Qual é o impacto nos FIIs se a taxa Selic cai, mas os juros futuros sobem? Confira
Uma das dúvidas realizadas pelos investidores em fundos imobiliários é: “qual é o impacto nos FIIs se a taxa Selic cai, mas os juros futuros sobem?”. O VP de fundos imobiliários da Suno Research, Professor Baroni, respondeu a essa questão.
O Professor Baroni comenta que esta se trata de uma dúvida recorrente, pois as pessoas tendem a comparar os FIIs mais com a taxa Selic, “que é o juro à vista”.
Contudo, o especialista comenta que “o mercado mais profissional, o mercado que tem um pouco mais de conhecimento, observa mais os juros futuros”. Isso porque estes juros “daqui, cinco, seis anos, é o equivalente ao prazo médio das carteiras” de FIIs.
Na visão de Baroni, “é mais sensato você fazer uma comparação com o juro real e, aí, você coloca um prêmio de risco adicional”.
“Por exemplo, se, hoje, se você tem um juro futuro que impacta um título público inflação + seis, seis e meio, você vai perceber que os fundos imobiliários, na sua média, vão negociar com dividend yield mais próximo de oito e meio, nove e meio. Então, ele sempre coloca um adicional […] entre dois e três pontos percentuais acima desse rendimento real que está sendo pago pelas NTN-Bs”, explica.
Já em um cenário onde a taxa Selic cai e o juro futuro sobe, o Professor Baroni destaca a importância de compreender isso. O especialista alega que “não é tão simples quanto parece, agora, falando um pouco do ponto de vista macroeconômico”.
“Por que a Selic está caindo e o juro futuro está subindo? O mercado está enxergando que esse movimento, ou potencial movimento de queda de juros, é artificial e ele está colocando mais risco na ponta longa dos juros? Então, você tem que entender um pouco disso”, comenta.
Neste sentido, o especialista afirma que o investidor precisa entender um pouco disso. Segundo ele, atualmente, o mercado está “meio ‘insosso’” porque o juro futuro está “muito parecido com o juro à vista. É como se o mercado estivesse com uma certa indefinição das coisas”.
Devido a isso, Baroni alega que “temos que observar, vamos ver como é que vai se desenvolver ao longo dos próximos meses”.
O especialista considera que o mais importante é compreender o motivo para que se possa saber o risco real.
Um ponto mais importante para os FIIs
O especialista comenta que se fala muito de juros, mas se esquece de falar de Produto Interno Bruto (PIB).
Na visão de Baroni, um ponto mais importante para FIIs é o PIB —, apesar de entender que, “para a precificação, os juros são ferramentas rápidas”.
Segundo o especialista, “se você tem um movimento de juros — e isso impacta positivamente ou negativamente o PIB, a riqueza do país —, invariavelmente isso pode também precificar os FIIs porque você vai ter um enfraquecimento das empresas ou um fortalecimento… a depender desse movimento de juros que você está enxergando”.
