RBVA11: gestão esclarece “ataque surpresa” de locatário, fala sobre objeções futuras e revela estratégias de atuação para crescimento no mercado
“O desafio da gestão sempre será buscar os melhores negócios para o fundo vislumbrando o longo prazo. O longo prazo é o principal pilar da Rio Bravo.”
Para Everton Carajeleascow, gestor dos fundos de varejo da Rio Bravo, esses são elementos fundamentais na construção de um fundo imobiliário que visa crescimento e consistência na indústria imobiliária brasileira.
Nos últimos dias, a Rio Bravo Investimentos, administrador e gestor do Fundo Imobiliário Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11), apresentou um modelo de gestão que, além de defender os interesses dos cotistas e do Fundo, buscou assegurar a segurança jurídica de todo o mercado imobiliário.
Por este motivo, procuramos a Rio Bravo – que foi fortemente golpeada por um de seus locatários, o Banco Santander Brasil – com o objetivo de esclarecer ao mercado quais são as premissas de um gestor, diante de desafios e oportunidades no mercado.
Fizemos algumas perguntas ao Everton Carajeleascow, gerente do portfólio do RBVA11, que nos explicou desde as premissas e objetivos do fundo, até suas objeções e estratégias futuras. Veja o que ele disse:
Fale sobre os ativos do RBVA11. Quais os critérios foram utilizados para compor seu portfólio atual? (Tendência do segmento bancário, prioridades do varejo, objeções e oportunidades futuras).
“Devemos relembrar do passado do Fundo para entendermos o portfólio atual do Fundo. O RBVA é fruto da adequação de regulamento do antigo AGCX, fundo de gestão passiva destinado a expansão da Caixa Econômica Federal. Com a nova leitura de mercado, a Rio Bravo propôs aos cotistas a adequação de regulamento para a perpetuidade dos imóveis que compunham a carteira, e destinação da disponibilidade que o Fundo possuía após paralisação de expansão da CEF.
Com isso, o RBVA nasceu, porém herdando um portfólio 100% exposto à CEF. Durante esses 2 anos de vida, a gestão trabalhou conforme o novo objetivo do Fundo, dentre os quais: Diversificação de locatários e crescimento do Fundo. Nessa nova configuração, durante o ano de 2019, foram realizadas 10 aquisições, o que aumentou a diversificação do Fundo; 2 alienações de imóveis “no core” (aquelas agências que, na interpretação da gestão após a alteração de regulamento, teriam maiores dificuldades de adequação ao novo objetivo do Fundo) e prorrogação de 7 contratos para mais 5 anos de vigência atípica.
No início de 2020 foi proposto aos cotistas a incorporação com o SAAG, fundo com perfil semelhante ao antigo AGCX – agências bancárias com contratos atípicos. A proposta por parte da administradora foi feita vislumbrando não somente os contratos atípicos, mas principalmente pelo perfil e localizações dos ativos que compunham o portfólio do SAAG. A proposta foi aprovada pelos cotistas, e essa incorporação culminou no maior Fundo de Investimento Imobiliário voltado para o varejo de rua, com 83 imóveis e patrimônio de R$ 1,3 bi.
A continuidade do Fundo permanece com a estratégia de busca de crescimento e diversificação. O crescimento acontecerá por follow-ons, lembrando que foi aprovado pelos cotista o capital autorizado de até R$ 2bi para futuras emissões, e a diversificação acontecerá também pelo crescimento, reciclagem de portfólio (como realizado em 2019) e as trocas de locatários naturais nos ativos que acontecerão ao longo da vida do Fundo.
Lembrando que o fundamento principal sempre será: Localização que traga liquidez ao ativo. Essa leitura é dinâmica, pois o varejo é dinâmico, e essa adequação do portfólio sempre existirá.”
Como o RBVA11 pretende/planeja reagir diante deste novo start da indústria de FIIs? (Movimentações, alocações (investir mais ou desinvestir), prioridades no setor…)
“Assim como demonstrado desde a alteração do regulamento, e reforçado durante a emissão anterior e a proposta/aprovação de capital autorizado, o Fundo tem o âmbito de crescimento. Está inserido em um potencial muito grande, e temos um grande trilho para os objetivos principais, acreditamos que estamos só no início. As alocações permanecem conforme o objetivo do Fundo: reciclagem de portfólio e aquisições de novos ativos (sempre com delta positivo entre alienação e aquisições). Buscamos a diversificação de setores, sempre reforçado pelos pilares:
- Cap rate de aquisição;
- Localização dos Imóveis;
- Classificação do Locatário;
- Liquidez do imóvel; e
- Principais termos do contrato de locação que tragam segurança para o Fundo.”
Como o RBVA11 pretende agir diante do crescimento e movimento das inovações que influenciam o mercado imobiliário? (Tendência por espaços, e-commerce…)
“Tema super importante para o varejo. Esse tema foi fortemente abordado principalmente para o futuro de shoppings há aprox. 5 anos com o medo de lojas físicas Vs e-commerce. Passados estes 5 anos, o que vimos foi uma transformação muito grande no varejo e que vem se intensificando ainda mais agora durante a pandemia. O que aprendemos com esse movimento foi o chamado “Omnichannel” que “é uma estratégia de uso simultâneo e interligado de diferentes canais de comunicação, com o objetivo de estreitar a relação entre online e offline, aprimorando, assim, a experiência do cliente. Essa tendência do varejo permite a convergência do virtual e do físico” (definição conforme rockcontent.com). Esse aprendizado deixou claro que a interação entre os canais gera mais resultados do que canais independentes, seja somente físico ou somente virtual. Naturalmente os setores do varejo, tão distintos entre eles, respondem de forma diferente a essa transformação. Esse é um tema muito amplo, extremamente valido de discussão, mas de forma a não se alongar na resposta, o importante é a gestão sempre estar antenada a dinâmica do mercado, fazendo as leituras de forma rápida e eficientes para a destinação de seus ativos (hoje locado para um setor, como exemplo o bancário, mas com perfeito casamento – o ativo – para por exemplo uma farmácia ou uma grande magazine).”
O movimento atual dos mercados e o “novo normal” causado pela crise do coronavírus tende a impactar o RBVA11 de que maneira nos próximos meses e anos?
“O RBVA teve nesse momento o privilégio de ter mais de 92% de seus contratos no modelo “atípico” e firmados com locatários do grupo essencial, inclusive com locatários que performaram muito bem nesse período como o GPA, em resumo, durante o período da pandemia (até a solução – vacina), devemos passar com efeitos brandos. A principal preocupação para o Fundo, sempre vislumbrando o longo prazo, é o efeito que a crise pode trazer para a precificação de aluguéis. Pontos importantes tendem a continuar sendo pontos importantes, porém o efeito da economia reflete diretamente nos aluguéis praticados.”
Uma discussão importante na indústria de FIIs é sobre a capacidade do gestor conseguir retornos acima da média do mercado. Como a Rio Bravo entende esse posicionamento para a gestão do RBVA11?
“Entendemos que estamos no caminho certo para o Fundo. Acreditamos que o mercado reconheceu e gostou das mudanças do Fundo, conforme o próprio histórico de rentabilidade demonstra. Especificamente a movimentação nos últimos 12 meses desse fundo foram intensão, mesmo durante a pandemia.
Importante reforçar que ainda estamos somente no começo dessa mudança, e que temos grandes desafios e um longo trilho a seguir.”
Gráfico ref. Junho/2020
Presenciamos a grande maioria dos cotistas imobiliários aplaudindo a posição da Rio Bravo diante de seu posicionamento no que diz respeito a ação judicial movida pelo locatário Banco Santander Brasil ao RBVA11. Como a Rio Bravo pretende se posicionar em possíveis novos impasses deste locatário?
“O posicionamento da Rio Bravo sempre será pró-cotista vislumbrando o longo prazo. Nosso dia-dia é isso: sentar e negociar, negociar e negociar.
É importante um breve comentário sobre a questão da ação judicial que de fato teve grande repercussão no mercado, mas que em essência é o nosso dia-dia e estamos sempre preparados para essas demandas. Importante relembrar que o próprio RBVA antes da incorporação viveu situação semelhante (com menor valor envolvido) no final de 2019 com a CEF, e superamos as adversidades, chegando a um desfecho muito favorável ao Fundo (e notoriamente reconhecido pelo mercado). Essa sempre será nossa meta. Essa demanda é extremamente comum em shoppings (vale lembrar que somos gestores também do SHPH11, um dos mais notórios Shoppings do Brasil), nossas decisões sempre serão racionais, mas de fato não esperávamos esse posicionamento de uma instituição bancária.”
Sabemos que, num primeiro momento, essa iniciativa do Santander não terá nenhum impacto nos resultados do fundo no curto prazo. No entanto, essa conduta do banco pode gerar preocupação para a indústria de FIIs, no que tange a legitimidade e o respeito aos contratos?
“Sim! Sabemos da importância dessa ação não somente para o RBVA, tampouco somente para a indústria de FIIs. É um processo que o mercado imobiliário inteiro está acompanhando e nos apoiando massivamente. O sucesso do Santander nessa ação teria efeitos negativos relevantes para o mercado, não somente para proprietários (leia-se desde Pessoas Físicas, até os FIIs e grandes empresas) de ativos que possuem essa modalidade de contrato que é legitima, mas também para empresas que veem nessa modalidade, uma forma de se capitalizar (leia-se, mas não limitado, ao próprio Santander em 2012 e 2013 com o Fundo e com outros proprietários do mercado).”
O RBVA11 se desfazer desses imóveis (ou de alguns deles) locados para o Santander seria uma alternativa plausível, diante desses acontecimentos?
“A nossa leitura para a reciclagem do portfólio é sempre vislumbrando a liquidez do ativo, independente do locatário atual. O ativo sendo conexo com o objetivo do Fundo e tiver características de longo prazo, ele permanece no portfólio, e eventual vacância até novo locatário faz parte do dia-dia do mercado imobiliário. O locatário é importante, mas não é o único pilar de decisão. O desafio da gestão sempre será buscar os melhores negócios para o fundo vislumbrando o longo prazo. O longo prazo é o principal pilar da Rio Bravo.”
Existem pendências em relação às documentações dos imóveis locados para o Santander no que tange o processo de compra e venda dos imóveis, realizado entre as partes? Se sim, existe a possibilidade de devolução desses imóveis por parte do RBVA11? Isso seria uma alternativa plausível para o fundo?
“Sim, conforme demonstrado na apresentação da incorporação, atualmente temos 14 imóveis com pendências de regularizações. Sim, os contratos – CCV, que são Contratos de Compra e Venda, têm resolutivas em caso de não conclusão do negócio, que tecnicamente falando, é quando se passa a Escritura Definitiva do imóvel. Lembrando que não é uma faculdade de devolver, e sim, caso não seja possível a transferência, existem as cláusulas resolutivas. Tal solução não é vislumbrada como alternativa comercial, mas algo que de forma jurídica (pela não solução de concretização do negócio) pode acontecer. Lembrando que isso é valido para qualquer contrato de CCV que tenha cláusula resolutiva.”
A maior parte dos imóveis locados pelo Santander se encontram em regiões premium. Tendo em vista o vencimento de boa parte dos contratos com o banco em 2022 e 2023, a possibilidade de não renovação com o Santander se torna mais uma possibilidade razoável de se supor?
“A possibilidade de renovação condiz com o negócio do locatário, é difícil a avaliação por nós, enquanto gestores do Fundo, e difícil responder assertivamente. Um ponto que hoje pode não ser interessante para o setor bancário, pode ser importante para outro setor de varejo…e vice-versa. Reforçamos, que assim como falado durante a incorporação, o portfólio tem enorme sinergia com o objetivo do Fundo, que é o varejo, cada qual com setores específicos (exemplo, o maior ativo da Av. Paulista locado para o Santander pode ter sinergia com um setor de varejo diferente de outro ativo em outra região). Essa avaliação é feita pela microrregião, e nos auxilia a determinar o que é ativo “core” e “no-core”.”
Atualmente, muito se fala sobre acreditar na gestão de um FII. Conte um pouco sobre a visão e missão da Rio Bravo Investimentos.
“A Rio Bravo é uma casa tradicional de fundos imobiliários, hoje contamos com mais de 30 fundos, entre administrados e geridos, listados e não listados. Quando estruturamos um fundo pensamos muito na essência do fundo e como ele terá sua vida e seu longo prazo bem definidos. Nossa casa é fundamentalista, então estudamos muito antes de fazer qualquer tipo de aquisição e de alocação de recursos. Acompanhamos constantemente o mercado e os locatários, para saber como todos os stakeholders estão agindo e se posicionando, e assim capturarmos boas oportunidades.
É importante ressaltar que cada fundo tem seu objeto, então nós seguimos o objetivo do fundo com muito estudo, muita comunicação sobre os principais acontecimentos no mercado. O nosso objetivo é auferir renda para o investidor e potencializar o máximo os imóveis dos fundos, seja no varejo, corporativo ou logística, além de manter um bom relacionamento com os locatários e trazer locatários de baixo risco de crédito, trazer ativos que em momentos de crise sofram menos, sejam mais resilientes ou que estejam em regiões performadas, com alta liquidez, que em uma possível venda traga ganhos de capital para o investidor, com giro ativo do portfólio dos fundos seguindo suas estratégias.
Em resumo, tudo o que nós fazemos em relação à estratégia de imobiliário é muito bem estudado, acordado e aprovado em comitê de investimentos, com foco impreterível e inequívoco no investidor e na gestão de longo prazo.”
Dentro desse ambiente de Novo Brasil, o que o Rio Bravo recomendaria para um investidor de FIIs, uma pessoa física? Como a Rio Bravo acredita que ela tem de atuar dentro desse mercado, que cuidados ela tem de tomar?
“O pilar principal da Rio Bravo é vislumbrar o longo prazo. Entendemos que, com decisões embasadas, o investidor alcançará seus objetivos. É de extrema importância que o cotista estude, conheça, questione o Fundo que está avaliando. Se possível, anote seus principais embasamentos do “por que” investir naquele fundo, e sempre acompanhe se esse FII continua dentro de seus critérios. Cuidado com movimentos de mercado que não correspondem aos seus fundamentos.”
Banco Santander Brasil informou que não vai renovar os contratos com o RBVA11
No dia de ontem, 10 de agosto/20, o RBVA11 recebeu do locatário Banco Santander um comunicado informando, de forma definitiva e antecipada, a sua intenção de não renovação de 26 contratos de locação – que correspondem a pouco mais
de 48% da receita – firmados com o fundo, com vencimentos entre dezembro de 2022 e julho de 2023.
Além disso, a Rio Bravo disse que essa notificação não interfere na continuidade dos 28 processos judiciais do locatário em face do fundo.
Esclareceu também que a não renovação dos contratos não vai impactar suas receitas imobiliárias, até o fim de suas durações, que terminam entre dezembro de 2022 e julho de 2023.
Os contratos de locação são os apresentados abaixo:
Por fim, a Rio Bravo reiterou que sempre preza por uma boa relação com suas contrapartes e sempre esteve disposta a negociar de boa-fé com a locatária e em trazer soluções eficientes e viáveis para o fundo. No entanto, tendo em vista o cenário colocado pela locatária, a gestora considerou que os prazos dos 26 contratos serão extremamente importantes para o trabalho de destinação de seus ativos.
Destinado a investidores em geral, o RBVA11 foi constituído em agosto de 2013 e tem por objetivo a realização de investimentos imobiliários de longo prazo, por meio da aquisição de propriedades de natureza comercial. Atualmente possui cerca de 31 mil investidores e um patrimônio de R$ 1,2 bilhão.
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