Gestora divulga oferta de fundo imobiliário com retorno projetado de IPCA + 9,5 %
O mercado de fundos imobiliários ganhará uma nova opção voltada para investidores em busca de renda mensal isenta de IR e exposição a operações de crédito imobiliário estruturado.
A Alianza, gestora com mais de R$ 3,2 bilhões sob gestão, abriu a oferta da 1ª emissão de cotas do Alianza Crédito Renda Mais FII, um fundo que combina distribuição recorrente de rendimentos, prazos definidos e investimento em uma estrutura com 24% de subordinação, criada para oferecer proteção adicional à Cota Sênior — destinada ao público geral.
Com captação alvo de R$ 175 milhões, o Fundo Master é dividido entre Cota Sênior (76% do total, R$ 133 milhões) e Cota Subordinada (24%, R$ 42 milhões).
A primeira, acessível ao investidor pessoa física por meio do Fundo Feeder, busca entregar retorno alvo de IPCA + 9,5% ao ano, com pagamentos mensais corrigidos pela inflação.
Já a Cota Subordinada, direcionada exclusivamente a investidores profissionais, recebe o excedente de rentabilidade após o pagamento da Sênior e carrega potencial de retorno maior — refletindo também maior risco.
Perspectivas de ganho: onde está o potencial de retorno do fundo imobiliário
Além do fluxo de renda mensal, o fundo oferece duas frentes de potencial ganho, segundo o material da oferta.
A primeira é a possibilidade de ganho de capital com a venda dos ativos e amortização dos CRIs. O cenário de normalização macroeconômica, pode apresentar uma oportunidade de valorização, especialmente considerando o momento atual, em que spreads estão elevados e o crédito imobiliário via mercado de capitais se tornou mais relevante.
Em caso de compressão das taxas nos próximos anos, o portfólio pode ser vendido a preços superiores, beneficiando os cotistas. Para a Cota Sênior, isso pode representar mais uma camada de proteção; para a Cota Subordinada, pode significar incremento direto na rentabilidade.
A segunda frente, de ganho vem da remuneração elevada das operações.
O pipeline indicativo inclui operações com taxas superiores a IPCA + 11% ao ano, o que permitiria que a Cota Sênior receba seu retorno alvo de IPCA + 9,5%, enquanto a Cota Subordinada capta todo o excedente — com TIR projetada de 17,82% ao ano, segundo o material disponibilizado.
Por trás da tese: crédito imobiliário estruturado e momento oportuno
O portfólio será composto majoritariamente por CRIs originados e estruturados pela própria Alianza, o que, na visão da equipe, oferece maior controle, monitoramento e alinhamento com o empreendedor.
Utiliza-se garantias reais, alienação fiduciária, fundos de reserva e covenants financeiros, além de diversificação entre CRIs corporativos, loteamentos e financiamentos de obra.
O momento atual é oportuno para fundos de crédito, citando fatores como demanda crescente das incorporadoras por capital, retração das linhas bancárias tradicionais, spreads elevados e maior participação do mercado de capitais no financiamento imobiliário.
Esse cenário cria um ambiente favorável para originação de operações com retornos acima da média histórica.
Como participar da oferta
A oferta está sendo realizada em regime de melhores esforços, com coordenação da XP Investimentos. O cronograma prevê:
02/12/25 – início da coleta de intenções
26/12/25 – encerramento da coleta
29/12/25 – procedimento de alocação
05/01/26 – liquidação
Investidores devem registrar interesse pelas corretoras participantes durante o período de coleta. Como o produto segue a estrutura Master & Feeder, o investidor pessoa física acessa exclusivamente a Cota Sênior via FII Feeder.
