Conheça 5 indicadores para analisar fundos imobiliários de papel
Ao investir em fundos imobiliários, alguns indicadores podem ser usados para facilitar as análises. Para quem investe em FIIs de papel, o especialista em fundos imobiliários, Marcos Correa, selecionou cinco indicadores para analisar esse tipo de ativo.
Ao escolher os indicadores que podem ser usados para analisar os fundos imobiliários de papel, o especialista selecionou opções menos óbvias, que podem passar despercebidas pelos investidores.
5 indicadores para analisar fundos imobiliários de papel
1. Taxa média do portfólio
Para analisar esse indicador, o investidor deve abrir o relatório do fundo imobiliário que está observando, procurar o portfólio e identificar a taxa média de todos os CRIs presentes. Geralmente, o gestor do FII já informa esse indicador aos leitores.
Marcos comenta que “quanto maior a taxa, maior será sua remuneração. Porém, quanto maior a taxa, a tendência é também que o risco seja maior”.
Ele cita que um ponto importante a ser avaliado na taxa média é o potencial de remuneração, “também para você fazer um comparativo entre outros fundos de papel”.
2. Tamanho do portfólio
Neste caso, o investidor olhará quantos CRIs, quantos ativos integram o portfólio do fundo imobiliário. Além disso, essa pessoa também olhará o peso de cada um deles.
O especialista comenta que isso é imporntante “porque quando você tem um portfólio muito ‘pequenininho’, você fica muito mais concentrado. E se dá problema em algum crédito, dá problema em algum CRI, o problema vai ser maior para você — porque o fundo é muito concentrado”.
3. P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial)
O especialista comenta que o indicador P/VP é muito importante para os fundos imobiliários de papel.
Ele explica que os fundos de papel investem em CRIs, que são ativos de renda fixa — e têm um preço e são marcados a mercado. “Portanto, podemos dizer que o preço que ele está marcado é o preço justo dele, de fato”.
“Então, quando você paga com P/VP acima de 1, você está pagando a mais pelo que aquilo realmente vale. […] Da mesma forma, se você paga com P/VP inferior a 1, você está pagando com ‘desconto’”, explica.
Segundo Marcos, quando um investidor paga muito caro em um ativo, há duas coisas que terá problema: a remuneração será inferior àquela pessoa que comprou no preço “certinho”; e quanto mais caro a pessoa paga, menos margem de segurança terá em uma eventual queda na cotação de um FII de papel.
4. Setores
O especialista comenta que o investidor deve compreender em que setor (ou setores) o fundo imobiliário de papel está inserido.
“Você vai analisar esse setor para entender o quanto arriscado ele é — ou não”, comenta.
O especialista destaca que cada investidor tem seu perfil. Desse modo, a pessoa compreenderá se prefere fundos mais ou menos arriscados, se a taxa média, risco e retorno fazem sentido para esse fundo observado.
5. Gestão dos fundos imobiliários
Além de analisar a gestão, como um todo, o especialista recomenda observar a capacidade da gestão de reciclar o portfólio. Ele explica que reciclar é pegar CRIs antigos e vender para comprar CRIs novos.
“Por que que você faria isso? Porque pode ser que, no mercado, as taxas tenham sido elevadas de novos CRIs. Então, comprar um CRI novo vem com uma taxa maior do que você pagou — ou do que você tem — no seu portfólio, atualmente”, comenta.
“Então, uma gestão que vai fazendo vendas e compras aumentando a taxa média do portfólio, diluindo, diversificando o portfólio, tirando potenciais problemas antes que eles aconteçam, vendendo esses problemas, arranjando CRIs mais seguros ou mais alinhados… tudo isso vai ajudando a ajustar o perfil de risco do fundo, o retorno, a perenidade”, acrescenta.
Como dica, Marcos recomenda que os investidores observem o relatório gerencial desses fundos imobiliários. “Veja, um ano, dois anos atrás, por exemplo, qual era a taxa média, quantos CRIs o portfólio tinha… e veja hoje. Veja como foi a evolução”, conclui.
