Fundos imobiliários “baratos”: veja 14 ativos com desconto de até 40% em relação ao valor patrimonial
Mercado de fundos imobiliários oferece boas opções, mas analistas recomendam cuidados antes da escolha definitiva.
O mercado de fundos imobiliários começa o ano de 2025 com opções interessantes para quem estiver dispostos a aproveitar boas oportunidades para fazer investimentos de longo prazo em busca de ganho de capital, uma vez que o mercado como um todo vem tem suas cotações pressionadas desde início do ciclo de alta dos juros, iniciado em setembro, que derrubou o IFIX e o preço da maioria dos FIIs.
Essa queda nas cotações derruba o chamado P/VP, indicador que mede a relação entre o preço de negociação de um ativo no mercado e seu valor patrimonial, considerado um valor mais consolidado e com menor flutuação. Isso vale ainda mais no caso dos chamados FIIs de tijolo, nos quais o valor patrimonial diz respeito ao preço dos imóveis, que passam por reavaliações periódicas.
Levantamento da Economatica, empresa de inteligência de dados do Grupo TC, aponta que os fundos que fazem parte do IFIX, considerados os mais sólidos e respeitados do mercado, apresentavam um P/VP médio de 0,86x, considerando os preços de negociação em 30 de dezembro.
A lista abaixo apresenta 14 FIIs, todos eles componentes da carteira teórica do IFIX durante o terceiro quadrimestre de 2024, com P/VP abaixo de 0,6x, ou seja, com desconto aproximado de 40% em relação a seu valor patrimonial. O cálculo foi atualizado com o valor de fechamento na última sexta-feira, 3 de janeiro.
| FII | Segmento | Mercado* | VPC** | P/VP |
| RECT11 | Lajes corporativas | R$ 28,69 | R$ 91,97 | 0,312x |
| BTRA11 | Terras Agrícolas | R$ 41,86 | R$ 110,65 | 0,378x |
| BLMG11 | Logística | R$ 27,00 | R$ 68,05 | 0,397x |
| BROF11 | Lajes corporativas | R$ 43,91 | R$ 108,59 | 0,404x |
| VINO11 | Lajes corporativas | R$ 4,55 | R$ 10,73 | 0,424x |
| GZIT11 | Shopping | R$ 42,55 | R$ 94,69 | 0,449x |
| SARE11 | Lajes corporativas | R$ 3,64 | R$ 7,76 | 0,469x |
| BRCR11 | Lajes corporativas | R$ 40,78 | R$ 86,77 | 0,470x |
| PATL11 | Logística | R$ 47,80 | R$ 98,48 | 0,485x |
| JSRE11 | Lajes corporativas | R$ 56,33 | R$ 109,57 | 0,514x |
| AIEC11 | Lajes corporativas | R$ 45,31 | R$ 85,26 | 0,531x |
| BPML11 | Shopping | R$ 72,36 | R$ 128,15 | 0,565x |
| URPR11 | Papel | R$ 56,80 | R$ 100,41 | 0,566x |
| AJFI11 | Shopping | R$ 7,28 | R$ 12,25 | 0,594x |
Por se tratar de um indicador de mercado, o P/VP flutua diariamente, de acordo com as cotações dos fundos imobiliários. Além disso, o valor patrimonial usado tem como referência o último valor informado pelas gestoras, com data de 29 de novembro. De lá para cá, vários FIIs informaram atualização dos valores dos imóveis, após avaliações feitas por empresas especializadas, que só serão consolidadas ao longo do mês.
“Mesmo em cenários difíceis, é importante lembrar que FIIs representam investimentos em imóveis, e o mercado imobiliário, especialmente em segmentos de alto padrão, não reflete fundamentos tão negativos quanto os preços atuais sugerem”, explica Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research.
Fundos imobiliários baratos: preço não pode ser única referência
Vale lembrar que este texto não é uma recomendação de investimentos, até porque especialistas em FIIs apontam que o preço baixo não pode ser o único fator a mover um investimento no mercado. Outras condições devem ser levadas em conta antes de uma alocação.
Por exemplo, no caso dos FIIs de segmentos de tijolo, é preciso observar a qualidade do portfólio, os índices de vacância, o tempo médio dos contratos em vigor e o percentual de contratos atípicos, aqueles que oferecem mais segurança para os FIIs em caso de rescisão antecipada, em alguns casos com multas até o fim do tempo de contrato.
“A localização, o padrão construtivo e um portfólio diversificado também ajudam a reduzir o risco. Então, vale avaliar o número de imóveis, os locatários e os setores cobertos pelo fundo”, explica Eliane Teixeira, economista da Cy Capital, gestora de FIIs.
Maria Fernanda Violatti, analista CNPI especializada em fundos imobiliários, diz que o investidor deve evitar o “efeito manada” e colocar fichas numa eventual “bola da vez”.
“Priorize fundos com imóveis bem localizados, com contratos de maior solidez, com inquilinos de setores mais resilientes. É importante fazer uma análise mais crítica, conhecer o portfólio, a qualidade dos ativos, a diversificação de locatários também é muito importante”, completa.
Carol Borges, da EQI, aponta que muitos desses fundos imobiliários baratos vêm pagando dividendos interessantes, e que o ganho de capital não deve ser o único foco do investidor. “Com os preços atuais, 2025 pode ser um ano de oportunidades significativas, especialmente para aqueles que buscam diversificação e geração de renda”, conclui.
