Dívidas de fundos imobiliários levantam muitas questões aos investidores: afinal, como os FIIs conseguem pagar esses valores? Esse tipo de mecanismo pode parecer difícil para quem está começando a investir.
De fato, entender dívidas de fundos imobiliários requer um pouco de conhecimento de contabilidade e, para isso, vale a pena entender o lado financeiro dos FIIs. Isso pode até mesmo ajudar na hora de tomar uma decisão de alocação em algum ativo financeiro.
Como os FIIs pagam suas dúvidas?
O pagamento de dívida dos FIIs acontece através da alavancagem, ou seja, através do endividamento do fundo imobiliário. Assim, ele consegue dinheiro para pagar suas dívidas e manter suas atividades.
De fato, o endividamento é um quesito que pode trazer medo ao investidor. No entanto, empresas e fundos podem se beneficiar com esse mecanismo pelo baixo custo da dívida frente aos benefícios que elas podem trazer. Esse é um fator primordial na hora de analisar um FII.
Para um investidor comum, acostumado com as altas taxas de empréstimos para pessoas físicas, isso pode parecer difícil de entender – afinal, como se endividar pode ser benéfico?
Entretanto, as dívidas dos FIIs (e das empresas em geral) são muito mais baixas do que as para pessoas físicas, o que pode trazer um saldo positivo no fim das contas.
Como funciona a alavancagem de FIIs?
A alavancagem nos FIIs funciona de uma forma diferente do que quando uma pessoa física faz uma dívida. De fato: esse processo pode ser até benéfico para o fundo que o faz.
As dívidas dos fundos são, geralmente, atreladas a um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI). Esse ativo consiste na promessa de um pagamento por parte do FII ao credor.
Por exemplo: se um fundo se preata a pagar uma dívida de R$ 50 milhões, esse é o valor inicial. Os pagamentos das parcelas desse valor chama-se amortização.
A amortização, portanto, possui correção através de um índice de inflação, como IPCA ou CDI. Esses juros devem ser pagos com o caixa do fundo, e as receitas do FII não podem ser usadas para essa função.
Além disso, há uma cobrança de uma taxa fixa de juros (por exemplo, 3% ao ano) sobre o montante devido. Essa parte, entretanto, pode ser paga com as receitas que o FII gera.
Dessa forma, o FII pode buscar um empréstimo com taxa inferior à taxa de retorno, fazendo com que seja possível gerar valor ao acionista através dessa operação.
Quais os pontos positivos e negativos da alavancagem de FIIs?
As dívidas de FIIS são uma maneira que permite, inclusive, que esses fundos consigam adquirir imóveis que não teriam dinheiro para comprar se não fosse esse tipo de mecanismo.
Sendo assim, a alavancagem de FIIs permite um aumento na rentabilidade do fundo e uma consequente maior remuneração ao cotista. Dessa forma, ele passa a ganhar mais dividendos e uma maior valorização na sua cota do fundo imobiliário.
Entretanto, essas operações podem sim aumentar o risco do fundo. Por isso, é fundamental ter uma boa estrutura de capital, de forma que seja possível que o FII honre com suas obrigações.
Por isso, alguns são a favor e outros contra essa mecânica. Entretanto, cada caso merece ser avaliado individualmente para ver em que situações foi positivo ou negativo para o fundo imobiliário se alavancar.
Por fim, vale notar que a chance de um FII ir a zero é muito pequena, o que dá mais segurança ao investidor.
Quais as outras formas dos FIIs pagarem suas dívidas?
Existem, de fato, outras formas de pagamento de dívidas por parte dos FIIs. Elas são:
1. Nova emissão de cotas
Uma nova emissão de cotas do FII, também conhecida como emissão secundária, é uma forma que o fundo imobiliário possui para pagar suas dívidas.
Sendo assim, novas cotas são criadas e o investidor, ao comprá-las, dá dinheiro diretamente ao fundo. Isso tende a ser benéfico para que o FII pague suas dívidas ou até mesmo compre novos imóveis.
Por outro lado, isso dilui a participação do sócio que já possui cotas do fundo (caso ele não decida participar da emissão). Por isso, essas emissões costumam ser oferecidas com prioridade para quem já é cotista do fundo.
2. Renegociação da dívida
Além da nova emissão, é possível fazer a renegociação de dívida. Essa é uma possibilidade muito utilizada pelos gestores do fundo para conseguir pagar o que devem com mais flexibilidade.
Por exemplo: uma dívida pode ter sido contratada em um cenário com altos juros e, por isso, ser muito cara para se pagar em um momento de juros baixos na economia. Sendo assim, é possível negociá-la.
Para o fundo, isso é muito positivo. No entanto, também é bom para o credor! Afinal, é melhor receber o valor, ainda que um pouco menor ou em mais tempo, do que não receber nada por conta da falência do devedor.
E, é claro, o investidor também se beneficia, pois assim o FII pode continuar trazendo rendimentos mensais e manter um dividend yield atrativo.
Fundos Imobiliários, por possuírem imóveis como garantias, podem encontrar taxas de juros muito atrativas. Além disso, esse fator também é levado em consideração na hora de renegociar uma dívida.
3. Venda de imóveis do fundo
Por fim, é possível também vender algum imóvel que o fundo possua em seu portfólio para abater uma dívida e voltar a ter uma saúde financeira melhor.
Entretanto, a venda de imóveis do fundo costuma acontecer apenas em último caso. Afinal, isso representa a perda de um ativo para o fundo imobiliário, de forma que não será possível gerar renda através dos aluguéis desse ativo.
Além disso, pode ocorrer a venda de um imóvel em casos de mudanças na estratégia do fundo, como a decisão por priorizar determinados tipos de ativos, de buscar alocação em outras regiões do país, entre outras.
Por outro lado, uma opção para os FIIs de papel é optar por vender parte de seus ativos imobiliários, que são, em geral, CRIs, LCIs e outros.
Ainda tem dúvidas sobre as dívidas dos fundos imobiliários? Comente abaixo para que possamos tirar os seus questionamentos!
