FIIs e contratos atípicos
Entenda as principais diferenças entre contratos típicos e atípicos e por que este conceito é importante para o investidor de FIIs.
Nos FIIs de tijolo, nos deparamos com dois tipos de contratos de locação: típicos e atípicos. Inclusive, já exploramos esse assunto em um Fiikipedia anterior.
Contratos típicos são os mais comuns e seguem as normas padrão dos contratos. São aqueles garantidos em lei pelo Código Civil e pela Lei do Inquilinato. Contemplam, normalmente, vínculos de até cinco anos, que seguem o padrão para rescisões e multas.
Já os contratos atípicos, como o próprio nome sugere, são aqueles que fogem do padrão utilizado no mercado imobiliário. Nessa categoria, destacam-se as modalidades de locação BTS, BTL e SLB.
O Build to Suit (BTS), “feito sob medida”, é um contrato em que há a construção de um imóvel sob medida para atender às necessidades de um inquilino específico. O inquilino, então, aluga o imóvel por um longo período, geralmente de 10 a 20 anos. Contratos BTS podem conferir uma vantagem para os FIIs, pois oferecem um fluxo de renda mais estável e previsível. Isso ocorre justamente porque os vínculos são de longo prazo, com o inquilino tendo a opção de renová-lo ao final do período.
Além disso, os contratos são negociados com base nas necessidades específicas do locatário, o que significa que o imóvel será alugado por uma empresa cujo interesse é permanecer no local por um longo período. Dessa forma, contratos BTS ajudam a reduzir o risco para os FIIs, uma vez que oferecem uma garantia maior de recebimento de aluguéis. Por sua vez, isso ajuda a melhorar o rendimento destes e a torná-los mais atraentes para os investidores.
Por outro lado, as desvantagens estão relacionadas ao valor dos aluguéis – visto que eles são realizados de forma customizada, a depender das características do contrato – e à personalização do imóvel: em caso de saída do locatário, o dono pode ter dificuldades de encontrar um novo interessado. Exemplos de fundos com contratos BTS são o ALZR11, o HGRU11 e o RBED11.
Já o Buy to Lease (BTL) é um contrato em que o investidor profissional compra um imóvel e, em seguida, aluga-o para um inquilino específico. O que o diferencia de um contrato padrão é que, antes mesmo da aquisição do imóvel, já há um acordo estabelecido com o futuro inquilino.
Esse contrato geralmente é de longo prazo, com o locatário tendo a opção de comprar o imóvel ao final do período. Além disso, a multa estipulada pela quebra do vínculo tende a ser elevada; muitas vezes, ela se equivale à totalidade dos aluguéis referentes ao período restante do acordo.
Finalmente, temos o SLB (Sale and Leaseback), contrato em que o proprietário de um imóvel o vende para, em seguida, alugá-lo de volta. Do ponto de vista financeiro, isso pode gerar caixa para o antigo dono, visto que um imóvel é um ativo imobilizado. Assim, quando se torna capital, ele é convertido em recursos líquidos, podendo ser usado para diferentes fins, incluindo investimentos voltados à própria expansão e ao desenvolvimento do negócio. Os fundos ALZR11 e TRXF11 são exemplos de FIIs com contratos do tipo SLB.
Quando entendemos esses conceitos, a tarefa de leitura dos relatórios gerenciais fica mais fácil. Ademais, os contratos de locação são um importante fator a ser considerado, afinal eles podem afetar diretamente o fluxo de renda de um FII.
