Fundos Imobiliários: Quais os setores mais promissores para 2025?
Para os investidores de olho no “longo prazo” e atentos na movimentação do mercado, o ano de 2025 “promete”. Os especialistas em fundos imobiliários ressaltam que alguns segmentos são mais resilientes às crises, mesmo com juros elevados e inflação persistente.
Na visão de gestoras consultadas pelo FIIs.com.br, o segmento de galpões logísticos e de recebíveis imobiliários – fundos de papel – são os mais promissores para o ano que vem, tanto pela alta demanda na locação de galpões quanto pela capacidade de distribuição de dividendos dos fundos de “dívida imobiliária”.
Os gestores ressaltam que mesmo com a possibilidade da taxa Selic chegar a 14,25% e a inflação estourar o teto estipulado pelo Banco Central de 4,5% ao ano, esses segmentos citados podem entregar resultados interessantes, pois são considerados mais “defensivos”.
Mas antes de sair “comprando qualquer coisa”, os especialistas também reforçam que há uma “seleção natural” entre os fundos desses segmentos. A preferência deve ser para os FIIs com portfólio de maior qualidade, com galpões bem localizados e com inquilinos “de peso”. O mesmo vale para os fundos de papel, com ativos de crédito high grade e amplas garantias.
O que faz desse cenário promissor é justamente a qualidade dos fundos versus o preço das cotas. FIIs com qualidade reconhecida no mercado, estão sendo negociados com “descontos generosos”, com preço na bolsa de valores bem abaixo do valor patrimonial desses fundos. Essa discrepância cria oportunidades de compra, afirmam os gestores.
Mas não são apenas esses dois segmentos que podem se destacar em 2025. Os gestores também citam os setores residenciais, lajes corporativas e até os “badalados” hedge funds, os chamados multiestratégia.
Entre os fundos de tijolo, os de galpões logísticos são os mais citados pelos gestores. Mas também há outros segmentos de “peso”
De acordo com Marcos Freitas, da AZ Quest Panorama, a gestora está “apostando alto” no setor de logística, por sua característica defensiva no atual momento de mercado.
O mercado de galpões logísticos permanece aquecido e as perspectivas de médio e longo prazo são muito positivas, com o aumento na demanda por inquilinos, dado o crescimento do e-commerce no varejo ao longo do tempo.
Já Martin Jaco, CEO da BGR, acredita que 2025 ainda será um ano desafiador para os FIIs, em função da volatilidade de mercado, inflação e juros altos. As captações ainda serão difíceis e não devemos ter um crescimento forte deste mercado.
Apesar do cenário desafiador, a gestora comenta que os FIIs de tijolo, especificamente nos setores de escritórios corporativos e galpões logísticos, que possuem em seu portfólio ativos de alta qualidade e bem localizados, terão melhores resultados em 2025, uma vez que estes apresentam maior resiliência em tempos difíceis.
Os fundos de papel: dividendos interessantes com cotas descontados
Na visão da Clave Capital, os fundos imobiliários de papel com estruturas robustas (ou pela garantia, ou pelo fluxo de pagamento de qualidade), que têm ativos capazes de suportar uma alta controlada da SELIC (14%/15%), são ótimas opções para investimento.
“Entendemos ser uma posição defensiva para momentos de instabilidade”, afirma Carolina Avancini, da gestão do CLIN11. A importância da moradia para o governo, gera oportunidades de bons resultados, inclusive para o segmento residencial.
Rodrigo Possenti, responsável pelos fundos da Fator (VRTA11, VRTM11, OUJP11 e outros), ressalta que os fundos de papel estão com preços muito descontados.
O gestor destaca que quem realmente gosta de fundo acompanha, sabe que as teses continuam com os fundamentos bons e essa queda das cotas realmente é um reflexo do macroeconômico, não efetivamente um problema dos fundos imobiliários ou de nenhum fundo imobiliário especificamente, quem tiver essa visão vai ter um momento único.
Já a Manatí Capital destaca que os FIIs multiestratégia são os mais promissores para este momento de mercado.
A gestão do MANA11 diz que existe uma dinâmica mais defensiva das alocações em papel aliados à gestão ativa, especialmente quando analisados sob a ótica do atual nível das taxas de juros, permanece importantíssima para a carteira dos investidores.
Porém, Julien Avril, gestor do GAME11, comenta que é preciso ter cuidado ao selecionar fundos de papeis em cenários adversos. Em contextos de choques monetários agressivos, geralmente esses fundos deixam algumas “vítimas” ao longo do caminho, dado risco de crédito mais esticado na linha de despesas financeiras das empresas que tomam dívidas.
Fundos com um portfólio predominantemente high-grade neste cenário apresentam uma matriz de risco retorno muito atraente, uma vez que a principal componente do resultado são os indicadores macroeconômicos. Já os fundos high-yield começam a perder atratividade, uma vez que os retornos são limitados e o prêmio de risco passa a deixar de fazer sentido em um mercado estressado.
