Gestão Ativa e gestão passiva em FIIs: qual a diferença?

A escolha dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) deve considerar o tipo de gestão, fator que desempenha um papel crucial na estratégia de investimento

Gestão Ativa e gestão passiva em FIIs: qual a diferença?
Fundos imobiliários. Foto: iStock

No cenário dinâmico do mercado financeiro, a escolha dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) deve considerar, além de diversos outros critérios, o tipo de gestão, fator que desempenha um papel crucial na estratégia de investimento. Essa gestão pode ser classificada como passiva ou ativa, cada qual com características únicas e que podem influenciar diretamente os resultados financeiros e a experiência do investidor.

Os fundos de gestão passiva surgiram quando do nascimento dos fundos imobiliários, um período de pouco interesse e, consequentemente, pouco volume de recursos voltado aos ativos da classe. De maneira direta, na gestão passiva, o gestor não tem a autorização, estabelecida nas regras do fundo, para tomar decisões significativas sem antes consultar os cotistas.

Fundos de gestão passiva demandam mais tempo e especialização do investidor. Ao avaliá-los, é essencial verificar a transparência e a comunicação do gestor, além dos custos associados. Geralmente, esse tipo de gestão oferece taxas de administração mais baixas.

Com o aumento da popularidade do mercado, mais recursos foram direcionados para o setor, permitindo o desenvolvimento de fundos maiores, com gestão ativa e ampla diversificação de imóveis na carteira. Desde então, os fundos de gestão passiva tornaram-se menos comuns.

Na gestão ativa, o gestor tem mais liberdade para tomar decisões, como comprar ou vender um imóvel e realizar novas emissões, sem a necessidade de aprovação em assembleia. Isso significa que ele tem, por exemplo, a liberdade de comprar ou vender um imóvel e, até mesmo, realizar novas emissões, sem a necessidade de convocar uma assembleia para obter aprovação.

De maneira geral, acredita-se que fundos de gestão ativa oferecem retornos mais elevados e maior perenidade. A principal fonte de retorno encontra-se na venda lucrativa de algumas propriedades. Portanto, quando a reciclagem eficiente do portfólio dos fundos é aplicada, ela tende a gerar um retorno acima da média para os investidores.

Além disso, considera-se que os imóveis envelhecem com o tempo, perdendo competitividade em relação a outros mais modernos. Por esse motivo, faz sentido realizar trocas estratégicas pontuais para manter o portfólio atualizado e atrativo.

Contudo, é evidente que esse trabalho de reciclar o portfólio demanda mais esforço do que simplesmente lidar com contratos de locação. Por isso, os gestores ativos se esforçam para gerar retornos que justifiquem as taxas de administração cobradas pelos fundos, geralmente mais altas do que as encontradas em FIIs de gestão passiva.

Ao analisar um fundo de gestão ativa, esteja atento ao histórico de desempenho do gestor. Analise sua experiência, sua consistência em alcançar metas e sua habilidade em gerenciar situações desafiadoras.

Adicionalmente, avalie o histórico de resultados do próprio fundo, verifique a diversificação da carteira de ativos, compreenda a estratégia de investimento adotada e entenda a política de reciclagem do portfólio do fundo.

Como vimos, cada abordagem apresenta suas vantagens e desafios. Uma análise cuidadosa dos FIIs é essencial para garantir que o fundo escolhido esteja alinhado com seus objetivos e perfil de risco.

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