O que está acontecendo com os fundos imobiliários?
Os fundos imobiliários estão em queda na bolsa de valores. Veja o que dizem os gestores de FIIs sobre esse cenário.
O mercado de Fundos Imobiliários fechou a quarta semana de maio em leve queda, com tendência de terminar o mês no negativo. Entre os dias 20 e 24 do mês, o IFIX, principal índice da bolsa de valores que mede o desempenho dos FIIs, fechou no vermelho, com baixa de 0,39%. O que está acontecendo com os FIIs?
Segundo dados do iTrix, indicador que acompanha o desempenho de mais de 100 FIIs do IFIX, todos os setores apresentaram baixas no período, principalmente galpões (-0,59%).
Entretanto, apesar dos resultados negativos, segue em trajetória positiva no acumulado do ano, com destaque para shoppings (20,29%). Confira na tabela abaixo:
| Rentabilidade | Na Semana | No Mês | No Ano | 12 meses |
| IFIX | -0,39% | -0,86% | 2,04% | 12,43% |
| iTrix Tijolo | -0,50% | -1,91% | 0,64% | 13,24% |
| iTrix Papel | -0,26% | 0,33% | 3,69% | 13,36% |
| iTrix Varejo | -0,48% | -2,55% | -0,83% | 17,32% |
| iTrix Galpões | -0,59% | -2,69% | 0,71% | 10,88% |
| iTrix Escritórios | -0,47% | -2,66% | -2,15% | 5,03% |
| iTrix Shopping | -0,45% | -0,47% | 1,59% | 20,29% |
Os fundos de papel, que investem em títulos do setor imobiliário, estão com “melhor sorte”, tanto no mês quanto no acumulado dos últimos 12 meses. Mas no curto prazo, as cotas dos FIIs seguem pressionadas.
Segundo Leonardo Garcia, analista do Trix, na semana passada os índices brasileiros reagiram mal à notícia que os Ministérios do Planejamento e da Fazenda projetaram que o governo encerrará 2024 com um déficit primário superior à estimativa de março.
O analista comenta que, no cenário de queda do IFIX, os fundos imobiliários de papel mostraram maior resiliência. Durante o período, o iTrix Papel caiu 0,26%, em comparação com uma queda de 0,50% do iTrix Tijolo”, comenta.
Mas por que os fundos imobiliários estão em queda?
Na visão da RB Asset, gestora do RRCI11 e RFOF11, o corte da taxa de juros é um dos principais catalisadores para os FIIs, principalmente dado que a taxa é considerada um dos principais custos de oportunidade para o mercado de fundos”.
A gestora explica que muitos investidores estavam posicionados nos FIIs com a expectativa mais forte de corte de juros. Como os cortes não vieram em grande magnitude, “essa reprecificação também acabou tirando o ímpeto do setor de FIIs”.
Rodrigo Possenti, gestor da Fator Asset, gestora responsável pelos fundos VRTA11, VRTM11, OUJP11 e outros, explica que com taxa de juros mais baixa, os fundos imobiliários passam a ser mais atraentes para os investidores.
Outro ponto relevante é a abertura das taxas de juros futuros, que teve uma volatilidade bem maior neste mês de maio. Gabriel Barbosa, gestor do TRXF11, destaca que as taxas de juros futuros, principalmente dos contratos mais longos, abriram de forma acentuada.
A consequência disso teve um efeito direto nos fundos de tijolo, uma vez que o dividend yield desses FIIs são comparados com a NTN-B. “Geralmente, quando a gente tem um aumento na taxa dos títulos públicos, que são atrelados ao IPCA, os fundos de tijolo sofrem mais”.
Além disso, os especialistas projetaram que a redução da Selic fosse maior neste ano. “Essa Selic terminal inicialmente era de 8%”, lembra Possenti. “Agora a gente já está vendo que essa Selic deve estar mais próximo dos 10% até o fim do ano”. O gestor complementa que, de certa forma, “isso arrefece um pouco o crescimento do mercado de FIIs, mas ainda assim tem bastante espaço para novas emissões e crescimento dos fundos”.
Neste caso, a queda dos fundos imobiliários na bolsa começou justamente em abril, quando investidores foram frustrados com a manutenção dos juros nos EUA, indicando que o início do ciclo de flexibilização monetária pelo FED estaria distante.
De acordo com a Manatí Capital, gestora do MANA11, isso gerou impactos nos mercados, com aumento das taxas de juros e desvalorização de ativos de risco, incluindo os FIIs. No cenário local, a volatilidade internacional afetou as expectativas de médio e longo prazo, com preocupações sobre a disciplina fiscal do governo brasileiro e a revisão da meta de déficit primário para 2024.
Os fundos de papel seguem resistentes e os FIIs de lajes corporativas, sofrem
Em contrapartida, com a expectativa de que a Selic não vá cair como antes era projetado, há um certo favorecimento aos ativos de papel, acredita Gabriel Barbosa.
O gestor explica que muitos desses FIIs também compram títulos atrelados a CDI, não só IPCA. Então, como tem essa mescla, “eles acabam sendo um pouco melhor privilegiados nesse momento de stress de juros e os investidores tendem a ser mais conservadores e comparem mais os fundos de papel do que de tijolo”, finaliza.
Na visão de Pedro Klüppel, gestor do GAME11, “os FIIs de papel ainda não voltaram do patamar que acessaram entre o final de 2022 (pós eleição) e março de 2023, como fizeram os principais fundos de tijolo (com exceção à maioria de fundos de escritórios”.
O gestor comenta que é compreensível num momento de volatilidade por incertezas, como o de agora, que a queda não se dê na mesma magnitude para papel e tijolo, pois os fundos de papel ainda se encontravam descontados.
Ainda há ótimas oportunidades de patamar rendimentos no mercado secundário para fundos de papel, sem necessariamente ter que correr risco de crédito desproporcional.
Klüppel deixar claro que, dado o desconto, o patamar de preço no mercado secundário possibilita o acesso a uma carteira de crédito risco/retorno extremamente interessantes. Um exemplo disso é a carteira do GAME11, por exemplo, nos preços atuais reflete uma carteira de 63% IPCA + 8,9% a.a. e 37% CDI + 6,3%.
O tal “sofrimento” dos fundos de lajes corporativas
Entre os fundos de tijolo, o setor que está mais sofrendo é o de lajes corporativas. Na visão de Pedro Dafico, analista da Suno, isso se explica porque, na pandemia, o segmento foi bastante fragilizado por conta do home office e do excesso de devoluções de imóveis. “E essa volta, essa realocação tem sido um pouco mais lenta e gradual que o mercado gostaria, porque é um setor que precisa de muito investimento”.
Porém, há grandes distorções em relação ao preço desses fundos, uma vez que muitos possuem ativos de qualidade, mas são negociados abaixo do seus valores patrimoniais.
Martín Jaco, gestor do BROF11, comenta os fundos com portfólio de qualidade e preço abaixo do patrimonial ganham destaque. “Em primeiro lugar, como as cotas estão com valores mais baixos, a rentabilidade dos FIIs estão mais elevadas”, comenta o gestor.
Porém, Jaco adverte que não é qualquer fundo de lajes corporativas. O investidor precisa entender os ativos que estão dentro do fundo, a localização dos imóveis e a diversificação dos inquilinos antes de escolher a melhor opção entre os fundos imobiliários.
