FIIs de logística: black friday deve ter pouco impacto no segmento, apontam analistas
Os FIIs de logística estão entre os preferidos nas carteiras recomendadas dos analistas e dos investidores, segundo levantamento.
Os FIIs de logística são um dos segmentos mais valorizados no ano e estão entre os preferidos nas carteiras recomendadas dos analistas e dos investidores, segundo levantamento da Brain Inteligência, registrando, entre 2020 e 2022, 77% dos aportes. No próximo mês, em 24 de novembro, haverá a Black Friday, quando a movimentação sobretudo dos e-commerces aumenta, demandando dos galpões. Será que há impacto nesses fundos uma data como esta?
De acordo com analistas, a Black Friday não deve modificar a vacância dos FIIs de galpões. Segundo Marco Baroni, especialista em Fundos Imobiliários da Suno Research, a locação de galpões não é demandada a curto prazo.
“Você não mexe na vacância de galpões por causa da Black Friday. A locação de galpões não é demandada a curto prazo. Você tem todo investimento logístico e tecnológico embarcado dentro do galpão pensado, normalmente, em uma operação de longo a médio prazo”, explica Baroni.
A visão é compartilhada por Mauro Lima, sócio diretor da Inter Asset. Segundo ele, a Black Friday deve estimular o comércio e varejistas, mas terá pouca influência sobre os metros quadrados alugados tanto em shoppings quanto em galpões.
Para Lima, o que deve aumentar é a receita de serviços e conveniências em shoppings que dependendo do contrato pode ser bom para o locador. “ A maioria dos contratos dos shoppings tem uma parte contratual fixa e outra variando conforme a receita. Aumentando a receita, os locatários repassam parte desse rendimento ao locador”, diz o executivo.
Portanto, a tendência é que as datas festivas resultem em bons rendimentos aos donos dos shoppings. Enquanto, o logístico o preço é fixo.
Baroni afirma que o investidor precisa ficar atento ao PIB (Produto Interno Bruto), pois é o indicador que está associado aos movimentos de altas e baixas das cotas. Quanto a isso, diz o especialista, o cenário é positivo, com queda de juros, inflação mais acomodada e crescimento econômico acima das expectativas.
FIIs de logística são os preferidos para os investidores
Segundo levantamento da Brain Inteligência, entre 2020 e 2022, os fundos de galpões logísticos foram as principais escolhas dos investidores, registrando 77% dos aportes.
A dinâmica mais simples e mais fácil de interpretar é um dos motivos que atraem os investidores para o segmento, destaca Baroni. “Outro ponto é que os galpões acessam praças que tem capacidade para adquirir ativos novos mais rapidamente.”
As barreiras de entrada, relata o analista, são maiores em caso de shoppings. “A maturidade é maior. Já o galpão você na construção pode ter o inquilino interessado e a entrega é rápida”, afirma.
Felipe Gaiad, diretor de FIIs de ativos da HSI, afirma que dos três principais fundos de tijolo, o de galpão é o que oferece o menor risco, atraindo parte dos investidores. “O ciclo de desenvolvimento e ocupação do ativo logístico é mais curto que os shoppings centers e a torre corporativa. Desequilíbrios entre oferta e demanda são corrigidos mais rapidamente no setor de logística.”
No entanto, Lima alerta que, por conta da pandemia, os FIIs de galpões tiveram uma supervalorização e que devem voltar a patamares reais aos poucos.
A vacância dos FIIs de galpões
Atualmente, a ocupação dos galpões na região de São Paulo está perto de 10%, informa Gaiad. De acordo com o analista, o número é saudável, pois a vacância de um mercado de logística como a região de SP não vai muito abaixo de 10%. “O número é uma segurança para dar tempo de acomodar se houver uma pressão na ocupação.”
Lima enfatiza que hoje a vacância está a favor do locador. “A gente diz que quanto está acima de 15% de vacância está pró-locatário, quando está abaixo a tendência é que está a favor do locador.”
O mercado, pontua Gaiad, tem estabilidade e talvez haja apenas algumas ocupações pontuais. Um dos motivos é que, durante a pandemia, as empresas de e-commerce expandiram aceleradamente mais do que o previsto e hoje há um excesso de área a ser utilizada.
Ainda, conforme explica Baroni, uma parte importante do mercado fez emissões, o que indica uma tendência de continuidade de crescimento.
FIIs de shoppings podem ser opção
Sem novas previsões para o desenvolvimento de shoppings nas grandes cidades, Gaiad diz que pode haver uma pressão na locação para expansão de varejistas.
Lima também cita que as cotas de alguns FIIs de shoppings ainda estão descontadas devido a pandemia. “Só que precisa tomar cuidado para não seguir efeito manada e ir comprando cota a qualquer preço. Ela tem a tendência de alta, pois ela estava ‘amassada’, mas aquele efeito manada é preciso evitar.”
