Recebemos, através de nossos canais (e-mail, redes sociais, site), dezenas de perguntas por dia sobre fundos imobiliários.
Percebemos que muitas delas possuem alta relevância, principalmente para quem começou recentemente os estudos sobre os fundos imobiliários.
Essas perguntas e suas respostas estão replicadas abaixo:
1- É obrigatória a participação dos cotistas nas assembleias?
Não é obrigatória, mas é importante. Vale lembrar, nesse sentido, que em alguns casos, se não existir quórum qualificado (presença dos cotistas acima de 25%) os temas não são aprovados.
2- Quais pontos comparar entre dois fundos imobiliários do mesmo segmento (Ex: HGLG11 e XPLG11)?
No caso de FIIs de tijolo, conforme referenciado no exemplo, entendemos que a localização dos imóveis seria o principal ponto a se comparar. Um outro ponto importante seria olhar, também, se os ativos, em ocasiões passadas de vacância, foram capazes de se realocarem com agilidade e eficiência no mercado. Para Fiis de papel e Fundos de Fundos, a qualidade da gestão e a diversificação interna seriam, na nossa visão, os principais pontos a serem observados com atenção.
3- Para quem conheceu os fundos imobiliários na semana passada, mas já gostaria de começar a investir, quais seriam os primeiros passos que aconselhariam?
ESTUDAR. Recomendamos que se busque mais sobre o assunto para se sentir mais confiante e conseguir realizar bons investimentos. Temos uma série gratuita sobre fundos imobiliários que recomendamos para todos que estão no estágio inicial de estudos sobre o assunto.
4- Para quem está começando, o que seria mais aconselhável, uma estratégia mais voltada para renda ou valor?
Na nossa visão, a estratégia de renda seria menos complicada para o investidor iniciante. Investir visando a valorização dos FIIs baseando-se em seus fundamentos faz sentido também, mas exige um estudo mais aprofundado, além de possuir um maior risco, obviamente.
5- Como funcionam os fundos imobiliários de recebíveis?
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) funcionam como uma espécie de antecipação dos fluxos futuros de pagamentos com lastro em alguma operação imobiliária. Por exemplo: suponha que um empreendedor tenha o interesse de financiar a expansão de um shopping center. Assim sendo, para não precisar tomar dívida frente a alguma instituição financeira, ele pode antecipar os aluguéis futuros dos lojistas (securitização) e vender para um FII, que receberá, portanto, estas parcelas (aluguéis) a uma taxa atrelada a um índice (CDI ou inflação).
6- Qual seria o volume ideal para negociação em FII?
Não existe um número mágico, na nossa visão. Uma dica válida seria: o FII negocia, com certa folga, um valor compatível com a sua capacidade total de aporte? Por exemplo, se você possui R$ 50 mil de um determinado FII e ele negocia, por dia, 3 vezes mais do que isto, entendemos que essa seria uma situação razoável, MAS, de novo, não existe uma regra para isso, essa é apenas uma sugestão de um critério a mais para se levar em consideração na sua análise.
7- Qual fator influencia mais para decidir sair de uma posição de FII?
São vários fatores, mas podemos destacar aqui dois deles: a gestão não se mostrar mais próxima dos ativos/locatários e/ou o FII perder a capacidade de entregar um retorno real consistente.
8- Em períodos de crise, os FIIs conseguem manter as distribuições entre os cotistas?
Vai depender do FII. Em geral, a fonte de diversificação interna de um FII é grande. Além disso, existem contratos que devem ser cumpridos. Em resumo: uma carteira diversificada tende a ter baixa volatilidade nas suas distribuições mensais de dividendos, mesmo em um cenário mais desafiador.
