A grande parte de nossa base é de investidores iniciantes.
Percebemos isso pelas perguntas que recebemos diariamente em nossas redes sociais.
E esse fato é completamente compreensível.
Basta olhar os dados da B3 para perceber o número de investidores crescendo mês a mês.
E isso é excelente para a indústria, num contexto geral.
Mais investidores significa mais liquidez, maior atratividade para a abertura de novos Fundos Imobiliários no mercado, maior geração de empregos, impostos e, é claro, mais alternativas no cardápio dos investidores.
No entanto, é natural, para os iniciantes, que muitas dúvidas surjam para eles no início de suas jornadas nos investimentos em Fundos Imobiliários.
Por conta disso, separamos, abaixo, 12 pontos importantes que todo investidor deve levar em consideração ao estudar determinado Fundo Imobiliário:
#1 – Segmento do FII: Fundo de Tijolo, Fundo de Papel, Fundo de Fundos, Fundo Híbrido. Procure sempre saber, de antemão, em qual segmento o FII que você está estudando está inserido.
#2 – Dividend Yield: Uma das grandes atratividades dos Fundos Imobiliários é a sua capacidade de gerar renda passiva e recorrente para seus cotistas, e essa renda pode ser medida através do indicador Dividend Yield (DY). Obviamente que esse indicador trata de dados passados, e não é garantia de retornos futuros. No entanto, observar o histórico de pagamento de dividendos de um FII, assim como sua recorrência, é bastante interessante para o investidor focado nesse objetivo.
#3 – Preço da cota: Existe uma tese no mercado que prega a ideia de que preço não importa. É estranho pensar dessa maneira. Gostamos de descontos na compra de praticamente tudo na vida, por que com ativos financeiros seria diferente? Discordamos dessa abordagem, embora respeitamos quem pensa diferente.
#4 – Preço pelo Valor Patrimonial (P/VP): Esse é outro importante indicador, que aponta a relação entre o preço de cotação de um Fundo Imobiliário com o seu Valor Patrimonial, por cota. Você consegue ver a relação desse indicador a respeito de vários FIIs no nosso site. Gostamos mais de levar essa métrica em consideração no estudo a respeito de Fundos de Papel.
#5 – Liquidez: De nada adianta estudar um Fundo Imobiliário se existe uma alta dificuldade em se negociar o mesmo na bolsa de valores. Sempre leve a liquidez de um FII em consideração nos seus estudos.
#6 – Representação no IFIX: Os Fundos Imobiliários presentes dentro do IFIX são os de maior tamanho (em termos de patrimônio líquido) e liquidez. No nosso site compilamos todos os FIIs que fazem parte do IFIX, ordenados pelo seu percentual de participação nesse índice.
Ganhamos também um novo índice para acompanhar, o SUNO 30 FII’s. Você já conhece?
#7 – Tipo de gestão (ativa/passiva): Leve sempre em consideração o tipo de gestão de um Fundo Imobiliário. A grosso modo, na gestão passiva o gestor compra um ativo e faz sua gestão, ao passo que, na ativa, é permitido, via regulamento, comprar e vender propriedades dentro do portfólio. Neste caso, a “mão do gestor” irá influenciar diretamente o resultado final do FII.
#8 – Vacância: Esse indicador diz respeito a área vaga de um empreendimento imobiliário em relação a sua área total disponível para alocação. Dito isso, quanto menor a taxa de vacância de um FII, melhor.
#9 – Administração/Gestão: Ter profissionais competentes gerindo o patrimônio dentro dos Fundos Imobiliários é extremamente importante. Não vamos aqui citar quais são os melhores ou piores administradores/gestores. Com o tempo, o investidor consegue identificar certos padrões (como transparência, comunicação com os cotistas, velocidade de alocação de capital, agilidade no retorno a perguntas) presentes nas gestoras/administradoras e, com isso, identificar por conta própria quais são as entidades mais confiáveis e eficientes.
#10 – Vencimento dos contratos: Esse é outro ponto a se levar em consideração ao estudar Fundos Imobiliários. Todo contrato possui um vencimento. Estar atento a essas datas é fundamental. Estar em contato próximo com o gestor, nesse sentido, também é fundamental. Aqui, a qualidade da gestão é bastante importante, tanto na comunicação com os cotistas, quanto na renovação (ou capacidade de negociação com novos inquilinos) desses contratos.
#11 – Receita dos Imóveis: Procure sempre entender de onde o dinheiro que entra no caixa do FII todos os meses é proveniente. “Não existe almoço grátis”. Entenda a operação do FII e você se sentirá muito mais seguro em relação à seus investimentos.
#12 – Quantidade de ativos: Esse ponto diz respeito ao conceito de diversificação. FIIs multi ativos e multi inquilinos possuem, em tese, um risco mais baixo frente aos demais tipos de Fundos Imobiliários.
Investir é uma jornada, e o aprendizado se faz durante o processo. Comece o quanto antes, estude bastante e não pare nunca mais.
Com o tempo, você ficará cada vez mais familiarizado com a conjuntura operacional dos FIIs e conseguirá, por consequência, desenvolver habilidades cada vez mais naturais no seu processo de estudo e entendimento a respeito da categoria de investimento que mais cresce hoje no Brasil.
