FII endividado pode deixar o IFIX: veja possíveis mudanças em carteira teórica
FII com alavancagem superior ao valor patrimonial e outros três fundos ficaram de fora de prévia divulgada pela B3.
O XPPR11, FII de lajes corporativas que tem uma das maiores alavancagens do mercado de fundos imobiliários, pode ficar de fora do IFIX, o principal índice do setor, para o terceiro quadrimestre de 2024. 
O XPPR11 ficou de fora da segunda prévia da carteira teórica do IFIX, anunciada pela B3 na última sexta-feira (16) com possíveis mudanças na lista de fundos imobiliários que vai compor o índice de setembro a dezembro. Ele já havia ficado de fora da primeira prévia, divulgada no começo de agosto, e continuou sem aparecer na última lista.
As mudanças na carteira teórica do IFIX são feitas a cada quatro meses, e a B3 divulga três prévias, no mês anterior, para que os investidores possam fazer ajustes eventuais nas carteiras. Os FIIs que compõem o índice são selecionados a partir de indicadores como valor patrimonial, distribuição de dividendos e liquidez das cotas, entre outros fatores.
Em tese, entrar ou sair do IFIX não traz mudanças para a negociação dos fundos imobiliários, mas, na prática, ativos que deixam o índice costumam ser vistos com reservas pelo mercado, com impacto ainda maior no valor das cotas e na liquidez diária.
Da mesma forma, entrar para o índice pode trazer consequências positivas para os mesmos indicadores – por exemplo, a partir de inclusão em carteiras recomendadas, criadas por bancos e casas de análise e seguidas por muitos investidores.
A carteira atual, que começou a valer em maio, conta com 112 FIIs. A segunda prévia traz 115 fundos. Além do XPPR11, foram excluídos outros três ativos: TORD11, NCHB11 e PLCR11. Ao mesmo tempo, sete FIIs foram incluídos: BBFO11, GZIT11, KNUQ11, KIVO11, MANA11, SNEL11, fundo de energias limpas da Suno Asset, e ZAVI11.
FII XPPR11: mais sobre a condição do fundo
O fundo imobiliário XPPR11 é um fundo de lajes corporativas, sob gestão da XP Asset, que vem enfrentando situação complicada por causa da combinação entre altas vacâncias, ainda como consequência da pandemia de covid-19, e elevados graus de alavancagem (endividamento).
Com patrimônio líquido de R$ 465,9 milhões, o FII informou no último relatório gerencial uma dívida total de R$ 593,55 milhões. Parte desse valor será quitado com a venda de seu principal ativo, o Faria Lima Plaza, processo em andamento desde março.
Depois dessa negociação, o XPPR11 passará a deter apenas dois ativos: o Corporate Evolution e o iTower, ambos na região de Alphaville, em Barueri, na região metropolitana de São Paulo, área que vem registrando vacância ainda maior que em São Paulo, o que deixa analistas em dúvida sobre a capacidade futura de geração de receitas.
Na última sexta-feira, o FII XPPR11 fechou o pregão negociado a R$ 18,47, numa relação P/VP de 0,29x, considerando o atual valor patrimonial por cota, de R$ 63,68.
