O relatório gerencial de um fundo imobiliário é, muito provavelmente, a fonte de informação mais útil para quem se interessa por essa categoria de investimentos.

Dito isso, é muito interessante procurar sempre ficar atento aos principais pontos desse importante documento informativo.

A grande questão, talvez, seja descobrir, na prática, quais seriam essas informações de maior relevância.

Feito isso, no entanto, uma boa análise poderá ser feita de maneira muito mais ágil com o passar do tempo.

Isto dito, portanto, primeiramente, os dados gerais sobre o fundo imobiliário são o pontapé inicial para o conhecimento do ativo.

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Ali, os cotistas podem saber mais sobre taxas de administração, de performance, montante investido em patrimônio, nome do administrador e gestor, início do fundo, quantidade de emissões, quantidade de cotistas, mandato e setor de atuação.

Em seguida, o MD&A, um acrônimo em inglês para discussão da diretoria e análises, neste caso, os gestores, permite um insight significativo para os cotistas, uma vez que tais informações dizem a respeito não só do fundo imobiliário gerido, mas, também, da situação do setor de atuação e as suas perspectivas futuras, bem como, em muitos casos, uma análise macroeconômica de forma clara e objetiva.

Dessa forma, o cotista pode também, além de estudar o fundo imobiliário gerido, saber um pouco mais sobre economia e o nicho de atuação do fundo imobiliário em questão.

Agora, os ativos que o fundo imobiliário investe, mostram, realmente, a capacidade de geração de renda do imóvel do fundo imobiliário.

A localização e qualidade do padrão construtivo devem ser levados em consideração na leitura, bem como a composição do patrimônio líquido, seja em ativos ou setores de atuação dos inquilinos e a evolução ao longo do tempo dos ativos, sendo, esta última, importante no sentido do Fii buscar mais oportunidades para gerar mais renda para os cotistas.

Em quarto lugar, a leitura das tabelas contábeis resumidas possui vital importância na compreensão da situação operacional e financeira do fundo imobiliário.

As rubricas contábeis de receita de aluguel ou de participações, receita financeira, despesas operacionais e despesas imobiliárias são as principais variáveis que afetam o resultado líquido do Fii, ou, em outras palavras, o seu lucro líquido.

A partir daí o cotista deve fazer uma análise da evolução desse resultado ao longo do tempo, observando, também, o comportamento dos dividendos distribuídos ao longo de um período de tempo.

Em seguida, dentro da receita bruta de um fundo imobiliário, é importante a abertura do detalhe, ou seja, o exame dos contratos de aluguel ou as participações do Fii, isso por que, em geral, como a maioria dos fundos imobiliários são de renda de locações, os contratos dos alugueis são variáveis a serem analisadas.

Prazo, vencimentos e tipicidade são detalhes impactantes para exame, bem como o giro de inquilinos, e a vacância histórica do fundo e da região onde ao ativo do FII está localizado.

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Por último, mas não menos importante, existem alguns indicadores mais específicos para certos tipos de Fiis.

Exemplos disso são os fundos imobiliários de shopping-center e aqueles de papéis imobiliários.

Nestes casos, alguns indicadores operacionais e financeiros são mais convenientes na análise.

Por exemplo, quando se tem um fundo imobiliário de papéis, é interessante verificar prazo médio da carteira, spread médio do portfólio, rating dos CRIs, indexadores dos títulos e o índice LTV (Loan-to-Value) que indica a quantia do empréstimo dividido pelo valor das garantias.

Por outro lado, quando se tem um Fii de shopping-center, é interessante verificar fluxo de veículos, fluxo de pessoas, vendas, vendas/m², alugueis mesmas lojas (SSR), vendas mesmas lojas (SSS), resultado operacional líquido (NOI) e NOI/m².

É claro que, para que uma análise seja feita de maneira mais assertiva, não basta somente ler, deve-se interpretar as informações, estudá-las para, então, tirar suas próprias conclusões e decidir a respeito de uma estratégia de investimentos no fundo imobiliário.

A parte boa é que, com o tempo, além do processo se tornar mais natural, o investidor vai tomando gosto e até mesmo, de certa, aguçando a sua curiosidade, de modo a seguir acompanhando de perto a “novela” individual de cada Fii.

Uma jornada de mil léguas começa com um simples passo e, com toda certeza, esse primeiro passo é sempre o mais difícil de todos.

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Rafael Campagnaro
Rafael Campagnaro Head de Conteúdo

Engenheiro por formação, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado financeiro no FIIs.com.br desde que iniciou no universo das finanças.

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