Fundos imobiliários: como funciona a alavancagem dos FIIs?
É crucial considerar a transparência e a governança ao avaliar um fundo imobiliário que usa alavancagem e entender os riscos associados à operação
Alavancagem, no campo financeiro, é quando se usa capital emprestado ou recursos externos para aumentar o potencial de retorno de um investimento. Em termos simples, é a estratégia de potencializar os ganhos ou as perdas de um investimento por meio do uso de recursos adicionais. Naturalmente, usar recursos de terceiros está ligado ao nível de endividamento de determinado veículo de investimento. Nesse tipo de operação, alguns riscos são acentuados, especialmente se não houver um plano para lidar com situações adversas, ou se não for usado corretamente para o tipo de investimento em questão, como com os fundos imobiliários.
Nos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), segundo as regras estabelecidas pela Lei 8.668/93 e pela instrução CVM 472 (Resolução CVM 175), é proibido contrair empréstimos para fazer novos investimentos. Isso significa que os FIIs não podem pegar dinheiro emprestado.
No entanto, existem duas maneiras pelas quais um fundo pode realizar uma aquisição usando alavancagem do FII de forma indireta. A primeira é quando o FII compra um imóvel e concorda em pagar parte do valor em prestações ao longo do tempo. Nesse caso, o imóvel é contabilizado no balanço do fundo como um ativo, enquanto o compromisso financeiro de pagar as prestações é registrado como passivo. Assim, a compra do imóvel pelo FII é feita sem usar todos os recursos necessários de uma só vez.
A segunda maneira é por meio da securitização do fundo imobiliário (CRI). Nesse caso, uma operação de securitização é organizada para viabilizar a aquisição do imóvel. Apesar de parecer uma forma de contrair dívidas, já que o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) é um tipo de investimento de renda fixa, não há ônus real sobre o imóvel. Isso acontece porque a operação de CRI é baseada na transferência dos recebíveis dos contratos de locação, nesse caso, os aluguéis.
Fundos imobiliários: quais os riscos associados ao uso de alavancagem?
É crucial considerar a transparência e a governança ao avaliar um fundo imobiliário que usa alavancagem. Alguns FIIs mostram um cronograma claro de pagamento, o que é positivo. No entanto, é fundamental entender os riscos associados ao uso da alavancagem:
Risco de liquidez: o fundo pode não ter dinheiro em caixa suficiente para pagar o principal;
Risco de crédito: é importante verificar a qualidade de crédito dos locatários, pois o CRI dispõe de alienação fiduciária do imóvel, isto é, ele pode ser usado como garantia em caso de inadimplência;
Risco contratual: contratos atípicos têm multas pesadas em caso de rescisão. Eles oferecem segurança jurídica e prazos mais longos para diluir a dívida. Mas, mesmo contratos típicos podem ser usados, desde que tenham prazos longos e multas altas, além de imóveis atrativos, com boa demanda;
Risco de indexação: é importante que a dívida esteja vinculada ao mesmo índice de reajuste do contrato de aluguel. Isso equilibra as despesas financeiras com o aluguel, embora não seja simétrico. Dívidas em CDI podem não se alinhar bem com o mercado imobiliário, que geralmente usa IPCA ou IGP-M;
Risco de reestruturação da dívida: como os FIIs não podem contrair dívidas nos imóveis integrantes do patrimônio, pode ser difícil reestruturar a dívida se houver problemas de fluxo de caixa ou indexação.
Para entender a alavancagem, é importante considerar o contexto geral. O investidor precisa entender bem o assunto para se sentir seguro com a tese. Ademais, a alavancagem permite que um fundo compre mais ativos usando menos recursos. Isso ajuda os fundos imobiliários a crescer e a oferecer retornos extras aos cotistas, desde que a operação seja bem-feita.
