Você investidor de fundos de investimento imobiliário, sabe o que é RMG – Renda Mínima Garantida?

Podemos começar dizendo que a maioria dos fundos imobiliários que se utilizaram da RMG (renda mínima garantida) estão compostos de ativos que não possuem renda suficiente para atrair os investidores.

Pela definição, a RMG é um rendimento mensal que o investidor recebe por um determinado período de tempo. Normalmente em uma fase pré-operacional do fundo, quando ele ainda não esta gerando algum lucro. Com isso, para viabiliza-la os fundos cobram valores mais altos em suas cotas.

De onde vem a RMG - Renda Mínima Garantida

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O valor distribuído como Renda Mínima Garantida pode ter origem em:

  • Fração do valor arrecadado quando da criação do Fundo
  • Acordo entre a construtora ou empresa e o Fundo

No primeiro caso o fundo apenas distribui dinheiro que os próprios cotistas investiram quando compraram as cotas na Oferta Pública Inicial.

Já no segundo, o fundo pode ter firmado um acordo com a construtora do imóvel ou com possíveis futuros locatários para garantir o pagamento de um certo valor por um período determinado.

Qual a duração da RMG - Renda Mínima Garantida

A RMG é paga durante um período predeterminado quando da criação do fundo.

Com isso, não necessariamente ela será paga até o imóvel ficar pronto ou o fundo conseguir obter a própria receita.

Portanto, o investidor que deseja comprar cotas de Fundos Imobiliários que pagam Renda Mínima Garantida deve estar atento ao prazo de duração da RMG.

Também, um fato importante para o investidor a esse respeito, é saber qual a perspectiva de Renda Real para o fundo.

Renda Real de um Fundo Imobiliário é simplesmente o valor ganho pelo fundo a partir de aluguéis e não de outras fontes alheias ao objetivo do fundo, que é o caso da RMG.

Exemplo de RMG – Renda Mínima Garantida

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Esse beneficio é elaborado da seguinte forma:

No início, o Fundo Imobiliário capta mais dinheiro do que o necessário, para depois devolver ao cotista um rendimento fixo, durante um período de tempo acordado.

Esse valor a mais é para garantir uma renda mensal no início do fundo, isso devido a dificuldade de conseguir gerar renda através do Imóvel.

Veja esse exemplo simples:

Um Fundo Imobiliário precisa de 10.000.000 para comprar um Imóvel.

Esse FII lança 1.000.000 de cotas e vai ter RMG 1 real por cota por mês durante 3 anos (36 meses).

Preço por cota se não se houve RMG= 10.000.000 / 1.000.000 = 10 reais por cota.

Preço real que o FII vai custar = (10.000.000 + 1.000.000 x 36) / 1.000.000 = 46 reais por cota.

O fundo captar R$ 46.000.000 para poder pagar R$ 10.000.000 do Imóvel mais 1 real por cota durante 36 meses (1 real x 1.000.000 cota x 36 meses = 36.000.000), (10.000.000 + 36.000.000 = 46.000.000).

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RMG - Considerações

Para o investidor, é importante observar e ficar atento a fundos que sempre pagam o mesmo rendimento ao longo de muitos meses sem variações. É bem provável que tenha Renda Mínima Garantida.

Definitivamente, entrar num fundo só por ter RMG não é uma grande vantagem, pois, apesar de ter um rendimento sempre igual garantido, o preço das cotas tende a diminuir a medida que os meses vão se aproximando do fim do contrato.

Por fim, destacamos que o Fundo em si não pode prometer (ou garantir) Renda conforme instruções da CVM, portanto, apenas um "terceiro" (empreendedor) que deverá arcar com esta responsabilidade.

Marcos Baroni
Marcos Baroni Especialista em FIIs (Suno Research)

Marcos Baroni é especialista em Fundos Imobiliários. Professor há 20 anos em cursos de Graduação e MBA nas áreas de Gestão de Projetos e Processos.

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