Um investidor de fundos imobiliários, na nossa visão, deveria ao máximo evitar de realizar vendas de FIIs na sua carteira.
Além de ser tributado em qualquer operação que apresente lucros, o giro da carteira normalmente é feito por quem procura comprar e vender apenas pela operação em si, e não por conta de algum efeito benéfico de longo prazo, como o fluxo de caixa proveniente dos dividendos pagos pelos FIIs, por exemplo.
No entanto, sabemos que, no mercado de renda variável, como um todo, não existem regras escritas em pedra e, por conta disso, há sim situações as quais a venda de cotas de fundos imobiliários podem fazer sentido para um investidor de longo prazo.
Cabe aqui destacar, contudo, que essa deve ser uma decisão a ser tomada de maneira esporádica pelos investidores, somente em casos pontuais e circunstanciais.
Tais situações, em nossa opinião, seriam as seguintes:
- Perda de confiança na gestão do FII: A gestão do fundo imobiliário é quem vai, em tese, cuidar do seu patrimônio. Não insista nessa parceria se a sua confiança for abalada, por qualquer que seja o motivo;
- Perda de perspectivas de melhorias nos fundamentos do FII: Não vale a pena manter a posição em um FII o qual o seu futuro seja “nebuloso”. Um exemplo disso: FII monoativo e com um preço por metro quadrado muito acima do negociado na região e o seu único inquilino anuncia a saída do imóvel, sendo que dificilmente se conseguirá replicar os preços realizados nessa operação com um outro locatário (essa é uma situação real que aconteceu no mercado de fundos imobiliários);
- Após lucros expressivos com ganho de capital na valorização das cotas: A depender da situação, o ganho com a valorização das cotas em um curto espaço de tempo pode ser igual ou superior ao que se teria com os dividendos pagos em meses e meses de operação do mesmo fundo imobiliário. Nesse caso, pode ser mais vantajoso, para o investidor, realizar os lucros dessa valorização e buscar outros bons FIIs mais descontados no mercado, ao mesmo tempo em que se monitore esse mesmo FII de modo a refazer a posição caso o preço das suas cotas caia e volte a um patamar interessante de compra;
- Quando o ativo “perde a importância” para a gestão: Em outras palavras, quando um FII perde a atratividade e, por consequência, deixa de receber a devida atenção por parte da gestão. É possível identificar esse tipo de situação por meio de alguns sinais, como por exemplo uma eventual demora de se repor um inquilino nesse FII;
Conforme ressaltamos no início, o giro da carteira não é um comportamento que incentivamos que se faça, principalmente os investidores iniciantes.
Contudo, numa abordagem de longo prazo, as situações acima destacadas podem fazer com que as vendas de cotas de determinados fundos imobiliários possam fazer sentido, inclusive como possibilidades de aumento de retorno real no investimento nessa classe de ativos.
Sabemos que essa é, hoje, a classe de investimentos que mais cresce no Brasil e, para que os FIIs continuem esse crescimento de maneira saudável e sustentável, é preciso que esse tipo de opinião seja compartilhada o máximo possível.
O giro de carteira não é recomendado, mas em alguns momentos pontuais podem fazer sentido, pelo menos na nossa opinião.
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