FIIs e regulamentação: uma linha do tempo
Os Fiis passaram a ser regulados em 1994. A indústria sofreu diversas mudanças. Compreender essas regras é essencial para a segurança dos investidores
A regulamentação no mercado financeiro e de capitais desempenha um papel fundamental na promoção da transparência, estabilidade e integridade das atividades econômicas relacionadas a investimentos, financiamentos e negociações de valores mobiliários. Por meio de leis e regras definidas por órgãos reguladores, como a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e o Banco Central, a regulamentação visa proteger investidores, prevenir fraudes, garantir divulgação adequada de informações e manter eficiência e confiança nos mercados.
Dentro desse contexto, é importante entender as regras que afetam os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Esses fundos foram introduzidos no Brasil pela Lei 8.668 de 1993 e passaram a ser regulados pela Instrução CVM 205 de 1994. As regras foram revisadas após mudanças na indústria nacional.
Para compreender melhor, destacamos a linha do tempo do arcabouço regulatório:
● 1993: Lei 8.668 – instituição dos Fundos Imobiliários;
● 1994: Instrução CVM 205 – normas para criação, operação e gestão dos fundos imobiliários. No mesmo ano, também foi instituída a Instrução CVM 206 – regulamentação das normas contábeis aplicáveis aos fundos imobiliários;
● 1997: Lei 9.514 – criação do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), das securitizadoras imobiliárias e dos Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs);
● 1999: Lei 9.779 – regras de distribuição e tributação, com retenção de imposto na fonte para aplicações fim;
● 2004: Lei 11.033 – isenção de imposto sobre o rendimento de CRI, Letra Hipotecária (LH) e Letra de Crédito Imobiliário (LCI);
● 2005: Lei 11.196 – isenção de imposto de renda sobre o rendimento de fundos imobiliários para pessoas físicas;
● 2008: Instrução CVM 472 – atualização da legislação de fundos imobiliários. Ampliação das bases de investimento (CRIs, LH, LCIs e cotas);
● 2009: Lei 12.024 – isenção de imposto de renda para aplicações de fundos imobiliários em CRI, LH, LCI e cotas de fundos imobiliários;
● 2011: Instrução CVM 516 – elaboração e divulgação das demonstrações financeiras dos fundos imobiliários;
● 2015: Instrução CVM 571 – atualização da instrução 472, com ampliação e melhoria das informações aos cotistas e quórum de assembleia;
● 2016: Instrução CVM 516 – atualização da instrução 472, com inclusão, como passíveis de aprovação em assembleia, de atos que caracterizem conflito de interesses entre o FII e o consultor especializado;
● 2019: Instrução CVM 615 – altera e revoga dispositivos que tratavam do registro obrigatório em Cartório de Registro de Títulos e Documentos dos regulamentos de diferentes tipos de fundos de investimentos;
● 2022: Instrução CVM 162 – juntamente a outras instruções, estabelece novo marco regulatório de ofertas públicas.
A trajetória mostra que as regras para FIIs são extensas. Contudo, compreender essas regras é essencial, pois elas proporcionam segurança aos participantes do mercado, especialmente aos investidores.
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