Rio Bravo e Lajes Corporativas: Estratégias de Investimentos Imobiliários no setor
Frente ao atual cenário de questionamento sobre a forma de organização e dinâmica dos espaços corporativos e como isso pode ser afetado no momento pós-pandemia, a Rio Bravo apresentou uma carta de estratégias que traz algumas reflexões sobre o assunto e
como isso poderá impactar o setor imobiliário.
Dentre os assuntos no documento, apresentamos o texto abaixo escrito por Anita Scal, diretora de fundos imobiliários da Rio Bravo Investimentos desde 2006. A carta foi divulgada ao mercado no dia 21 de maio/20.
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Investimentos Imobiliários
O mercado imobiliário já especula as transformações decorrentes da pandemia do COVID-19. Muito além de afetar apenas a saúde e a economia, a pandemia causou, também, uma verdadeira transformação tecnológica ao obrigar diversas empresas a ter os seus funcionários trabalhando remotamente, em home office.
Uma vez que as empresas percebam que é possível que um funcionário continue produtivo de forma semelhante trabalhando de casa, a dúvida que tem se levantado é se as companhias continuarão precisando dos mesmos espaços corporativos que
utilizavam antes.
Com o objetivo de tentar ampliar o debate sobre este assunto sob um olhar mais crítico, buscamos compreender com estudos e relatos de empresas de tecnologia que já passaram por esse processo de aprendizagem.
A conclusão é que o trabalhar em home office e trabalhar no escritório trazem benefícios e desafios próprios, um dilema longe de ser facilmente resolvido numa disputa binária.
Ao que tudo indica, esse dilema também é de “Produtividade Vs. Inovação”, os dois principais benefícios de cada uma das modalidades.
Como o Home Office pode aumentar a produtividade dos funcionários?
Estudos recentes têm mostrado o benefício que trabalhar de casa pode trazer para os funcionários.
Além de economizar o tempo de deslocamento, que em grandes cidades como São Paulo já é uma enorme barreira, os funcionários com essa flexibilidade têm se mostrado também mais produtivos.
Uma empresa chinesa de websites chamada ‘Ctrip’ realizou um teste para permitir que metade da sua equipe de atendimento ao cliente trabalhasse de casa.
A produtividade foi medida e comparada com os atendentes que ficaram no escritório durante o período de nove meses.
O resultado: o home office trouxe 13% a mais de produtividade para os funcionários. As razões para esse fenômeno estão atreladas a um ambiente mais calmo e quieto para
fazer atividades de maior concentração.
Além disso, os funcionários fizeram tempos de intervalo mais curtos e trabalharam ativamente por mais horas.
As pessoas que trabalham remotamente podem se concentrar plenamente no trabalho sem precisar se preocupar com as demais distrações e ruídos do escritório – claro, caso o ambiente doméstico esteja de acordo com esses requisitos.
Algumas empresas já sabem disso há bastante tempo: a IBM era uma adepta do trabalho remoto desde a década de 1980. Em 2009, a companhia anunciou que economizou mais de 100 milhões de dólares com o fato de 40% da sua força de trabalho estar trabalhando de casa.
Contudo, um fato fez com que a IBM alterasse toda sua política de trabalho remoto em 2017.
Como a inovação e a criatividade são mais eficientes na forma presencial?
Nicolas Bloom, professor de Stanford que conduziu o já citado estudo da Ctrip, acredita que, quanto mais robótico o trabalho, maiores deverão ser os benefícios de trabalhar de casa.
Nessa mesma linha de raciocínio, a IBM percebeu que a economia gerada pelo home office e o aumento de produtividade não seriam os únicos fatores a serem levados em consideração.
Como o principal driver de uma empresa de tecnologia é a inovação, não bastou ter os funcionários produtivos em casa.
Eles também precisariam interagir entre si e buscar novas soluções para os problemas que surgissem.
A busca pela inovação e criatividade foi crucial para a retomada da IBM de volta para os escritórios.
Um estudo da Harvard Medical School de 2011 demostrou, com significância estatística, que pesquisadores que tinham proximidade física tendiam a produzir conteúdos mais relevantes e mais acessados.
A criatividade, que é a habilidade de combinar ideias diferentes para solucionar um problema, é uma atividade que é potencializada quando feita de forma espontânea e integrada com outras pessoas.
Soluções disruptivas podem ser geradas através de uma conversa no café entre duas pessoas que trabalham em áreas completamente distintas e, por mais que a tecnologia tente imitar a dinâmica cotidiana, ainda não há interação e espontaneidade nos meios tecnológicos como há na vida real.
De fato, a mente humana trabalha em uma velocidade mais rápida que a linearidade que um conferece call organizado pode prover.
Em 2013, a CEO do Yahoo, Marissa Meyer, já havia tomado a mesma decisão da IBM.
Em um comunicado enviado aos colaboradores, constava que algumas das melhores decisões e insights se originam nas discussões no corredor e no café e por isso eles voltariam a trabalhar em seus escritórios.
John Sullivan, professor da San Francisco State University, diz o seguinte a respeito do assunto: “se você quer produtividade, então você quer as pessoas trabalhando de casa.
Mas se você quer inovação, então você precisa de interação”.
Essa diretriz tem inclusive alterado o design dos escritórios modernos. Hoje é cada vez mais comum que os funcionários não tenham um lugar fixo nas mesas, o que facilita a interação entre as pessoas de diferentes áreas.
Steve Jobs, quando projetava o escritório da Pixar, fez questão de colocar os banheiros o mais distante possível das mesas, de forma a favorecer encontros casuais entre os funcionários.
Também é muito comum que essas empresas eliminem obstáculos que impedem
as pessoas de passar mais tempo no escritório, propiciando serviços que fazem parte de suas rotinas.
Lavanderias, restaurantes, academias e creches foram levadas para dentro dos espaços corporativos. Tudo isso com o objetivo de favorecer a criatividade e a inovação dentro da empresa.
E como disse Sullivan sobre a marcha de volta ao escritório da IBM: “Acontece que o valor da inovação é tão grande que ele triunfa sobre qualquer ganho de produtividade”.
Impactos no Real Estate
Antes da crise, o mercado de escritórios de São Paulo estava em plena recuperação.
As taxas de vacância das principais regiões imobiliárias da cidade estavam razoavelmente baixas. A atividade construtiva também era baixa, o que levava a crer que entraríamos num ciclo extremamente positivo, com rápida recuperação de preços de locação e poder de barganha com os proprietários para negociar os aluguéis.
A região da av. Paulista, principal região em que o FII Rio Bravo Renda Corporativa investe, já tinha uma taxa de vacância de 10% e absorção líquida positiva e consistente nos últimos anos.
Ou seja, ainda que a transformação tecnológica acelerada pela pandemia impacte a demanda por novos espaços de escritórios, a oferta de imóveis está controlada e muito provavelmente não teremos um mercado sobreofertado como o que vimos em a partir de 2013.
O que poderá ocorrer é que as empresas vão identificar os melhores pontos de equilíbrio entre as atividades dos seus funcionários para conseguirem alcançar o máximo de inovação sem perder produtividade.
Alguns edifícios vão precisar se adaptar a esta nova realidade para poder proporcionar isso, e, de forma geral, a nova demanda por espaços corporativos será uma resultante do
novo ponto de equilibro entre estas variáveis.
Pode-se presumir que empresas de middle Market, que buscam por constantes aumentos de produtividade, poderão começar a testar cada vez mais o modelo de trabalho em casa, reduzindo, assim, a demanda por espaços de escritórios.
Contudo, empresas com escala global muito provavelmente já iniciaram este movimento muito antes da pandemia e os seus impactos já estão refletidos nas atuais taxas de vacância de escritórios em São Paulo.
Por outro lado, empresas que buscam inovação e criatividade dificilmente deverão reduzir seus espaços, podendo até seguir o caminho oposto.
Vale lembrar que essas empresas não necessariamente precisam ser empresas de tecnologia. São empresas que buscam e precisam inovar em seus segmentos para continuarem sobrevivendo ou que carecem de interação e criatividade para buscar suas soluções cotidianas.
Esses novos fatores, que começam a ser analisados pelas empresas no momento da ocupação, podem fazer com que algumas regiões performem melhor do que outras.
A região da Av. Paulista, por exemplo, por abrigar diversos tipos de empresas de vários segmentos, é uma alternativa interessante para as empresas utilizarem os seus espaços de inovação e criatividade dentro dos seus escritórios.
O ambiente multicultural é propício, uma vez que permite a diversidade de ideias e alimenta a criatividade.
Ademais, a proximidade com diversas regiões de São Paulo e uma excelente infraestrutura de metrô, ônibus e ciclovia ajuda a reduzir o tempo de deslocamento e favorece que as pessoas fiquem mais tempo no escritório.
O crescimento dos espaços de coworking nos últimos anos pode nos dar uma pista do que veremos de forma mais intensa no futuro. Recentemente, essa modalidade de escritórios compartilhados cresceu muito com a proposta de fornecer tecnologia e um ambiente que respeite e facilite o trabalho remoto, mas que reforce a importância da convivência com outras pessoas e os seus impactos na criatividade e na inovação.
Fato é que o tijolo, investimento de longo prazo por definição, pode e deve se moldar às necessidades de um cenário disruptivo.
Os ambientes corporativos podem se transformar em espaços colaborativos, com mais áreas de integração do que baias.
O gestor deste tipo de investimento precisa estar apto a seguir tendências e encontrar a melhor atuação possível para aquele imóvel. Por isso, é imprescindível que, além de uma gestora especializada, os ativos tenham boa localização e qualidade, e é isso o que norteia a Rio Bravo em suas alocações.
Por Anita Scal, diretora de fundos imobiliários da Rio Bravo Investimentos
