Subscrição de FIIs é um mecanismo que entra em ação quando um fundo imobiliário pretende emitir novas cotas para captar recursos e, com isso, expandir suas operações através da compra de novos ativos.
Sendo assim, entender como acontece uma subscrição de FIIs e suas características principais é fundamental para quem pretende investir em fundos imobiliários com um dividend yield atrativo para ganhar rendimentos mensais.
O que é Subscrição de FIIs?
A subscrição de FIIs é a preferência que se oferece aos cotistas do fundo imobiliário que pretende emitir novas cotas. Dessa forma, o investidor pode participar dessa subscrição e manter sua porcentagem de participação no fundo.
Ou seja: a subscrição de fundos imobiliários é um procedimento que o FII realiza quando decide emitir novas cotas através de uma oferta secundária (também chamada de follow-on).
O objetivo desse processo é elevar o capital do seu patrimônio, buscando adquirir novos ativos para poder crescer. Porém, isso pode diluir o acionista que já investe o fundo.
Sendo assim, os acionistas do fundo podem optar por adquirir novas cotas desse fundo e, com isso, preservar a sua porcentagem de participação no fundo imobiliário em questão. Isso é fundamental de entender para saber como investir em FII.
Entretanto, uma dúvida que surge quando se fala sobre subscrição é se ela é obrigatória. Por isso, é preciso explicar que o investidor não é obrigado a participar da subscrição: ele pode ignorar essa oferta ou até mesmo vender o seu direito à subscrição.
Como funciona a subscrição de FIIs?
Agora, além de compreender o que é subscrição de FII, é preciso entender como ela funciona. Em primeiro lugar, o fundo imobiliário que emite novas cotas deve dar preferência aos investidores de seu fundo para comprá-las.
Isso acontece porque, se não for o caso, o cotista pode ter sua porcentagem do fundo facilmente diminuída. Por exemplo: se um acionista possui 5% do fundo, ele deve ter o direito de comprar 5% das novas cotas.
Assim, o fundo precisa divulgar um projeto preliminar com as informações do processo para informar ao mercado sobre os seus planos. Esse é um procedimento muito comum no mercado de FIIs.
O documento precisa possuir informações como a data de decisão de emitir novas cotas, o prazo para exercer o direito de subscrição, o valor das novas cotas, a porcentagem da cota que o investidor poderá subscrever e a data em que o direito de subscrição pode ser negociado.
Dessa forma, o FII emite esse direito, dando aos investidores um ticker com o final de número 12. Por exemplo: SNFF12 (ao contrário de SNFF11, o ticker de negociação padrão deste fundo).
Esse código comprova o direito de subscrição, mas o acionista não precisa participar se não quiser, podendo até mesmo vendê-lo e conseguir algum lucro.
Quais são as vantagens para quem investe?
De fato, é possível obter diversas vantagens ao fazer uso de um direito de subscrição FII. O primeiro está no fato de que é possível manter a sua porcentagem de participação no fundo.
Assim, o cotista não tem seu patrimônio diluído com a emissão de novas cotas e pode continuar aproveitando a rentabilidade de seus fundos imobiliários.
Além disso, é importante notar que muitas vezes as cotas oferecidas através desse método possuem preços mais atrativos do que se fossem compradas cotas através do home broker da corretora de valores.
Por outro lado, caso o investidor não tenha interesse em comprar novas cotas do FII em questão, ele pode simplesmente vender esse direito para alguém que tenha interesse e, com isso, conseguir uma rentabilidade.
E essa rentabilidade pode ser usada para comprar cotas de outros FIIs ou outros ativos, como ações de empresas listadas na bolsa ou até mesmo alocar capital em renda fixa.
Por isso, a subscrição é vantajosa tanto para aqueles que desejam participar do processo quanto para aqueles que não têm interesse em comprar as novas cotas e não se preocupam com a diluição.
E as desvantagens?
É preciso estar muito atento para o preço das novas cotas que o fundo vai emitir, pois ela nem sempre pode valer a pena. Um fator que influencia isso é a cotação de fundos imobiliários.
Por exemplo: pode ser que o fundo esteja com um preço atraente no início da oferta, mas o fundo pode acabar se desvalorizando ao longo do período do direito de subscrição.
Nesse caso, pode ser mais vantajoso comprar uma cota do fundo imobiliário diretamente através da corretora. E o mesmo pode ser falado para comprar o direito de subscrição em si.
De fato, antes de buscar como comprar direito de subscrição FII, é preciso avaliar se o preço desse direito somado ao valor da cota não acabaria sendo mais caro do que comprar as cotas diretamente através do home broker.
Além disso, o investidor que não fica de olho no mercado e faz aportes de maneira simples nos seus investimentos pode não saber desse procedimento e, com isso, pode ser diluído sem saber.
Por isso, vale a pena ficar de olho no site de relação com os investidores para saber sobre a emissão de novas cotas por parte dos FII.
Como declarar a subscrição de Fundos Imobiliários?
É muito importante entender que é preciso declarar a subscrição de FIIs no imposto de renda. Esse é um procedimento simples de fazer através do aplicativo da Receita Federal no celular ou do software para computadores.
A subscrição deve ser feita separadamente da declaração dos fundos imobiliários e dos dividendos de FIIs. Cada um tem suas próprias seções na declaração de Imposto de Renda.
Por isso, se o investidor adquiriu alguma subscrição no ano anterior, ele deve ir na ficha “Bens e Direitos” e fazer uso do código “99- Outros Bens e Direitos”.
Em seguida, o investidor deve informar os detalhes sobre a participação na subscrição de novas cotas do fundo imobiliário. Assim, ele informará corretamente sobre o uso desse direito.
Você ainda tem alguma dúvida sobre a subscrição de FIIs e seu funcionamento? Comente abaixo para que possamos te ajudar.
