FIIs em Black Friday: gestor do INLG11 explica por que segue nas compras
O gestor Mauro Lima, sócio-diretor da Inter Asset, apresentou sua visão sobre o cenário atual do mercado de FIIs e reforçou sua análise sobre o momento como uma espécie de “Black Friday” para investidores do setor, diante de um mercado com preços pressionados, mas com fundos imobiliários que conseguem mostrar resiliência e se mostram como ativos de alta qualidade.
Em entrevista ao canal do Funds Explorer no Youtube, Mauro Lima explicou que a região da Faria Lima, um dos principais centros financeiros de São Paulo, demonstra a força do mercado imobiliário. “Em dezembro de 2019, antes da pandemia, a vacância era de 12%. Hoje, mesmo com entregas significativas, como o Birmann 32, esse número caiu para menos de 6%”.
O gestor reforça que esse movimento comprova a solidez dos fundamentos do setor em vários segmentos, das lajes corporativas aos condomínios logísticos. “Os ativos classe A são extremamente resilientes. No nosso fundo, um locatário que saiu em outubro do ano passado, em novembro, já havia um novo ocupante”, diz ele sobre o INLG11.
Lima reforça que a combinação de baixa vacância, ativos de qualidade e preços descontados torna este um momento oportuno para investir. “O investidor precisa entender que o valor de um ativo não muda só porque alguém decidiu vender mais barato. O que importa é a qualidade e a geração de renda do fundo no longo prazo.”
FIIs em momento de “Black Friday”
Para Lima, o mercado de fundos imobiliários está oferecendo boas oportunidades. Ele comparou a situação a um investidor que compra um apartamento por R$ 100 mil e recebe aluguel regularmente. “Se o Banco Central sobe a Selic e alguém oferece R$ 70 mil pelo imóvel, vender faria sentido? Não. Mas é exatamente isso que acontece nos FIIs hoje”, exemplifica.
O gestor afirma que segue comprando cotas de fundos, pois acredita que os preços atuais representam um desconto significativo em relação ao valor patrimonial dos ativos, que já havia chamado de “Black Friday” durante conversa com o head de fundos imobiliários da Suno, Marcos Baroni, em dezembro do ano passado.
No segmento logístico, a vacância está em torno de 8,5%, sem entregas significativas que pressionam o mercado. Lima destaca duas principais vias de crescimento para o setor: o avanço da economia e a expansão do e-commerce.
“Durante a pandemia, o e-commerce teve uma superexposição, mas o crescimento estrutural é contínuo. Nosso portfólio, por exemplo, tem ativos avaliados em cerca de R$ 4.000 a R$ 4.100 por metro quadrado, enquanto as cotas do fundo são negociadas a um valor significativamente menor. Isso representa uma oportunidade de compra”, analisa.
A tese do INLG11: diversificação e flexibilidade
O INLG11 possui imóveis distribuídos por diversas regiões do Brasil, incluindo Guarulhos (SP), Viana (ES), Contagem (MG) e Rio de Janeiro (RJ), fugindo da concentração apenas em polos tradicionais. “A atividade logística exige deslocamento, então a diversificação geográfica é uma estratégia diferencial”, explica.
Além da localização, os ativos do fundo são modulares, permitindo ajustes conforme a necessidade dos locatários. “Se um cliente precisa de 1.500 m², ele pode alugar um módulo. Se precisar de 30.000 m², pode combinar múltiplos módulos. Essa flexibilidade facilita a ocupação dos galpões e reduz o risco de vacância prolongada”.
Com 74,5% dos locatários ocupando os imóveis há mais de cinco anos, Lima vê as renovações de contrato dos locatários dos ativos do INGL11 como oportunidades de valorização. “Nos últimos dois anos, conseguimos com reajustes um ganho de cerca de 2% acima da inflação nos contratos renovados”, revela.
Sobre a alavancagem, o fundo imobiliário mantém um índice líquido abaixo de 4%, com amortizações previstas até agosto de 2026. “Temos um passivo pequeno em comparação ao patrimônio do fundo. A alavancagem, quando usada com parcimônia, é uma ferramenta financeira saudável”, conclui.
“Não temos inadimplências periódicas em nosso portfólio. Os atrasos que ocorrem são de prazo curtíssimo, como alguém que atrasou em outubro, mas desistiu em novembro. Não é algo que impacte a saúde financeira do fundo. Em casos extremos, se houvesse seis meses de atraso, o locatário já estaria despejado. Mas isso não acontece”, afirma Lima, que vê o segmento como boa oportunidade de investimento no mercado de FIIs.
