Os fundos imobiliários são ativos de renda variável.
Quanto a isso não há o que se discutir, haja vista que as cotas dos Fiis têm os seus preços variando recorrentemente na bolsa de valores por conta do interesse e, consequentemente, da oferta e demanda por parte dos investidores nessas cotas.
Além disso, os preços dos imóveis também variam ao longo do tempo, por diversos e aleatórios fatores.
No entanto, é valido destacar, aqui, que ao contrário dos fundos imobiliários, os juros, ou seja, o “preço” do dinheiro ou, ainda, em outras palavras, a remuneração do capital emprestado, é um ativo de renda fixa, podendo este ser pré ou pós-fixado e/ou, ainda, ser relativamente elevado ou baixo, dependo do nível do risco de crédito, isto é, da análise sobre uma possível falta de pagamento (calote) do montante financeiro emprestado.
Muitos destes juros, contudo, seguem um indicador de mercado para referência inicial de taxa a ser cobrada em um empréstimo.
É aí que entra a Taxa Selic.
Esta é a taxa básica de juros básica de toda a economia nacional, servindo, assim, de base para praticamente todas as outas taxas de juros nos negócios, além de ser utilizada também como base de rendimento para um título do tesouro nacional, o chamado Tesouro Selic.
Mas o que isso tem a ver com os fundos imobiliários, afinal?
A reflexão acerca dessa pergunta, na verdade, é bem simples.
Apesar do fato de os fundos imobiliários serem ativos de renda variável e a taxa Selic ser um parâmetro de renda fixa, este último é considerado o custo de oportunidade na conjuntura nacional dos investimentos, ou seja, a taxa Selic serve de rendimento para um ativo financeiro de muito baixo risco de crédito.
Dessa forma, muitos investidores pessoa física comparam o rendimento mensal do Tesouro Selic com o rendimento mensal de fundos imobiliários.
O racional em que esses investidores se apoiam seria algo na linha da seguinte reflexão:
Se o ativo de menor risco da economia me remunera em X,XX % ao ano, por que eu investiria em um ativo de maior risco que me remunera também em X,XX % ao ano ou menos?
O raciocínio acima faz completo sentido, na nossa opinião.
Dito isso, a partir daí, comparando-se qual tipo de investimento remunera mais ou menos em função dos seus respectivos riscos, é completamente factível se ter uma noção de rentabilidade e se definir, assim, qual investimento seria melhor dentre duas alternativas de ativos financeiros.
Obviamente, como se trata de classes de ativos totalmente distintas – sendo que os fundos imobiliários são ativos de renda variável e, por conta disso, envolvem maiores riscos – os rendimentos dos dividendos deveriam ser, em tese, maiores que o rendimento de um título de renda fixa atrelado à Selic.
Dessa maneira, esta diferença de rendimentos entre essas duas classes de ativos é chamada de prêmio de risco ou, também, de spread de risco, que nada mais é do que o acréscimo de rentabilidade esperada que o investidor estipula em relação a um tipo de investimento para compensar o risco incorrido pelo tal.
Portanto, em fundos imobiliários, esse prêmio pelo risco é um artifício bastante comum para formar argumentos de teses de investimento, sendo que, nesse mercado, o Tesouro IPCA de longo prazo (10 anos) é comumente mais utilizado do que o Tesouro Selic para comparação de rendimentos periódicos.
É claro que não existe regra escrita em pedra para esse tipo de comparação, mas o seu racional faz total sentido e pode ser usado por qualquer indivíduo que esteja interessado analisar de maneira comparativa os seus investimentos, não só em fundos imobiliários, mas em praticamente todos os tipos de investimentos, tanto de renda fixa quanto de renda variável.
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