Suno e Squadra alertam sobre riscos em fundos imobiliários; veja como se proteger
A Squadra Investimentos chamou a atenção dos investidores de fundos imobiliários esta semana, ao alertar para os riscos de fundos imobiliários com dividendos turbinados. Mas a gestora não foi a única a advertir o mercado para estes riscos.
A carta endereçada aos investidores do fundo que administra R$ 16 bilhões, a Squadra alerta que fundos imobiliários podem trazer “surpresas negativas” por optar pelo pagamento de dividendos que são crescentes e sem volatilidade para atrair maior interesse para a carteira.
“Por aqui, diversos fundos imobiliários possuem a prática de pagar dividendos superiores à geração de caixa recorrente de seus ativos, enquanto se amparam em repetidas emissões primárias. Como esse padrão de comportamento não se sustenta no longo prazo, há chance não desprezível de surpresas negativas para cotistas de alguns desses fundos, que, nos últimos anos, cresceram de forma importante no portfólio de pessoas físicas brasileiras”.
Outro trecho do documento de 22 páginas classifica o crescimento a qualquer custo por parte de empresas do varejo como uma armadilha. A Squadra afirma que esta é uma maneira de “a inflar o preço de ativos listados” para atrair o médio investidor, e que esta metodologia pode impactar negativamente no valor dos dividendos.
Suno alerta para risco em FIIs há anos
A Suno tem alertado o mercado para o problema há pelo menos quatro anos. Segundo Tiago Reis, fundador do Grupo Suno, é comum investidores comprarem cotas de fundos imobiliários que pagam dividendos altos mas incompatíveis com a geração de caixa do fundo.
“Muita gente compra um fundo imobiliário olhando somente para o Dividend Yield, mas é fundamental analisar a sustentabilidade deste dividendo”, afirma. Para isso, é preciso avaliar se o empreendimento do fundo imobiliário gera caixa suficiente para pagar os dividendos.
Segundo ele, muitos investidores se impressionam com dividendos altos de alguns fundos, sem levar em conta que eles podem estar sendo pagos com o caixa do fundo ou com uma garantia de terceiros, mas com data para acabar.
Nestes casos, quando a renda diminui, os dividendos caem abruptamente, assim como o valor da cota do FII. Segundo Reis, os Fiagros apresentam os mesmos riscos.
Outra situação que pode ocorrer é o fundo imobiliário vender uma propriedade e pagar dividendos referentes ao ganho obtido com a venda. Isso impacta positivamente o Dividend Yield do fundo, mas não significa que os ganhos são sustentáveis.
Como se proteger dos riscos em FIIs?
O fundador do grupo Suno defende que os investidores devem avaliar se os empreendimentos do FII geram caixa suficiente para pagar os dividendos. “Analise o Dividend Yield, mas considere também os riscos envolvidos. Isso porque um DY alto pode não se repetir no futuro”, alerta Reis.
Confira algumas orientações para não cometer este erro:
- Analise o aluguel médio dos fundos imobiliários nos últimos 12 meses.
- Outra opção é analisar lucro líquido médio distribuído nos últimos 12 meses.
- Considere também a mediana dos dividendos distribuídos nos últimos 12 meses, de modo que as distorções fiquem de fora.
- Avalie o preço médio dos imóveis na região que o fundo imobiliário atua para saber se os preços praticados atualmente nos contratos são sustentáveis no futuro.
