FII, Fiagro, CRI e CRA: quais vantagens e semelhanças?

Os fundos imobiliários vêm ganhando popularidade, mas há outros veículos de investimentos que também estão crescendo, como os Fiagros. Confira.

Vinícius Alves

• 08/11/2023 às 10:27
• 6 minutos de leitura

Atualizado em: 10/11/2023 às 12:44

Investir em imóveis para proteger ou crescer patrimônio é uma das principais características de grande parte dos brasileiro. Neste contexto, os fundos imobiliários (FIIs) vêm ganhando cada vez mais popularidade, mas há outros veículos de investimentos que também estão crescendo, como os Fiagros.

Similar aos fundos imobiliários, no qual os investidores podem escolher entre FIIs de papel ou tijolo, por exemplo, os Fiagros possuem divisão parecida, podendo ser de terra ou de papel. 

Os Fiagros de papel são aqueles que financiam empresas do agronegócio por meio dos Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRAs). Enquanto os FIIs de papel fazem ação similar por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Vantagens de FIIs e Fiagros

Segundo Luiz Tavico, head de investimentos da Guide, um dos fatores de atratividade para os fundos de renda fixa imobiliária ou do agronegócio são os pagamentos de dividendos, principalmente em cenário de taxa de juros mais elevada. 

A visão é compartilhada por Martin Iglesias, especialista Líder em Investimentos e Alocação de Ativos do Itaú Unibanco, que cita os FIIs como bons instrumentos a serem usados por aqueles clientes que investem com o objetivo de obter uma renda passiva.

“O que chamamos de carrego, que é carregar o ativo ao longo do tempo, é muito positivo, pois você tem uma taxa básica de juros alta, mas o prêmio específico dos ativos traz um benefício adicional a taxa básica alta”, explica Tavico.

Outro ponto destacado por Tavico é a isenção de Imposto de Renda que os dividendos possuem para pessoa física. “Os fundos de papel são muito importantes para compor a carteira, tanto o imobiliário ou de agronegócio. Se a gente pegar o próprio IFIX, o percentual de fundos de papel que representam o índice já é muito relevante, mais de um terço são fundos de CRIs”, destaca.

Confira alguns FIIs de papel com maior destaque neste ano:

O que é um CRI ou CRA?

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários, conhecidos como CRIs, são títulos que oferecem um direito de crédito ao investidor. O CRI tem o objetivo de captar recursos, que são destinados a financiar transações do mercado imobiliário. 

Enquanto os CRAs possuem lastros em recebíveis do agronegócio, como operações com produtores rurais e cooperativas.

No caso, vale salientar, para ambos é contratado uma companhia securitizadora (que não é uma instituição financeira) para adiantar o valor e transformar a dívida em títulos de renda fixa e depois ofertá-los ao mercado. 

Tavico explica que investir em CRI e CRA diretamente também é interessante, pois contam com isenção fiscal. No entanto, para uma pessoa física, a gestão de vários recebíveis tende a ser complexo, sendo o fundo um facilitador.  

“A alternativa de um fundo imobiliário que investe em vários CRIs traz uma facilidade, pois é o gestor que vai ficar acompanhando e selecionando os CRIs e os CRAs que serão investidos”, pontua o analista. 

Além disso, o próprio fundo pode ser o devedor e estruturar o ativo dentro da gestora, podendo levar a prêmios interessantes ao investidor. 

Fundos ajudam na diversificação 

Maria Levorin, diretora de suitability da Multiplica, destaca que os Fiagros de papel são bons investimentos, pois no fundo é possível ter vários papéis, diversificando o portfólio ao invés de comprar um CRA isoladamente.

Com a diversificação também é possível mitigar os riscos. Além disso, também há uma boa alternativa para quem não quer ficar com o dinheiro preso por um tempo determinado, pois nos casos dos fundos listado em bolsa, havendo liquidez no mercado, você pode vender suas cotas e receber o valor em dois dias. 

“O fundo muitas vezes tem uma diversificação muito grande de ativos. Muitas vezes é melhor terceirizar a gestão do que ficar olhando cada ativo de forma individualizada, pois cada fundo tem vários CRIs ou CRAs em sua carteira, o que faz diminuir muito o risco”, cita Tavico.

Porém, os analistas dizem que o investidor precisa avaliar se a gestora tem um corpo robusto de especialistas e uma diversificação condizente na carteira, com o percentual baixo em cada ativo baixo. 

Fundos: riscos e tendências

Segundo Tavico, os ativos (CRAs e CRIs) são muito sensíveis a juros, com uma correlação muito alta entre o aumento dos juros e uma queda da cotação dos fundos no mercado. Por outro lado, se você tem uma taxa de juros mais alta, o retorno de novos CRIs e CRAs também podem ser mais elevados.

“Então é quase um equilíbrio. Os juros podem subir, mas também o devedor tem um limite para pagar dívida, pois se o custo da dívida é muito alto, o devedor não vai tomá-la”, diz Tavico. 

Outro ponto para ficar atento é referente a saúde financeira do devedor e principalmente o rol de garantias na operação. 

Além disso, tem algumas metodologias para selecionar CRAs ou CRIs e, assim, ter menos riscos. Por exemplo, comprar só CRA sênior.  “O CRAs como FIDCs, podem ter mais de uma classe por cota, algumas tem prioridades de recebimento. Por exemplo, a cota sênior é a que tem mais prioridade, gerando menor risco para o investidor”, diz Levorin.

Em relação ao mercado desses recebíveis, Luiz projeta uma tendência de crescimento para os  CRIs. “É uma tendência muito forte de crescimento, mas os últimos quatro anos foram de bastante incerteza e bastante volatilidade, com mercado imobiliário sofrendo muitas vezes na pandemia, isso traz uma limitação de negócios.” 

Sobre os CRAs, Levorin atrela o ativo ao crescimento do agronegócio. “O agro ficou na moda, mas é um produto pouco explorado. É um ponto muito importante no Brasil. Para mim, o Fiagros de papel tem um potencial maior que FIIs, por não terem os custos de manutenção ou a questão da vacância.”

Para Levorin, um ponto positivo do Fiagro de CRA é a destinação de recurso para um propósito específico, o que gera eficiência de caixa.

Veja os Fiagros com maiores altas nos últimos doze meses:

Um dos CRAs de maior destaque é o fundo VGIA11. Em setembro, o fundo fez uma distribuição de R$ 0,13 por cota em dividendos, representando uma rentabilidade líquida de CDI + 2,5% ao ano.

Em 2022, o VGIA11 foi que mais distribuiu dividendos, com um dividend yield de 17,75%.