15 assuntos que um investidor de FIIs deve saber responder em menos de 10 segundos, com Diogo Arantes
Formado em Engenharia Elétrica pela Universidade de São Paulo (USP), Diogo Arantes é o idealizador do Canal FII FÁCIL no you tube. Durante 11 anos trabalhou em uma Multinacional Alemã no Setor de Energia e desde os últimos 6 anos se dedica exclusivamente ao Mercado Financeiro. Possui experiência com Assessoria de Investimentos (teve contrato com a XP) e também foi Diretor Financeiro de uma Servicer.
Em nossa conversa, falamos sobre os principais pontos que um investidor de FIIs precisa saber argumentar em um “bate-papo imobiliário”. Abaixo, confira o conteúdo e veja se você está pronto para argumentar sobre o mercado de fundos imobiliários em uma roda de amigos.
1 – Diogo, vamos começar falando de um ponto bem relevante para os investidores de FIIs, a gestão. Muitos investidores atualmente estão investindo, confiando 100% na gestão, sem ao menos sequer saber quais são o ativos que compõem um FII. O que você pensa sobre isso? Em sua visão, acreditar na gestão é importante até que ponto?
Bom, eu uso sempre a “Regra do três” nas minhas análises, que são, Gestão, Localização e Qualidade. Essa Regra funciona como um tripé, sem uma das pernas, não vai parar de pé. Gestão é importante? SIM. Posso até dizer que ultimamente eu considero o mais importante, mas, um tripé não se sustenta com apenas um ou dois pés, é necessário todos. O que acontece quando não se observa toda a imagem é que o Mercado pune e mais cedo ou mais tarde, o investidor entende a importância de toda essa conjuntura. E isso acontece sempre em momentos delicados.
2 – Sobre FIIs novos, sem histórico, acha interessante analisar?
Sim, é claro. É importante entender qual o setor que está crescendo, qual a tendência de Mercado, a visão das novas Gestoras, o diferencial dela. Isso não significa que irá entrar. Pra quem analisa o Mercado de FII, conhecer os “players” é mandatório. E comprar? Outra história. Existe um risco maior em investir em Novos ativos não performados, contudo, os retornos são melhores. Nesse caso, o investidor deve se conhecer, para ver se está disposto a esse Risco.
3 – Pensando no longo prazo, FIIs com grande potencial e baixa liquidez no mercado, o que acha? Seria uma “small cap imobiliária”?
Eu tenho uma característica de gostar de Risco (sempre com um percentual adequado a minha carteira), então, caso veja um potencial, não me importo com Liquidez. Liquidez é uma barreira para iniciante (que não entende a precificação de um Ativo) e pra quem tem pressa (pois se sair rápido existe uma maior chance de sair no Prejuízo). Comparando esse Ativo com smalls caps já acho um exagero, porque os múltiplos que espero de uma small caps (nesse caso falo de ativos específicos e não do índice em si) são bem maiores. Acredito que se pode ter grandes (acima de 20%) e bons retornos com FIIs, mas, não com os múltiplos de uma small cap em si.
4 – Como identificar um FII bom em meio ao setor redundante? Existe algum critério de avaliação básico nesses casos, que você utiliza?
Jogo simples. Regra dos Três (Gestão, Localização e Qualidade). No geral, acabo fazendo um estudo mais detalhado para uma precificação adequada, vendo fluxo de caixa, projeções de rendimento, série histórica, vacância, crédito, em alguns casos contratos, comparo com Risco de Mercado. Essas outras análises, é apenas pra exercer meu “esoterismo” no Preço. Rsrs. Passou no critério, já fico apto a entrar, só tento ver o melhor momento.
5 – Vou investir em um FII pela primeira vez. Quais são os 5 indicadores que não posso deixar de analisar?
Rendimento, Vacância, DY, P/VP, Resultado (quanto o ativo Gera de Caixa). Ultimamente, tem olhado as obrigações também (mas esse seria o sexto e sétimo) em Relação ao Resultado e ao PL. “Puts”, tem nº de cotista e nº de negociações por dia. Ah! tem que sentar a bunda e estudar muito o ativo (Depois que passar na Regra dos três).
6 – No caso de realizar um ganho de capital ou desfazer o investimento em um determinado FII para aproveitar novas oportunidades. Como se disciplinar para saber a hora certa de sair de uma posição?
Essa decisão talvez seja a mais difícil do Mercado, a hora de sair de um ativo. Eu tenho uma parcela da minha carteira para giro (como um fof), nessa parte eu tenho menos apego a Ativos, então, defino um Taxa Interna de Retorno (TIR) e sigo a regra. Chegou no meu preço eu saio. Para Ativos de Hold (de carrego) só saiu se feriu a minha Regra dos três. E já aconteceu, por exemplo, de eu discordar do que a Gestora estava fazendo ou comprando e saí do Ativo. Outra foi quando minha estratégia de localização mudou, mas essa é mais complicada. Saí porque não vejo o mesmo potencial que via e isso fez com que meu risco aumentasse.
7 – Qual seria o período ideal (tempo de existência) para avaliar o desempenho de um FII, na sua opinião?
2 a 3 anos, no geral, é uma boa marca. Mas o ideal é o fundo passar por situações adversas. Tipo um Ativo alvo de um follow on “furar”. Nesse cenário, você tem que analisar se ele mantém a idéia do fundo ou se ele aloca qualquer “porcaria” para satisfazer o cotista. E se ele tem uma boa capilaridade no Mercado para gerar novos Ativos. A experiência da Gestão está nos detalhes que quase ninguém observa.
8 – Já fez alguma escolha errada? Qual foi o erro com o qual você mais aprendeu?
“Iche”! É Claro! Quando iniciei comprei Ativo de Papel com um ágio absurdo (20%). Quando o mercado caiu a taxa de Juros, todos os Ativos de Crédito voltaram para VP e eu fiquei bem preocupado, pois demoraria mais de 2 anos para zerar o payback. Se fizesse Payback descontado eu estava ferrado quase 3 anos. Hoje, eu estou fora de operações assim.
9 – No mercado de fundos imobiliários, muito se fala em horizontes de longo prazo ou “buy and hold”. Quais são suas premissas em relação a este modelo?
10 anos no mínimo.
10 – Operar Day trade e Swing trade no mercado de FIIs, é uma boa?
Se você sabe o que faz, sim! Se entender que operações. Mas, isso não é para iniciante e tem que ter tempo pra ver as nuances do Mercado, ver fluxo de vendedor e comprar. Essa resposta eu tenho um pouco de receio, porque, pode incentivar quem não sabe. Porém, já observei oportunidades, e as boas, não acontecem sempre. Exige muita bagagem. Essa pergunta até 2018, eu responderia não. Esse mercado não é líquido. A partir de 2019, vejo muitas vezes o mercado com uma precificação diferente da minha (e como tem pouco institucional para aproveitar) acho que é possível.
11 – Sobre comprar imóveis para alugar, por exemplo, um apartamento ou ponto comercial em sua cidade. O que você pensa sobre isso? Acredita que tem seu espaço na diversificação de um patrimônio ou uma boa carteira de FIIs já é o suficiente para diversificar no setor?
Na verdade, eu acabei de fazer o movimento contrário. Vendi um imóvel para investir em FIIs. Contudo, acredito que pode fazer parte de um portfólio. Hoje em dia, já existe FIIs pra todos os setores, então o motivo não seria esse, seria, as vezes, investir em regiões que ainda não são viáveis para FIIs, mas é um modelo mais “hands on”, não renda passiva.
12 – Em suas análises de mercado, a influência das opiniões em geral é muito representativa em suas decisões? Por exemplo, vou comprar “fundo tal” porque está “todo mundo comprando”?
Normalmente é o contrário, se está todo mundo comprando, é hora de vender (porque o preço vai estar fora de qualquer boa análise). As pessoas gostam de viés de confirmação, e esse efeito “manada” que tem gerado distorções no Preço. Isso não ocorre só com Ativo, isso ocorre com Setor também.
13 – Aproveitando e falando em análise setorial, opinaria na mais promissora dos próximos anos?
Gosto muito de dois setores, o primeiro, é logístico. O outro é o Mercado de Crédito Privado.
14 – Sobre controle de riscos, além da seleção correta de FIIs, como você faz? Evita concentração, pulveriza os setores? Como proteger a carteira de FIIs? Qual seria o percentual ideal para diversificar uma carteira de FIIs, na sua opinião?
Eu, na verdade, controlo se meus Riscos estão de acordo com minha estratégia. Colocar em vários setores ajuda, contudo, concentração pode ser alinhada a algumas oportunidades (desde que o valor não vá te tirar do jogo). Não uso uma métrica com percentual fixo.
15 – Por último, sabemos que para construir uma análise bem elaborada e segura sobre um FII, é importante e necessário utilizar o máximo de indicadores que possam contribuir para a formação de uma boa escolha. No entanto, ao seu ver, qual seria o indicador “REI” em uma análise, ou seja, aquele que não pode faltar, independente do segmento de atuação ou setor de um FII?
Não tem! Eu Não acredito em UM Indicador! Se eleger algum aqui, vai faltar análise e vou estar falando uma coisa que não faço. O indicador “REI” seria “senta a bunda e analise essa p$#@a TODA” rsrsrs. Não tente atalhos, faça o trabalho.
Atualmente, Diogo trabalha em sua própria empresa de Consultoria Financeira e de Investimentos. Estudo e muita disposição são marcas da sua empresa e seu canal FII FÁCIL, cuja missão é tornar a educação financeira parte do seu cotidiano e levar a consultoria financeira ao maior número de pessoas.
Ainda não entende muito bem sobre Fundos Imobiliários? Baixe nosso e-book gratuito e entenda de maneria simples como funcionam seus segmentos no mercado.
