na forma de juros, do emissor, após um determinado período.

Esse prêmio na forma de juros será pago em período pré-definido no contrato do certificado de recebível.

Então, o prazo deste pode ser mensal, trimestral, semestral ou até mesmo anual.

Quando do vencimento do título, o portador receberá integralmente o seu dinheiro investido de volta.

Valor mínimo

A maior parte dos CRI possuem valor unitário que gira em torno de R$ 300 mil.

Ademais, o valor alto da cota impede que investidores de pequeno porte comprem esses títulos.

Em linhas gerais, esse tipo de investimento é acessado por investidores qualificados e superqualificados, salvo alguns casos pontuais.

CRI - Conceito

CRI

O conceito do certificado de recebível é semelhante ao do LCI (Letra de crédito Imobiliário).

Contudo, a diferença aparente está no tipo de instituição que emite o título.

O LCI é emitido por uma instituição financeira, como um banco ou financeira, autorizados pelo Banco Central (BC).

Já o certificado de recebível é emitido por uma instituição não financeira, como é o caso das securitizadoras.

Securitizadoras

A palavra securitização foi adaptada do inglês securitization, termo coerente com a denominação, em inglês, de valores mobiliários: “securities”.

Em linhas gerais, as securitizadoras têm o papel de levantar recursos no mercado de capitais por meio de emissões de valores mobiliários.

Essas companhias desenvolveram mecanismos para vender empréstimos de suas carteiras de crédito.

Um mecanismo conhecido como “transferência de risco de crédito”.

É como se a empresa securitizadora transformasse os créditos imobiliários descontados pelo originador em títulos, que seriam vendidos a posteriori no mercado de capitais.

Esses títulos são Certificados de Recebíveis Imobiliários.

Tipos de CRI

Existem basicamente 2 tipos, são eles:

  1. Contratos que possuem apenas uma empresa como devedora (Corporativo)
  2. Contratos que possuem vários devedores (Pulverizado)

LCI e CRI

Assim como os LCI, os títulos de recebíveis são isentos de importo de renda (IR).

Entretanto, não são protegidos pelo FGC (Fundo Garantidor de Crédito).

Falaremos mais sobre as semelhanças e diferenças entre CRI e LCI mais à frente nesse artigo.

Como funciona um CRI

CRI

Os CRI podem ser pré-fixados ou pós-fixados, e não existe uma regra estabelecida para o cálculo do rendimento desses títulos.

No entanto, é mais comum vermos títulos atrelados ao IPCA, incrementados por uma taxa prefixada.

Existem inúmeros títulos desses disponíveis no mercado. Há os que pagam juros semestralmente e amortizações periódicas, em menor tempo.

Recebíveis imobiliários

Imagine uma empresa do setor imobiliário que queira realizar executar um empreendimento – Um prédio comercial de 18 andares, com 144 salas.

Suponha também que esta construtora conseguiu vender todas as salas financiadas por um valor de R$ 100 mil cada.

Considere que os financiamentos foram de 120 meses, a uma taxa de IPCA + 2% ao mês.

Se essa empresa aguardar todo o período de vigência do financiamento, ela irá demorar 120 meses para receber os R$ 14,4 milhões, mais os juros do período.

Como forma de antecipar esse pagamento, essa construtora vai até uma securitizadora e emite um título de recebível para levantar esse dinheiro.

Com isso ela vende os títulos para esses investidores e com isso os mesmos ganham os juros inerentes ao período.

Prazo

Considerando que os contratos atrelados à financiamento do mercado imobiliário costumam ser de longo prazo, os certificados de recebíveis também costumam ter vencimentos de prazos maiores.

Os prazos de vencimento para os títulos costumam ser de quatro a dez anos, dependendo do perfil de investimento.

A propósito, um ponto que deve ser analisado é se o investidor decida por se desfazer do título antes do vencimento.

Neste caso, o investidor deve estar disposto a negociar o papel a outro investidor no mercado chamado “secundário”.

O desafio é que no mercado secundário, os papéis costumam ter seu preço descontado devido à baixa liquidez.

Ou seja, você pode acabar tendo prejuízo na hora de vender, ou até mesmo não ter o seu dinheiro de volta.

Contudo, espera-se que o mercado secundário de certificados de recebíveis se expanda e cresça no futuro, visto que os títulos estão se pulverizando entre os investidores.

Fato semelhante foi observado no mercado secundário de debêntures, que cresceu bastante nos últimos anos devido a maior procura pelos papéis.

CRI - Riscos

CRI

Como já mencionado, os certificados de recebíveis imobiliários não possuem proteção do Fundo Garantidor de Crédito (FGC).

Portanto, é preciso cautela na hora de investir nesse tipo de título.

Todavia, existem agências de classificação de risco que dão notas para algumas emissões.

As principais são: Standard & Poor’s, Moody’s e Fitch Ratings.

Cada uma delas controla uma parcela grande do mercado global, avaliando o risco dos investimentos mundo afora.

É o caso de ficar de olho nesse ranking, como forma de mitigar os riscos envolvidos no ato do investimento e aquisição desses títulos.

Em boa parte dos casos, os ratings de CRI são até mais bem avaliados que investimentos e garantias oferecidas por bancos, como os LCI por exemplo.

Outra forma de avaliar o risco envolvido no título está relacionada ao valor da rentabilidade do mesmo.

Segundo especialistas do setor, quanto maior a rentabilidade dos certificados de recebíveis, maior o risco.

Segundo Erika Lacreta, gerente de Representação Institucional da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima): “Essa proporção tem a ver com o indicador de risco x retorno. Quanto maior o risco, maior o retorno”.

“O investidor tem de olhar o que está por trás do certificado, qual o lastro e quem é responsável por fazer aquele pagamento, para saber qual o risco do investimento”, diz ela.

Contudo, é importante salientar que, apesar de não serem protegidos pelo FGC, esse tipo de investimento está longe de ser inseguro.

CRI - Rentabilidade

CRI

Formas de remuneração

Segue abaixo as formas de remuneração dos títulos de recebíveis, indexado aos indicadores:

  • Percentual do CDI puro
  • Percentual do CDI mais um spread (prêmio)
  • Índices de preços: IGP-M, IPCA, etc
  • Taxas pré-fixadas

Ao investir em um certificado de recebível, você não tem um banco como intermediário.

Portanto, as taxas de rentabilidade são melhores, devido ao aumento do risco embutido no investimento.

CRI - Investimento

CRI

Perfil do investidor

Para se investir em um CRI, o usuário deve ter em mente que existe um perfil diferente de investimento para cada perfil de investidor.

Talvez esse não seja o mais apropriado para o seu perfil, portanto, devemos estudar cada tipo de investimento antes de aportar dinheiro nele.

Investimentos em certificados de recebíveis estão em franca expansão, devido os bancos não estarem oferecendo mais tantos produtos para este setor.

O “boom” imobiliário rendeu boas oportunidades no passado recente, oferecendo taxas convidativas para quem investiu em títulos de recebíveis.

Atualmente a expectativa é grande para os próximos anos com o aquecimento do setor imobiliário.

Para quem é indicado os CRI

Geralmente certificados de recebíveis são indicados para pessoas que esgotaram sua cota do FGC, que atualmente é de R$ 250 mil, ou procuram diversificar seus investimentos.

Os investimentos em certificados de recebíveis costumam ter sua rentabilidade acima da taxa entregue por títulos como LCI, LCA, CDB, etc.

Essa rentabilidade superior se dá devido ao maior “risco” atrelado a esse tipo de investimento.

Contudo, não podemos deixar de citar que existem emissões com grandes quantias, e emissores muito confiáveis.

Tal fato rebaixa o risco do investimento, tornando-o, na maioria das vezes, bem recomendado.

Por fim, é interessante que o investidor que tenha interesse no investimento, que faça o cálculo para comparar quem rende mais.

Investidor qualificado

Na maior parte dos casos, os investimentos em títulos de recebíveis são acessíveis apenas a investidores qualificados.

Tal regra imposta pelo governo no intuito de “proteger” aquele investidor que possui menos influência no mercado financeiro.

Portanto, é alegado pelo governo que, devido ao risco envolvido em alguns investimentos, o estado tenta evitar que investidores mais “leigos” aportem dinheiro nos investimentos mais “qualificados”.

Investidor qualificado, segundo a CVM, é aquele que possui alguma certificação de investidor do mercado financeiro ou possui R$ 1 milhão ou mais investidos.

CRI - Fundos imobiliários de recebíveis

CRI

O Fundo de Investimento Imobiliário, ou FII, é caracterizado pela união de investidores que focam seus recursos no mercado imobiliário.

Tal sociedade tem o objetivo de comprar ou construir ativos imobiliários, no intuito de gerar renda através dos aluguéis, arrendamentos ou juros.

Os fundos imobiliários são categorizados em 3 grandes grupos. São eles:

  • Fundos de tijolo, ou desenvolvimento
  • Fundo de papel, ou recebíveis
  • Fundos de Fundos (FOF)

Neste artigo iremos abordar, de forma particular, os fundos de recebíveis.

Tais fundos investem seu capital, arrecadado através da emissão de cotas no mercado financeiro, em títulos de renda fixa.

Portanto, o administrador do fundo, que é responsável por gerir o patrimônio do mesmo, investe em LCI e CRI.

Alguns exemplos de Fundos de Investimento Imobiliário de Papel são: BCRI11, HGCR11, KNIP11, entre outros.

Ademais, o intuito de investir nesses títulos é aumentar a rentabilidade do fundo, através do recebimento dos juros pelos emissores.

Vantagens de se investir em FIIs

A principal vantagem de se investir em um fundo imobiliário é a capacidade de compra de uma cota do fundo a um valor acessível.

Existem fundos de recebíveis, composto por uma carteira de títulos de recebíveis diversificada, que disponibiliza cotas a valores de até R$ 10.

Ao comprar cotas desse fundo, você estará automaticamente rentabilizando o seu patrimônio de acordo com a rentabilização do fundo.

Portanto, mesmo um investidor comum, sem qualificação, pode investir em certificados de recebíveis através de um fundo de papel, ou recebíveis.

Outro ponto interessante é a liquidez que os fundos imobiliários proporcionam ao investidor.

Ao contrário do título de recebível, que obriga o portador esperar o prazo de liquidação do título, nos fundos imobiliários de recebíveis o investidor pode vender à mercado suas cotas a qualquer momento, sem ser prejudicado pela falta de compradores.

CRI - Influência nos fundos imobiliários

CRI

Existem à disposição no mercado financeiro fundos imobiliários com até 80% do seu patrimônio investido em títulos de recebíveis.

Os certificados de recebíveis estão presentes em grande escala na composição das carteiras dos fundos imobiliários.

Isso se dá ao fato dos títulos serem investimentos que pagam muito bem quando comparados a CDB, LCI e LCA, além de serem isentos de imposto de renda.

CRI - Vantagens

CRI

  1. Por se tratar de um título de renda fixa, o investidor conta com uma previsão das rentabilidades e amortizações do certificado de recebível
  2. Regime fiduciário de contrato garante que, se a securitizadora tiver dificuldades em honrar os pagamentos, o investidor não será prejudicado, visto que os recebíveis são segregados do patrimônio da emissora
  3. Isenção de IR (Imposto de Renda) e IOF (Imposto sobre Operações Financeiras), por se tratar de um incentivador do mercado imobiliário

CRI - Desvantagens

  • Valor alto para aquisição, geralmente na casa dos cem mil reais ou mais
  • Não são garantidos pelo FGC (Fundo Garantidor de Crédito)
  • Está sujeito ao risco de ocorrer problemas com a instituição que emitiu o certificado de recebível

CRI - Considerações

Para investir em CRI, é necessário que o usuário tenha uma conta em uma corretora de valores cadastrada na CVM.

Além disso, na maior parte dos casos, a pessoa tem que ser um investidor qualificado, segundo normas da CVM citadas ao longo do artigo.

Contudo, como mencionado ao longo do texto, existem formas mais interessantes de atrelar seus investimentos aos certificados de recebíveis.

A mais indicada delas é a aquisição de cotas de fundos imobiliários atrelados a títulos de recebíveis.

De fato, há inúmeras vantagens de se aplicar nesses fundos, e usufruir, simultaneamente, dos benefícios dos CRI.

Marcos Baroni
Marcos Baroni Especialista em FIIs (Suno Research)

Marcos Baroni é especialista em Fundos Imobiliários. Professor há 20 anos em cursos de Graduação e MBA nas áreas de Gestão de Projetos e Processos.

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