FIIs de galpões: por que 2026 promete valorização ainda maior
O mercado de galpões logísticos de alto padrão encerrou 2025 com um equilíbrio mais restrito entre oferta e demanda, resultado de um ano marcado por forte absorção líquida, vacância em queda e preços de aluguel em níveis recordes.
Esse conjunto de indicadores operacionais, detalhado na Análise Setorial de Galpões – 4T25 do Banco BTG Pactual, ajuda a explicar por que 2026 tende a começar sob condições ainda mais favoráveis para o segmento, especialmente no Estado de São Paulo.
Ao longo de 2025, a demanda por áreas logísticas permaneceu elevada, levando a uma absorção líquida acumulada de aproximadamente 1,5 milhão de metros quadrados. Como consequência, a taxa de vacância seguiu trajetória de queda e encerrou o ano em 7,8% no mercado paulista de galpões de alto padrão, abaixo dos níveis observados no início do período.
Esse equilíbrio mais restrito entre oferta e demanda reforça uma dinâmica considerada mais favorável aos proprietários dos ativos, ao reduzir a pressão competitiva por novos inquilinos e limitar concessões comerciais em renegociações e novas locações.
Aluguéis em patamar recorde
Outro ponto central do relatório é o comportamento dos preços pedidos. Em 2025, os valores continuaram em trajetória ascendente e encerraram o ano em R$ 32,1 por metro quadrado no Estado de São Paulo, novo recorde histórico segundo a série acompanhada pelo banco.
O avanço reflete, de um lado, a demanda consistente por galpões bem localizados e de maior padrão construtivo e, de outro, a menor disponibilidade imediata desse tipo de ativo. Para 2026, a existência de contratos com revisões periódicas e reajustes indexados cria um pano de fundo operacional mais favorável, ainda que a materialização desse efeito dependa das condições específicas de cada contrato.
Oferta disciplinada reduz riscos
Apesar do volume relevante de entregas ao longo de 2025, o relatório destaca que parte expressiva dos novos empreendimentos chegou ao mercado já pré-locada ou estruturada em modelos built-to-suit, construção de um imóvel sob medida para atender às necessidades específicas de um inquilino. Esse fator ajudou a limitar impactos mais fortes sobre a vacância, mesmo em um ambiente de expansão do estoque.
Para 2026, a expectativa apresentada é de continuidade dessa dinâmica, com novos lançamentos sendo, em grande medida, compensados por pré-locações e projetos sob medida. Esse perfil reduz o risco de um aumento generalizado da vacância no curto prazo e contribui para maior estabilidade operacional do segmento.
Implicações para os FIIs de galpões
No caso dos fundos imobiliários com exposição a galpões logísticos, esse conjunto de fundamentos sugere um ambiente operacional mais equilibrado no início de 2026. A combinação de vacância mais baixa, preços pedidos elevados e oferta relativamente disciplinada tende a favorecer negociações de locação e renovações contratuais, sem a necessidade de crescimento acelerado do portfólio.
Ainda assim, o desempenho das cotas no mercado secundário segue condicionado a fatores macroeconômicos mais amplos, como juros e percepção de risco, que não fazem parte do escopo da análise setorial.
Ponto de partida sólido
Com indicadores já observáveis ao final de 2025, o mercado de galpões logísticos entra em 2026 a partir de uma base operacional mais sólida do que a observada em anos anteriores. Embora o relatório não traga projeções formais de desempenho, os dados reforçam a leitura de que o segmento inicia o novo ano em uma posição mais favorável, o que ajuda a explicar o interesse recorrente de investidores por FIIs ligados a esse tipo de ativo.
Dentro da indústria de fundos imobiliários, os galpões logísticos seguem entre os segmentos com fundamentos mais consistentes no curto prazo, abrindo espaço para análises mais detalhadas sobre como cada portfólio pode se beneficiar desse contexto ao longo de 2026.
