CACR11: FII de papel usa gestão ativa para manter DY mensal acima de 1%
FII .CACR11 aposta em CRIs bem estruturadas para empreendimentos residenciais, com boa relação entre risco e rentabilidade.
O FII Cartesia Recebíveis Imobiliários (CACR11) manteve seu patamar de distribuição de dividendos acima de 1% ao mês em fevereiro, mesmo num cenário considerado pouco favorável para os fundos imobiliários de papel, com inflação baixa e Selic em processo de queda.
O valor ficou em R$ 1,35 por cota, um dividend yield de 1,29% em relação ao valor de fechamento de mercado no dia do anúncio, 31 de janeiro, de R$ 104,25. O pagamento foi realizado na semana passada, e o fundo anunciou nesta semana, em seu relatório gerencial de janeiro, um resultado-caixa de R$ 5,9 milhões, o equivalente a R$ 1,54 por cota.
O bom resultado é creditado pelos gestores do fundo imobiliário CACR11 como resultado de uma estratégia de gestão ativa que observa atentamente o mercado de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários em busca de boas oportunidades, independentemente do indexador.
“Nós damos preferência a ativos de qualidade, com boa relação entre risco e rentabilidade, independentemente de qual o indexador do título”, explica Leonardo Rigobello, diretor-executivo da Cartesia e um dos responsáveis pela gestão do fundo.
Hoje, o patrimônio líquido do FII CACR11 é de R$ 386.311.163,94, com 94,26% alocado em CRIs, sendo 87% do valor investido em títulos atrelados ao IPCA (com spread médio de 12,92% ao ano) e 13% atrelado ao CDI, índice que acompanha a Selic (com spread médio de 7,27% ao ano).
Rigobello explica que, apesar do processo de redução da Selic, o juro real brasileiro segue alto em relação à inflação – a Selic foi reduzida para 11,25 ao ano e só deve cair abaixo de 10% no fim do primeiro semestre), enquanto o IPCA dos últimos 12 meses está em 4,51% ao ano. “Se a gente projetar que o ritmo de queda da Selic não deve se acelerar, ainda é possível encontrar títulos atrelados ao CDI com boa atratividade se considerarmos a rentabilidade real”, avalia o gestor.
CACR11: cuidado com o portfólio
A gestão informou que o fundo CACR11 ampliou sua base de cotistas em 3% em janeiro, passando de 20 mil investidores, com R$ 29,9 milhões em negociações no mercado secundário, com a entrada em circulação das cotas da 5ª emissão. O FII costuma priorizar CRIs destinados ao financiamento de edifícios residenciais, mas o portfólio também engloba títulos atrelados a empreendimentos comerciais.
“Um dos nossos principais pontos positivos é o bom relacionamento com as incorporadoras. Como atuamos em muitas operações de estruturação de crédito, estabelecemos uma relação de confiança e proximidade que permite acompanhar a evolução das obras e garante sempre boas opções de investimento para o fundo”, afirmou Richard Sippli, diretor de gestão da Cartesia Capital.
Leonardo Rigobello acrescenta que as compras de CRIs são realizadas levando em consideração todo o cenário de risco e de garantias oferecidas pelos emissores. “Optamos por operações customizadas, com mecanismos sólidos de proteção para redução de riscos e das estruturas de garantia, usando tanto instrumentos tradicionais como reforços de garantia”, diz o analista.
Cartesia planeja novo FII
Com a expertise adquirida na gestão do CACR11, a Cartesia pretende lançar ainda no primeiro semestre um novo fundo imobiliário destinado ao mercado residencial, de olho no financiamento de empreendimentos que serão destinados ao programa Minha Casa Minha Vida, do governo federal.
Embora esses imóveis sejam bancados por bancos comerciais, que depois realizam a cobrança junto aos compradores, muitas incorporadoras relataram dificuldade no processo de liberação de recursos, que exige o cumprimento de etapas e, eventualmente, o início de obras com capital próprio das empresas.
Os gestores estudaram em conjunto com a Caixa um mecanismo de trabalho que garantisse segurança para todas as partes envolvidas. O novo FII ainda não iniciou a captação, mas o objetivo inicial é trabalhar com um valor inicial de R$ 100 milhões parta atuar nessa etapa de financiamento inicial.
