FIIs de shoppings centers superam IFIX em 2025 e seguem acima do índice em 2026
Os fundos imobiliários (FIIs) de shopping centers registraram uma das melhores performances entre os segmentos do IFIX em 2025, com valorização média ponderada de 25,2%, e seguem apresentando desempenho superior ao índice em 2026.
Os dados constam em relatório setorial divulgado pelo Itaú BBA, que também destaca a continuidade da evolução operacional do segmento, mesmo em um cenário de juros elevados.
De acordo com o estudo, os FIIs de shoppings acumulam rentabilidade de 2,91% em 2026, acima do desempenho do próprio IFIX no período. O relatório aponta que o segmento atravessa um momento positivo, com melhora gradual de indicadores operacionais dos empreendimentos.
Melhora operacional segue no radar
O Itaú BBA destaca que, apesar do ambiente de política monetária restritiva, os fundos imobiliários de shopping seguem apresentando evolução em seus fundamentos. Entre os pontos mencionados estão sinais de estabilização do faturamento dos lojistas e a melhora gradual das condições operacionais dos ativos.
Dados da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) indicam que o setor movimentou R$ 200,9 bilhões em vendas em 2025, alta de 1,2% em relação ao ano anterior. Para 2026, a projeção é de crescimento adicional de 1,4%, com faturamento estimado em R$ 203,7 bilhões.
Além disso, o número de shoppings no país continua em expansão. O Brasil encerrou 2025 com 658 empreendimentos, após a inauguração de 10 novos ativos, e a expectativa é de abertura de mais 11 unidades ao longo de 2026, ampliando a área bruta locável (ABL) do setor.
Transações ganham relevância em cenário restritivo
Outro ponto destacado pelo Itaú BBA é o aumento da atividade de transações entre fundos, especialmente em um contexto de mercado de capitais mais restrito. Com menor abertura para novas emissões, operações envolvendo troca de cotas e venda de participações passaram a ganhar maior relevância.
Entre os exemplos citados estão movimentações envolvendo o XPML11 (XP Malls) e o BBIG11 (BB Premium Malls FII), com aquisições e alienações de participações em ativos relevantes. Segundo o banco, essas transações, de forma geral, têm como objetivo a otimização da estrutura de capital, a qualificação dos ativos e o destravamento de valor, podendo resultar em ganhos não recorrentes.
Desconto persiste mesmo com melhora operacional
Apesar da melhora dos indicadores e do desempenho acima do IFIX, o relatório aponta que os FIIs de shopping ainda negociam com desconto em relação ao valor patrimonial, refletindo o nível elevado das taxas de juros no país.
No levantamento, dos nove fundos analisados, cinco possuem recomendação de compra e quatro têm recomendação neutra. Entre os destaques, o BBIG11 (BB Premium Malls FII) teve sua recomendação elevada, em meio a um movimento de desinvestimentos e ajuste de alavancagem.
O relatório também observa que, mesmo com o ambiente de juros elevados, o segmento de shopping centers segue com atividade relevante no mercado, especialmente por meio de transações entre fundos, em um contexto de menor volume de novas emissões.
