BRCO11 ganha espaço em carteira do Safra com atratividade maior dos FIIs de tijolo
O mercado de galpões logísticos registrou absorção líquida de 591,3 mil metros quadrados no segundo trimestre de 2026, enquanto a vacância do segmento caiu para 4,32%, segundo dados do Banco Safra. O movimento reforça a demanda por espaços de armazenagem e coloca fundos como o BRCO11, que reúne 14 galpões de alto padrão, entre os ativos acompanhados pelo mercado imobiliário.
A melhora dos indicadores ocorre em um momento de expectativa de redução dos juros ao longo da curva, cenário que pode favorecer os fundos imobiliários de tijolo. Nesse contexto, a logística aparece entre os segmentos que ganharam espaço na carteira recomendada do Safra para setembro, ao lado dos shoppings.
O ambiente de demanda mais firme também ocorre com uma oferta de novos empreendimentos avançando de forma mais contida. O custo elevado de desenvolvimento e o nível das taxas de juros limitaram a velocidade de entrada de novos galpões, enquanto os imóveis existentes continuam registrando ocupação relevante.
Para o mercado, a combinação entre absorção elevada e menor vacância tende a sustentar a procura por ativos logísticos. Os preços pedidos permaneceram em patamares elevados no segundo trimestre, reforçando a importância dos imóveis bem localizados e adequados às necessidades de armazenagem e distribuição.
É nesse cenário que o BRCO11 aparece com exposição ao segmento. O fundo possui 14 galpões de alto padrão, concentrados no estado de São Paulo, com estratégia voltada principalmente a ativos de perfil last mile, segmento ligado à etapa final da distribuição de mercadorias.
BRCO11 amplia presença em uma logística mais demandada
Na carteira do Safra para setembro, o BRCO11 recebeu 3,75% de participação, após o banco ampliar sua posição no fundo. O movimento ocorreu juntamente com o aumento da exposição a outros fundos logísticos, como HGLG11 e HSLG11, em uma composição que passou a dar maior peso aos chamados fundos de tijolo.
A escolha do segmento está relacionada ao desempenho operacional observado no mercado físico. A absorção líquida de 591,3 mil m² no trimestre foi acompanhada pela queda da vacância para 4,32%, indicando que uma parcela relevante do estoque disponível encontrou demanda.
No caso do BRCO11, a concentração dos imóveis em São Paulo coloca o fundo em uma das regiões mais relevantes para a atividade logística do país. A proximidade dos grandes centros consumidores também favorece ativos destinados à distribuição de mercadorias em prazos menores.
Outro aspecto destacado na composição do fundo é o perfil dos imóveis. Os galpões de padrão elevado e voltados ao last mile atendem uma demanda relacionada à eficiência da cadeia de distribuição, especialmente em operações que precisam reduzir tempo e distância entre os centros de armazenagem e o consumidor final.
A estratégia ganha relevância diante de um mercado em que a disponibilidade de novos espaços não cresce na mesma velocidade da demanda. Para os proprietários de imóveis bem posicionados, esse desequilíbrio pode contribuir para preservar níveis de ocupação e dar suporte à evolução dos contratos de locação.
Juros e atividade imobiliária entram no radar
A maior exposição do Safra aos fundos de tijolo também está relacionada à expectativa de queda dos juros ao longo da curva. Em setembro, a participação dos fundos de ativos financeiros na carteira caiu de 47,5% para 45%, enquanto aumentou o espaço destinado a segmentos como logística e shoppings.
Esse movimento ocorre em um mercado que ainda negocia com desconto em relação ao valor patrimonial. Segundo os dados apresentados pelo Safra, o desconto médio do setor estava em 10,99%, enquanto o dividend yield do Ifix mantinha prêmio de 4,60 pontos percentuais sobre a NTN-B 2035.
Para o BRCO11, a combinação entre ativos logísticos de alta qualidade e exposição a uma região estratégica do país coloca o fundo dentro de uma tendência mais ampla de fortalecimento da demanda por galpões.
A dinâmica do setor também é acompanhada pela evolução dos aluguéis. Com a vacância em queda e os preços pedidos ainda elevados, a capacidade dos imóveis de manter ocupação e contratos em condições favoráveis passa a ter papel relevante na geração de renda dos fundos.
Assim, o BRCO11 aparece inserido em um segmento que vem apresentando melhora nos indicadores físicos justamente em um momento de mudança na composição das carteiras de FIIs. O avanço da absorção, a vacância de 4,32% e a expansão da exposição à logística ajudam a explicar por que os galpões seguem no centro das estratégias voltadas aos fundos de tijolo.
