A legislação não permite que os fundos de investimentos imobiliários contraiam dívidas para fazerem suas alocações. No entanto, existem algumas estratégias financeiras, como a alavancagem, são utilizadas pelos FIIs para obter recursos e investirem em seus portfólios. 

Diante disso, o professor Marcos Baroni, analista da Suno, conversou em seu canal do Youtube com o analista Otmar Schneider e o especialista em investimentos Helon Florindo sobre a alavancagem nos FIIs, sanando as principais dúvidas dos investidores. 

Na explicação dos especialistas, a alavancagem é uma operação utilizada para utilização do seu patrimônio como garantia para conseguir antecipar recursos e adquirir outros ativos. 

De forma bastante simples de entender, a alavancagem se refere a um tipo de securitização que os fundos imobiliários utilizam os aluguéis dos imóveis por meio da emissão de um CRI (certificado de recebíveis imobiliários).

Indo mais à fundo: como funciona a alavancagem nos FIIs? 

O professor Baroni explicou com um exemplo o que é alavancagem nos FIIs. Em conversa com “O fundo tem dez imóveis no portfólio. Ele utiliza os aluguéis futuros desses imóveis, faz um CRI e esse instrumento financeiro traz recursos para dentro do fundo”. 

Baroni complementa que a securitização ou alavancagem é um tipo de dívida, porém, uma dívida estruturada. Ela está longe de ser aquele empréstimo clássico, oferecendo oportunidades, mas ao mesmo tempo, pode comprometer as finanças dos FIIs. 

De certa forma, a alavancagem oferece riscos ao fundo de investimento imobiliário, uma vez que o fluxo de aluguéis recebidos pode ser interrompido por algum problema do FII com seus locatários. Por isso, caso o fundo não consiga honrar seus compromissos com a instituição que emitiu o CRI, o patrimônio do fundo "entra em jogo". 

Por outro lado, dependendo de como a operação de securitização foi estruturada, os riscos podem ser mitigados. Baroni explica que “é possível amortizar a dívida por meio do próprio caixa do fundo ou através de uma nova emissão de cotas. Em última instância, o fundo poderia vender seu patrimônio e quitar sua dívida”. Ou seja, a alavancagem nos FIIs quando bem feita pode aumentar o potencial de investimento dos fundos imobiliários. 

Críticas de investidores à alavancagem dos fundos

Diversos cotistas têm reclamado de um suposto perfil agressivo dos fundos imobiliários que utilizam de alavancagem para aquisição de novos ativos. No entanto, o analista Otmar explica que os gestores de FIIs podem ser seguros na alavancagem. “O mercado vai separar quem é quem neste processo, o bom do mal gestor”, disse o analista.

A crítica aos gestores tem travado embates nas redes sociais em relação à alavancagem versus o perfil dos FIIs. Muitos acreditam que os fundos imobiliários não devem se expor a este tipo de risco. Tanto Baroni quanto Otmar discordam desta ideia. Ambos destacaram que existem operações de securitização que são perfeitamente responsáveis e bem equacionadas.  

De igual modo, o analista Helon Florindo reconheceu que muitos investidores consideram os FII como um mercado mais previsível, quase uma renda fixa. Mas não é assim, afirma o especialista: “O mercado se sofisticou. Ele tem característica de instrumento financeiro. De certa forma, a alavancagem é uma evolução do mercado, mesmo que não necessariamente ela seja sempre boa”. 

Por fim, os especialistas convergem na ideia que a alavancagem é um instrumento importante para o crescimento da indústria dos FIIs, desde que feita da melhor maneira e com a maior transparência possível. O mais importante é o cotista estar sempre em contato com os gestores dos FIIs que compõem sua carteira, sempre em busca de entender melhor o processo de crescimento dos fundos e do mercado em si.