Selic alta é mesmo ruim para os fundos imobiliários? Entenda a relação
Copom deve elevar a Selic novamente nesta quarta-feira (6). Por que essa decisão pode ser ruim para o mercado de FIIs?
O Copom (Comitê de Política Monetária do Banco Central) deve anunciar nesta quarta-feira (6) um novo aumento da Selic após o fechamento do mercado. As projeções de consenso do mercado apontam para uma alta de meio ponto percentual, o que levaria a taxa para 11,25% ao ano, retornando ao mesmo patamar após a primeira reunião deste ano, no fim de janeiro – quando a taxa caiu meio ponto.
Se forem confirmados os dados projetados pelo mercado e consolidados no Boletim Focus do BC, a Selic deve ter nova alta de meio ponto em dezembro e fechar o ano em 11,75%, mesmo índice em que estava no fim de 2023. Para o mercado de FIIs, um cenário pouco animador, que se reflete no acompanhamento das tendências e expectativas.
No fim do ano passado, a taxa vinha de quatro quedas consecutivas ao longo do segundo semestre, e com projeção de novas reduções até chegar a um dígito em 2024. Isso resultou na explosão do IFIX, que bateu seguidos recordes, acumulou mais de 10 pregões de alta em dezembro e fechou em 2023 acima dos 3.300 pontos.
Como se sabe, essa projeção se inverteu durante o ano, afetada por uma série de fatores, como suspeitas sobre a capacidade do governo de alcançar um ajuste fiscal adequado, fortalecimento do dólar e pressões inflacionárias provocadas por eventos climáticos e crescimento da economia acima das previsões. A Selic primeiro teve seu ritmo de queda reduzido, depois foi estabilizada em 10,5% e, na última reunião do Copom, em setembro, teve uma alta de 0,25 ponto percentual.
O IFIX, principal índice do mercado de fundos imobiliários, acompanhou essa oscilação dos humores do mercado. Até a primeira quinzena de abril, bateu sucessivos recordes, chegando à máxima histórica em 12 de abril, em 3.423,95 pontos. Depois, caiu durante a segunda quinzena de abril, fechando o mês no vermelho; ficou praticamente estável em maio; e, assimilando a mudança de ventos do mercado, oscilou e acumulou altas discretas por três meses seguidos: junho, julho e agosto.
Em setembro, assim que o Focus passou a acompanhar uma visão altista para a Selic, o IFIX começou a desabar, perdendo durante o mês todo o resultado acumulado do ano. E, em outubro, acentuou a queda, ficando mais de 3% abaixo dos resultados registrados no fim de 2023. Nesta terça-feira (5), o índice até interrompeu uma sequência de três quedas consecutivas, fechando em 3.187,61 pontos, alta de 0,02% em relação à véspera, mas já acumula queda de 0,53% no mês de novembro e de 3,73% no ano.
E a tendência de curto e médio prazo é de estabilidade no processo de alta dos juros. “Se a inflação começar a se estabilizar, somada aos movimentos externos, como os EUA reduzindo juros e a China voltando a crescer, o dólar pode ficar abaixo de R$ 5,40, a inflação poderá cair e tudo isso poderá ser benéfico para o Brasil. Mas nossa visão de curto e médio prazo é de alta”, afirma Daiane Gubert, head de assessoria de investimentos da Melver.
Selic alta: por que os FIIs caem?
Essa oscilação acontece por motivos externos e internos aos fundos imobiliários, Externamente, o mercado de renda variável como um todo acaba afetado porque as opções de renda fixa conseguem, com Selic elevada, oferecer retornos consistentes de uma forma vista como mais segura pelos investidores, que tendem a reduzir suas posições não só em FIIs, mas também em ações e em Fiagros. Essa oferta excessiva de venda derruba as cotações e, consequentemente, afeta o IFIX, que é medido a partir dos resultados dos 114 principais ativos do mercado.
Internamente, os fundos imobiliários de tijolo tendem a ser afetados no médio prazo pela redução da atividade econômica que a alta da Selic tenta induzir, a fim de conter a inflação. A redução do consumo em shoppings, por exemplo, pode levar ao fechamento de lojas, o que significa risco de inadimplência e aumento da vacância, além de perda no faturamento direto dos empreendimentos, com estacionamentos e outras ações.
No caso dos fundos de imóveis de varejo, períodos de juros elevados tendem a desacelerar investimentos, como aquisições, além de também ampliar o risco de devoluções. O mercado de lajes corporativas, que ainda sofre para retornar aos resultados de antes da pandemia de covid-19, também é afetado por esse receio.
Os galpões logísticos têm menor risco de sofrer impacto, já que em geral trabalham com contratos atípicos, de longo prazo e com multas pesadas que desestimulam a devolução antecipada do imóvel, muitas vezes cobrando todos os aluguéis restantes. Ainda assim, podem ser prejudicados caso um cliente de grande porte tenha problemas de caixa e não consiga arcar com os aluguéis.
Os fundos de fundos (FOFs), que atuam na comercialização de cotas de outros FIIs, e sua versão “modernizada”, os hedge funds, também conhecidos como FIIs multiestratégia, que podem operar com outras classes de ativas, precisam atuar de forma ativa, para explorar oportunidades de compra abaixo do valor de mercado e evitar prejuízos em vendas. Mas, em geral, suas cotações acabam acompanhando as oscilações do IFIX.
Já os FIIs de recebíveis, ou “FIIs de papel”, tendem a sair em vantagem, especialmente aqueles que têm a maior parte do patrimônio alocada em títulos remunerados pelo CDI, uma taxa interbancária que acompanha a flutuação da Selic e, portanto, tende a permanecer elevada nos próximos meses. Mesmo esses fundos, porém, precisam ter cuidado porque alguns dos emissores podem ter dificuldade em arcar com suas obrigações diante de um custo maior do que o projetado inicialmente.
E aí? Vale investir ou vendo todos os meus FIIs?
O investidor deve permanecer atento. Analistas recomendam cautela, evitando movimentos precipitados de venda que possam resultar em prejuízos. Ao contrário, uma das ações possíveis é manter os olhos abertos para buscar fundos que apresentem boas oportunidades de ganho de capital no médio e longo prazo, diante da queda temporária do valor de mercado.
“A diversificação é uma premissa importante na hora de investir, e sugiro diversificar dentro das classes de ativos também. Os fundos imobiliários são uma carteira perpétua de renda e merecem uma boa curadoria e cuidado com promessas de alto retorno, que podem envolver alto risco”, explica Daiane Gubert, da Melver.
Assim, antes de qualquer alocação, vale ficar de olho na situação do fundo: verificar a recorrência dos dividendos recentes, monitorar a carteira de olho em possíveis riscos de inadimplência de curto prazo que possam impactar esses proventos e verificar a experiência da gestão e seu histórico de atuação em cenários macroeconômicos similares.
“De forma macro, é fundamental buscar ativos de boa qualidade, resilientes, e gestores experientes, além de imóveis localizados em eixos importantes. De forma micro, é importante entender qual é a estratégia do fundo. Ele é focado em renda ou ganho de capital? Avalie como se compõe a renda do fundo, se ela será recorrente ou não, as despesas envolvidas, a vacância e o histórico de rendimentos. A estabilidade é um ponto a ser considerado, pois denota previsibilidade”, defende a especialista.
Ela alerta que a relação P/VP, que compara o preço de mercado com o valor patrimonial do fundo, deve ser levada em conta, mas não isoladamente. “O preço, ele importa. O indicador P/VP é relevante como referência, mas não é o único; ele deve ser o ponto de partida e é essencial verificar se o VP está atualizado. O importante é diversificar para manter sempre bons ativos na carteira”, conclui Daiane sobre a postura do investidor em momentos de alta da Selic.
