Principais vantagens e principais desafios dos fundos imobiliários



Os fundos imobiliários são bastante atrativos aos investidores pelas muitas vantagens que oferecem, em especial pela ampla capacidade de diversificação que essa categoria de investimentos oferece, além de proporcionarem também estratégias de investimento de diferentes modalidades (ganho de capital, renda, diversificação, etc.) todas elas direcionadas ao setor imobiliário.

Dentre as principais vantagens, portanto, pode-se destacar:

  • Diluição dos riscos: Um fundo imobiliário pode investir em diversos empreendimentos, dividindo, com isso, a capacidade financeira dos rendimentos dos imóveis e pulverizando eventuais riscos financeiros;
  • Sucessão patrimonial: Agilidade de sucessão por conta do fracionamento em cotas do patrimônio acumulado;
  • Eficiência tributária: As receitas dos FIIs são isentas de IRPJ / CSLL / PIS / COFINS, sendo que os rendimentos distribuídos para pessoas físicas são isentos de imposto de renda diante das condições da Lei 11.033/04;
  • Diversificação de portfólio: Por meio de um fundo imobiliário, é possível se investir em imóveis com volumes menores de investimentos quando comparado ao investimento direto em imóveis no mercado tradicional;
  • Boa governança (no geral): Os FIIs apresentam gestões especializadas, que são as responsáveis pelas estratégias imobiliárias do fundo. Isso significa menos burocracia para os investidores;
  • Proteção patrimonial: Mitigação dos riscos tributários e trabalhistas existentes na estrutura de SPEs;
  • Liquidez das cotas: Enquanto o processo de compra de venda de imóveis no mercado tradicional pode demorar meses para ser concluído, é possível se negociar milhares de reais por dia no mercado secundário de fundos imobiliários, a depender do FII;

No entanto, assim como tudo na vida, existe também o outro lado da moeda, ou seja, existem pontos de atenção importantes que precisam ser levados em consideração pelos investidores.

Dentre as principais desvantagens, portanto, cabe aqui mencionar:

  • Ausência de garantias: Uma vez adquiridos pelo FII, os imóveis não podem ser hipotecados ou dados em garantia para obtenção de financiamentos e outras formas de captação de recursos;
  • Ausência de propriedade e indisponibilidade dos ativos: As cotas de fundos imobiliários não conferem propriedade sobre os imóveis. Os cotistas não podem dispor dos ativos que integram o patrimônio do fundo imobiliário;
  • Capacidade de decisão limitada: Os cotistas não conseguem, individualmente, tomar decisões compra e/ou venda dos ativos, sendo essa decisão tomada pela gestão dos fundos, na grande maioria das vezes;
  • Volatilidade das cotas: Embora seja muito menor que das ações, a volatilidade das cotas dos fundos imobiliários pode causar certo incômodo aos investidores, principalmente os iniciantes;
  • Condomínio fechado: Não se admite o resgate de cotas de um fundo imobiliário. A saída do investimento, portanto, deve ser feita mediante a negociação das cotas no mercado secundário, ou com uma eventual liquidação do FII;

Diante do exposto, cabe a você, investidor, colocar na balança, de um lado, as vantagens, e do outro, as desvantagens, para decidir qual peso leva vantagem na comparação.

É claro que nossa opinião pode ser vista um tanto quanto partidária, mas temos a leve impressão de que o lado das vantagens tende a ser “um pouco” mais representativo que as desvantagens dos fundos imobiliários.

Rafael Campagnaro
Rafael Campagnaro Head de Conteúdo

Engenheiro por formação, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado financeiro no FIIs.com.br desde que iniciou no universo das finanças.




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