FIIs e Selic a 10,75%: quem ganha com a decisão do Copom?
Mercado de FIIS tende a ser favorecido, segundo analistas, devido a maior atratividade para investidores e melhores resultados da economia.
O Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom) anunciou nesta quarta-feira (20) a sexta redução consecutiva da Selic, a taxa básica de juros da economia brasileira, para o patamar de 10,75% ao ano. Analistas, em geral, apontam que a decisão é favorável ao mercado de fundos imobiliários (FIIs) por uma dupla de fatores:
- A queda da Selic reduz a rentabilidade das aplicações de Renda Fixa e aumenta a atratividade da Renda Variável, que passa a receber mais investidores em busca de ganhos próximos ou acima de 1% ao mês, cada vez mais raros em CDBs e outras oportunidades de renda fixa;
- juros menores estimulam o aumento da atividade econômica e facilitam o crescimento de setores ligados à chamada “economia real”, ou seja, os números de comércio e serviços tendem a crescer, assim como a atividade industrial.
No caso dos fundos imobiliários, o segundo item afeta diretamente o segmento de “fundos de tijolo”, que detém a propriedade de galpões logísticos, shopping centers, edifícios de escritórios (as chamadas “lajes corporativas”) e prédios ocupados por grandes redes de varejo (segmento conhecido por “renda urbana”).
“Com a recente queda na taxa Selic, temos acompanhado um aumento significativo no interesse dos investidores pela renda variável, particularmente em FIIs de tijolo e ações. Esse movimento potencialmente resultará em uma valorização desses ativos”, diz Ivan Eugênio, analista de renda fixa da Money Wise Research.
FIIs e Selic: impactos de médio e longo prazo
Analistas apontam que esses impactos positivos não se darão de forma automática, uma vez que a queda da Selic vem sendo precificada desde o ano passado.
“A redução da Selic aponta tendências e direcionamentos para o cenário econômico, mas só afeta diretamente os títulos de dívida pública federal que são atrelados à Selic, já que reduz esses rendimentos e, simultaneamente, as despesas do governo com o pagamento da dívida”, avalia o economista Pedro Afonso Gomes, presidente do Conselho Regional de Economia da 2ª região (Corecon-SP).
O analista Renan Diego, especialista em finanças pessoais à frente da escola digital Produtividade Financeira, afirma que a migração de investimentos deve se dar em ritmo mais lento, no atual momento.
“Como a queda já era de se esperar, ela não deve levar muitos investidores a migrar da renda fixa para a Bolsa de Valores imediatamente. Isso tende acontecer caso a Selic chegue a menos de 10%”, avalia.
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Setores mais beneficiados pela queda da Selic
Dentro dos chamados fundos de tijolo, os FIIs de shopping são os que tendem a ter o rendimento direto afetado positivamente de forma mais rápida, já que, além dos aluguéis fixos cobrados dos lojistas, contam com uma receita flutuante advinda de estacionamentos e áreas de lazer que tende a aumentar com uma atividade econômica mais robusta.
Outra possibilidade é a redução da vacância, com a busca de espaços por lojistas interessados em aproveitar um eventual momento positivo da economia.
Já os FIIs de logística tendem a se beneficiar não só pelo aumento das vendas em lojas físicas como pelo crescimento do e-commerce, duas atividades que tendem a fazer crescer a demanda por espaço em galpões logísticos.
Os FIIs de lajes corporativas, por sua vez, têm um desafio e tanto pela frente: a maioria dos fundos vem negociando bem abaixo do preço de mercado, ainda sem conseguir alcançar o cenário vivido antes da pandemia.
Dados da Market Analytics, pesquisa realizada pela SiiLA, empresa especializada no mercado imobiliário. apontam que o ano de 2023 registrou uma absorção líquida de 130 mil metros quadrados, mas o nível de vacância permanece alto, com 22,81% de imóveis vazio nas classes A+, A e B.
FIIs de papel aproveitam ritmo lento de queda
Mesmo para o mercado de FIIs de papel, aqueles cuja preferência é a negociação de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que são títulos de renda fixa, o cenário permanece favorável, segundo analistas, porque o ritmo de queda da Selic é lento, cor cortes de 0,5 ponto percentual a cada 45 dias, intervalo médio entre as reuniões do Copom.
Além disso, o IPCA ficou acima das expectativas nos últimos dois meses, puxado por altas nos preços dos alimentos e ligados à educação. “Essa alta pode resultar em um tom mais cauteloso do Copom para os movimentos nas próximas reuniões”, aponta Ivan Eugênio, da Money Wise Research.
Prova de que os melhores fundos de papel seguirão rentáveis no curto e médio prazo é que as principais casas de análise mantiveram esses ativos em suas recomendações – no caso da XP Investimentos, por exemplo, eles formam 38% da carteira recomendada de FIIs assinada pela analista Maria Fernanda Violatti.
“Continuamos vendo retornos atrativos em razão dos índices de inflação e taxa Selic. Acreditamos que os fundos de recebíveis indexados em CDI+ devem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros ainda em patamares mais elevados”, projeta a analista.
