Quando a alavancagem gera valor ao cotista de FII? Veja o que diz o sócio fundador da TRX
A alavancagem em FIIs pode gerar efeitos positivos ou negativos ao fundo. Mas quando essa alavancagem gera valor ao cotista de FII? Confira.
A alavancagem dos FIIs nem sempre é um problema, já que ela também pode ser utilizada para destravar valor para o cotista com a geração de mais receita para o fundo e, consequentemente, trazer um potencial aumento na distribuição de rendimentos posteriormente. Mas afinal, quando a alavancagem se torna benéfica para o FII e para o investidor?
Durante o evento FII Experience, realizado nesta quinta-feira (21), o professor Baroni, especialista de fundos imobiliários da Suno, afirmou que boa parte dos FIIs tem um certo grau de alavancagem.
“Os investidores passaram a entender melhor a importância da alavancagem e puderam diferenciar melhor os riscos dos FIIs”.
De fato, a alavancagem é um tema muito amplo, podendo incluir a antecipação de recebíveis, por exemplo, dívidas bancárias atreladas ao CDI e outros custos.
Para Luiz Augusto F. do Amaral, sócio fundador da TRX – responsável pelo FII TRXF11 – a principal pergunta que o investidor deve se fazer ao avaliar a alavancagem do FII é: “ela corresponde a atualização de sua receita?”
Nesse caso, o primeiro ponto a se analisar é se a alavancagem dos FIIs está gerando valor ao cotista. Amaral diz que isso acontece em dois momentos principais:
- Quando o aluguel supera a despesa financeira: com menos dinheiro pode se adquirir um imóvel maior e gerar mais resultado, mesmo tendo uma despesa financeira.
- No momento da venda do imóvel: a alavancagem gera valor se for bem feita. Ou seja, é mais importante observar como essa alavancagem é realizada do que o percentual em si.
LEIA TAMBÉM: Os 3 pontos fundamentais para o investidor de FIIs de tijolo se proteger da inflação
“Avaliar a qualidade do inquilino é fundamental”, diz sócio fundador da Guardian
Além dessas questões, Gustavo Asdourian, sócio fundador da Guardian e gestor do GALG11, também destaca a importância de se analisar a qualidade do inquilino de um fundo imobiliário.
“Se você faz a melhor alavancagem possível, ‘casada’ em índice e prazos, mas você tem um contrato de locação com uma empresa frágil, ela [empresa] pode quebrar quando a economia vai mal e ela não vai te pagar. Assim, a dívida acaba ficando com o fundo”.
Essa ideia também é apoiada por Rodrigo Abbud, Sócio fundador e head do segmento de office da VBI. Ele acrescenta que a alavancagem é parte do amadurecimento da indústria de FIIs.
Assim, a alavancagem na dose certa, com todos os fundamentos imobiliários prevalecidos, pode ser muito interessante para os FIIs, além de um agregador de valor para o cotista.
