Arbitragem em fundos imobiliários: saiba como aproveitar as oportunidades de mercado
A arbitragem financeira é uma estratégia de investimento que permite ao investidor obter lucro sem se expor a riscos adicionais.
A arbitragem financeira é uma estratégia de investimento que consiste em comprar um ativo em um mercado em que seu preço está baixo e vendê-lo em outro mercado no qual seu preço está mais alto. Essa diferença de preços permite ao investidor obter lucro sem se expor a riscos adicionais.
A estratégia da arbitragem é viável devido às imperfeições existentes nos mercados, como diferenças nos custos de transação, disparidades nas informações disponíveis sobre um ativo e variações nas expectativas dos investidores. Tais imperfeições abrem portas para os investidores explorarem as discrepâncias de preços.
Quando se trata de Fundos Imobiliários, a arbitragem refere-se à estratégia de trocar uma posição atual por uma futura, com o objetivo de gerar lucro para a carteira de investimentos. A posição atual representa o número de cotas do Fundo Imobiliário que o investidor possui no presente, enquanto a posição futura é o número de cotas que o investidor pretende adquirir em uma data posterior. Em resumo, a arbitragem envolve vender uma posição agora para recebê-la mais adiante.
No entanto, a arbitragem nem sempre é uma oportunidade clara. Às vezes, o preço de mercado e o preço de emissão das cotas são muito semelhantes, o que reduz o potencial de lucro da operação. Além disso, o investidor que vende sua posição à vista pode precisar pagar imposto de renda sobre o lucro e ainda ficar sem receber a renda mensal por um tempo.
Para ilustrar, vamos considerar um exemplo prático com um fundo imobiliário fictício chamado SUNO11.
Suponhamos que um investidor tenha 200 cotas desse FII, adquiridas a um preço médio de R$ 98,00 cada. O fundo costuma distribuir um dividendo médio de R$ 0,50 por cota. Isso significa que o investidor pode esperar uma distribuição de cerca de R$ 1,00 nos próximos dois meses, pois, em geral, é o tempo que leva para a nova cota ser totalmente integralizada após a emissão.
Agora, considerando o preço atual de mercado das cotas, que é de R$ 105,00, e o anúncio de uma emissão de novas cotas com um fator de proporção de 50%, podemos entender que para cada cota que o investidor possui, ele tem o direito de adquirir proporcionalmente 50% de uma nova cota. Portanto, com suas 200 cotas em mãos, ele tem o direito de adquirir 100 novas cotas no momento da emissão.
Nesse exemplo, vamos considerar que o preço de emissão é menor do que o preço de mercado, totalizando R$ 100,00 por cota. Nesse caso, qual seria a estratégia de arbitragem?
O investidor venderia 100 cotas de seu estoque inicial e exerceria 100 cotas em seu direito de subscrição:
Para calcular o ganho, é importante levar em conta o dividendo que o cotista deixará de receber durante o período de dois meses, conforme explicado anteriormente. Portanto, o valor de referência a ser incluído no cálculo ao exercer o direito se somará aos R$ 1,00, totalizando R$ 101,00. Dessa forma, ao vender suas cotas no mercado por R$ 105,00 e exercer os direitos de subscrição na mesma quantidade, o investidor obterá um ganho adicional de R$ 4,00 (R$ 105,00 – R$ 101,00).
Para calcular o seu ganho líquido é preciso ter em posse o seu preço médio:
Preço de venda – Preço médio =
R$ 105,00-R$ 98,00 =
= R$ 7,00
À quantidade de 100, o ganho auferido na operação é de:
R$ 7,00 ×100=R$ 700,00
Deduzindo a alíquota de 20% a título de Imposto de Renda, temos que o ganho líquido do investidor será de:
R$ 700,00×20% = R$ 140,00
R$ 700,00×R$ 140,00=R$ 560,00
Logo, o lucro proporcionou ao investidor 11 meses de renda no curto prazo (R$ 560,00/(R$ 0,50 x 100) = 11). Na arbitragem o investidor termina com a mesma quantidade de cotas, porém, antecipando sua rentabilidade mensal.
Naturalmente, esse é um exemplo mais simplório que desconsidera a dinâmica de mercado (oscilação do preço das cotas), sendo uma estratégia usada por investidores com experiência necessária para perceber se há margem para fazer este tipo de operação. Ademais, o texto foi inspirado em abordagens do Professor Baroni que seguem como recomendação de consumo:
Arbitragem ― entenda melhor essa estratégia aplicada aos fundos imobiliários (veja aqui)
Entenda na prática ― ARBITRAGEM e FLIPAGEM em Fundos Imobiliários (veja aqui)
