FIIs em 2026: quais segmentos têm mais chance de “decolar”?
Com o mercado deixando para trás o auge dos juros elevados e começando a enxergar sinais mais claros de alívio no ciclo monetário, 2026 se desenha como um ano de maior tração para os fundo imobiliários (FIIs).
Gestoras ouvidas pelo FIIs.com.br apontam que a combinação entre custos de capital menores, fundamentos sólidos em alguns setores e novas oportunidades de alocação pode redesenhar o mapa de desempenho dentro da indústria.
Apesar do tom otimista, a intensidade da recuperação dependerá da velocidade da queda da Selic, do comportamento da inflação e até da qualidade dos portfólios de cada fundo. É o que apontam RBR Asset, AZ Quest, TRX Investimentos, InVista, Suno, Éxes Investimentos, Zagros, Fator e TG Core.
1. FIIs de papel: os primeiros a ganhar preço
Entre as gestoras, há um consenso de que os fundos de papel devem seguir fortes.
“Os fundos de crédito devem continuar a ir bem, com CDI ainda elevado e aumento do espaço para inflação num ciclo de corte de juros”, afirma Bruno Nardo, da RBR. A gestora é responsável pelo RBRR11, RPRI11 e RBRX11.
A Éxes, do EXES11 também reforça esse cenário.
“Os fundos de papel continuam como uma ótima alternativa”, diz Artur Carneiro, gestor da casa. “Quando o investidor olhar juros a 12% e fundo rendendo 17%, isso tende a gerar fluxo e valorização.”
Na Fator, o diagnóstico é semelhante.
“Os fundos de CRI geralmente são os primeiros a ganhar preço. São mais dinâmicos e fáceis de ajustar carteira”, diz Rodrigo Possenti, que faz a gestão do VRTA11.
2. Fundos de Galpões logísticos e industriais podem ganhar força
O segmento de galpões foi unanimidade entre as gestoras como um dos mais sólidos para 2026.
“O segmento de logística continua performando muito bem, com vacância baixa e demanda forte”, afirma Marcos Freitas, da AZ Quest.
Essa visão é reforçada pela TRX:
“A queda de juros tende a favorecer especialmente os fundos de tijolo, e segmentos como varejo, logístico e renda urbana devem ter boa performance”, aponta Raul Lemos.
A Zagros, que opera o GGRC11, também enxerga este como um dos pilares do ano.
“O segmento tijolo, especialmente o logístico-industrial, deve se destacar”, afirma van den Berg.
Na visão da InVista, responsável pelo IBBP11, há uma forte demanda por galpões modernos, e a baixa oferta devem manter a vacância controlada e os preços em elevação gradual, consolidando um cenário de equilíbrio saudável e crescimento sustentado para o setor logístico e industrial.
Na Fator, há ainda um ponto adicional: muitos projetos logísticos fora dos FIIs podem finalmente chegar ao mercado.
“Tem muito projeto represado, que deve vir para os fundos quando os juros caírem”, diz Possenti.
3. Shoppings, renda urbana e híbridos também entram no radar dos gestores
Na RBR, o setor de shoppings segue com potencial expressivo.
“Gostamos muito do setor de shoppings, dada a resiliência e perspectivas de crescimento”, diz Nardo.
A Suno acrescenta que a renda urbana também tem entregado bons resultados.
“Fundos de renda urbana vêm conseguindo fazer um bom giro de carteira e gerando resultado adicional”, afirma Baroni.
Fundos híbridos, com exposição diversificada, devem ganhar relevância.
“Vemos grande oportunidade nos hedge funds, ainda negociados com grande desconto para o valor patrimonial”, diz o gestor da RBR.
A Zagros, por sua vez, segue a mesma linha e destaca o ZAGH11, que combina tijolo e papel.
4. FIIs de Escritórios: recuperação mais lenta
Alguns segmentos ainda devem enfrentar desafios. A TG Core, gestora do TGAR11, destaca que escritórios em localizações secundárias e varejo mais sensível à renda seguem pressionados.
“Vacância elevada, repasse limitado e necessidade de concessões devem seguir como obstáculos”, diz Pedro Ernesto, diretor de gestão na TG Core.
A Suno aponta que lajes corporativas podem se recuperar, mas apenas para quem tem mais apetite ao risco.
“Alguns fundos de lajes estão muito depreciados, e podem se recuperar em 2026, mas é preciso ser muito seletivo”, afirma Baroni.
5. Desenvolvimento imobiliário: retorno no longo prazo
Apesar de um ambiente de crédito mais caro e maior seletividade dos bancos, a TG Core vê oportunidades no segmento de desenvolvimento residencial.
“O desenvolvimento imobiliário segue sendo um dos poucos segmentos com capacidade de entregar retornos reais no médio e longo prazo”, afirma Pedro Ernesto.
Mas o movimento não deve ser homogêneo. Segundo os especialistas, governança, qualidade dos ativos e capacidade de gestão ativa devem ser determinantes para um ano que promete mais oportunidades nos Fundos Imobiliários, mas que também exige mais seletividade.
