Se você investe em Fundos Imobiliários ou se interessa pelo setor, já deve ter ouvido falar sobre a Área Bruta Locável. Mas, afinal, o que é isso?
A Área Bruta Locável diz sobre o levantamento de todos os espaços de locação referente a um imóvel e é muito útil para o mercado imobiliário. Portanto, para você investidor é importante conhecê-la e saber qual é a sua importância na análise de um FII. Acompanhe!
O que é Área Bruta Locável?
Área Bruta Locável em FIIs é uma informação muito importante, pois mostra um levantamento de todos os espaços disponíveis para locação em um imóvel comercial.
Na maioria dos países, incluindo o Brasil, a Área Bruta Locável é informada em metros quadrados. No entanto, também não é incomum que a medida seja em pés quadrados — ou square feet —, em países como os Estados Unidos, por exemplo.
Além de entender o que é significa ABL, é preciso saber como interpretá-la. Por isso, confira no próximo tópico qual é a sua importância!
Por que é importante analisar a Área Bruta Locável de um FII?
A ABL para os investidores é um indicador que ajuda na hora de escolher onde investir. Com esta informação, é possível ter uma ideia melhor sobre quais serão os desafios e/ou oportunidades encontradas ao investir em um FII.
Porém, como citamos acima, para utilizar a ABL como uma base, é preciso saber interpretá-la em diferentes situações. Confira alguns exemplos:
Alta ABL e alta taxa de vacância física
Primeiramente, este caso, que pode acontecer em shoppings ou galerias, pode indicar que o imóvel é grande. Entretanto, o FII enfrenta alguma dificuldade em encontrar inquilinos.
Os fatores que podem causar esta situação são, a localização do imóvel, suas condições estruturais e/ou de segurança e até mesmo o valor dos aluguéis.
Neste caso, se possível, busque conversar com os profissionais responsáveis em relação a este imóvel e descubra o motivo.
Alta ABL e baixa vacância
Enquanto isso, imóveis que apresentam alta Área Bruta Locável e uma baixa taxa de vacância podem ser um bom sinal em um FII.
Isso indica que o espaço, além de grande, podendo abrigar mais inquilinos do que um imóvel com baixa ABL, está com sua maior parte já ocupada. Sendo assim, um indicativo bom de rentabilidade para o fundo.
Tenha em mente que, nem sempre, uma baixa taxa de vacância significa estabilidade garantida. Porém, este é um dos primeiros fatores a serem avaliados em um FII.
Baixa ABL e baixa vacância
Um imóvel com baixa Área Bruta Locável e baixa taxa de vacância indica que o imóvel não é tão grande, porém, tem inquilinos. Ou seja, não deve-se considerar um problema, mas, lembre-se de que outros fatores também devem ser levados em consideração: o Cap Rate do Fundo e sua liquidez, por exemplo.
Baixa ABL e alta taxa de vacância
Um imóvel que apresenta baixa ABL e alta vacância indica que, além de não ser um local grande, o imóvel é de difícil locação.
Este é mais um fator no qual se deve prestar atenção e, se possível, conversar com os responsáveis pelo FII sobre o imóvel em questão.
Vale lembrar que, em um FII, cada imóvel apresenta sua própria ABL. Desta forma, é possível medir o desempenho de cada um deles, ao invés de medir do FII como um todo.
Tenha em mente, também, que a Área Bruta Locável é uma medida base que deve ser utilizada para saber onde investir, mas não se deve ter apenas este indicador como parâmetro.
Como saber a Área Bruta Locável de um imóvel?
Apesar de parecer simples, saiba que o processo de mensurar a ABL de um imóvel não é tão fácil quanto parece. Deve-se considerar diversos tipos de fatores.
Uma das formas de calcular a Área Bruta Local é medindo todo o espaço da construção, ou seja, onde quer que haja materiais de alvenaria. No entanto, pode-se também calcular com base apenas na área de uso dos inquilinos.
Esta segunda forma é a mais comum, e é daí que vem o conceito de área privativa, aquela na qual o acesso é restrito e particular, apenas para o inquilino.
Uma medição relacionada e também muito conhecida no mercado imobiliário é a área BOMA (Building Owners and Managers Association), cujo nome faz referência a uma entidade americana que representa os proprietários e administradores de imóveis, que padronizou o cálculo dos espaços.
Nesta forma de medida, o espaço locável considerado é a soma dos espaços comuns e dos espaços privativos. Vale lembrar que, nesta soma, são desconsiderados os seguintes espaços:
- Elevadores;
- Escadas;
- Qualquer área destinada a equipamentos de serviço.
Esta forma de medição impacta a ABL e a torna maior por considerar tanto os espaços privativos quanto os comuns, porém, pode chamar a atenção de investidores estrangeiros, que já estão acostumados à BOMA.
Vale a pena analisar a Área bruta locável?
A pesquisa é essencial para que qualquer pessoa consiga investir de forma inteligente e estratégica, e não seria diferente quando se trata da enorme variedade de Fundos Imobiliários disponíveis atualmente.
Portanto, saber o que é a Área Bruta Locável pode te ajudar muito nestes momentos de decisão de investimento. Por isso, acompanhe nossos artigos e aprenda muito mais sobre como investir em FIIs!
