O relatório gerencial de um fundo imobiliário é, muito provavelmente, a fonte de informação mais útil para quem se interessa por essa categoria de investimentos.
Dito isso, é muito interessante procurar sempre ficar atento aos principais pontos desse importante documento informativo.
A grande questão, talvez, seja descobrir, na prática, quais seriam essas informações de maior relevância.
Feito isso, no entanto, uma boa análise poderá ser feita de maneira muito mais ágil com o passar do tempo.
Isto dito, portanto, primeiramente, os dados gerais sobre o fundo imobiliário são o pontapé inicial para o conhecimento do ativo.
Ali, os cotistas podem saber mais sobre taxas de administração, de performance, montante investido em patrimônio, nome do administrador e gestor, início do fundo, quantidade de emissões, quantidade de cotistas, mandato e setor de atuação.
Em seguida, o MD&A, um acrônimo em inglês para discussão da diretoria e análises, neste caso, os gestores, permite um insight significativo para os cotistas, uma vez que tais informações dizem a respeito não só do fundo imobiliário gerido, mas, também, da situação do setor de atuação e as suas perspectivas futuras, bem como, em muitos casos, uma análise macroeconômica de forma clara e objetiva.
Dessa forma, o cotista pode também, além de estudar o fundo imobiliário gerido, saber um pouco mais sobre economia e o nicho de atuação do fundo imobiliário em questão.
Agora, os ativos que o fundo imobiliário investe, mostram, realmente, a capacidade de geração de renda do imóvel do fundo imobiliário.
A localização e qualidade do padrão construtivo devem ser levados em consideração na leitura, bem como a composição do patrimônio líquido, seja em ativos ou setores de atuação dos inquilinos e a evolução ao longo do tempo dos ativos, sendo, esta última, importante no sentido do Fii buscar mais oportunidades para gerar mais renda para os cotistas.
Em quarto lugar, a leitura das tabelas contábeis resumidas possui vital importância na compreensão da situação operacional e financeira do fundo imobiliário.
As rubricas contábeis de receita de aluguel ou de participações, receita financeira, despesas operacionais e despesas imobiliárias são as principais variáveis que afetam o resultado líquido do Fii, ou, em outras palavras, o seu lucro líquido.
A partir daí o cotista deve fazer uma análise da evolução desse resultado ao longo do tempo, observando, também, o comportamento dos dividendos distribuídos ao longo de um período de tempo.
Em seguida, dentro da receita bruta de um fundo imobiliário, é importante a abertura do detalhe, ou seja, o exame dos contratos de aluguel ou as participações do Fii, isso por que, em geral, como a maioria dos fundos imobiliários são de renda de locações, os contratos dos alugueis são variáveis a serem analisadas.
Prazo, vencimentos e tipicidade são detalhes impactantes para exame, bem como o giro de inquilinos, e a vacância histórica do fundo e da região onde ao ativo do FII está localizado.
Por último, mas não menos importante, existem alguns indicadores mais específicos para certos tipos de Fiis.
Exemplos disso são os fundos imobiliários de shopping-center e aqueles de papéis imobiliários.
Nestes casos, alguns indicadores operacionais e financeiros são mais convenientes na análise.
Por exemplo, quando se tem um fundo imobiliário de papéis, é interessante verificar prazo médio da carteira, spread médio do portfólio, rating dos CRIs, indexadores dos títulos e o índice LTV (Loan-to-Value) que indica a quantia do empréstimo dividido pelo valor das garantias.
Por outro lado, quando se tem um Fii de shopping-center, é interessante verificar fluxo de veículos, fluxo de pessoas, vendas, vendas/m², alugueis mesmas lojas (SSR), vendas mesmas lojas (SSS), resultado operacional líquido (NOI) e NOI/m².
É claro que, para que uma análise seja feita de maneira mais assertiva, não basta somente ler, deve-se interpretar as informações, estudá-las para, então, tirar suas próprias conclusões e decidir a respeito de uma estratégia de investimentos no fundo imobiliário.
A parte boa é que, com o tempo, além do processo se tornar mais natural, o investidor vai tomando gosto e até mesmo, de certa, aguçando a sua curiosidade, de modo a seguir acompanhando de perto a “novela” individual de cada Fii.
Uma jornada de mil léguas começa com um simples passo e, com toda certeza, esse primeiro passo é sempre o mais difícil de todos.
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