O que é aluguel de FIIs? Entenda como funciona essa operação

O investimento em fundos imobiliários se tornou uma das formas mais buscadas por quem deseja construir renda passiva ou simplesmente ganhar dinheiro com ativos imobiliários sem comprá-los diretamente. Uma das novas alternativas do mercado para se inserir nesse setor é o aluguel de FIIs, embora seja uma modalidade totalmente diferente da negociação direta das cotas.

Apesar de poucos investidores conhecerem o que é aluguel de FIIs e como ele funciona, essa forma de investir em ativos imobiliários tem sido cada vez mais explorada, sendo muito importante entender quais são suas vantagens, mas também os riscos que estão associados a isso.

Mas afinal, o que é aluguel de FIIs e como escolher o melhor fundo imobiliário para alugar? Essa é uma das perguntas que mais surgem quando se é mais iniciante nesse segmento. Encontre a seguir cada uma desas respostas.

O que é aluguel de FIIs?

O aluguel de FIIs é uma modalidade que permite que os detentores de cotas de fundos imobiliários possam alugar seus ativos por um certo tempo para um a uma outra pessoa interessada. Os que procuram por esse tipo de operação buscam realizar o que se conhece como venda a descoberto.

A venda a descoberto de fundos imobiliários se trata de uma operação financeira em que os investidores vendem cotas de FIIs sem serem donos daqueles ativos, apostando na queda do valor dessas cotas e posteriormente comprá-las para lucrar com a diferença de preço.

Como funciona o aluguel de FIIs?

O aluguel de fundos imobiliários é uma nova modalidade de investimento, já que foi constituída apenas em novembro de 2020. Para a segurança entre as partes que estão envolvidas, o ato de alugar FIIs é intermediada por uma corretora de valores com garantia da B3. Além disso, a prática também é assegurada por outras entidades fiscais do mercado financeiro.

Ela é uma modalidade voltada principalmente para quem deseja fazer uma venda a descoberto. Assim, os investidores podem apostar na queda de um FII sem necessariamente terem sua cota, justamente se utilizando do aluguel de fundo imobiliário.

Basicamente, o aluguel de FIIs funciona da seguinte forma: um detentor de cotas de um fundo imobiliário, que nessa operação é o doador no aluguel, permite que outra pessoa alugue sua cota para um especulador, o tomador no aluguel

Em troca disso, o doador vai receber uma taxa do tomador das cotas como pagamento por ter “emprestado” seus ativos. Apesar dessa função na bolsa de valores ser relativamente nova, ela é muito parecida com o que já ocorria no aluguel de ações, uma prática mais conhecida há um certo tempo.

Após o tomador alugar as cotas do doador, ou seja, o detentor das cotas, seu objetivo será vender mais caro para uma outra pessoa. Após isso, o praticante do ato de aluguel de FIIs vai precisar recomprar a cota por um preço mais barato e posteriormente devolver o ativo ao detentor.

Caso a análise de que o valor das cotas iria cair realmente esteja correta, o tomador sairá da operação com o lucro correspondente a variação negativa do FII. O lucro recebido também será proporcional ao número de cotas que foram alugadas e vendidas.

Quais são as principais características do aluguel de FIIs?

Por ser regulamentado pela B3, a modalidade apresenta algumas regras específicas para que seja realizada. Nesse caso, o investidor de FIIs pode se perguntar: “como receber aluguel de fundo imobiliário?” 

Para alugar FIIs e receber aluguel de fundos imobiliários, o detentor precisa ter cotas de fundos que apresentem um volume de negociação mínimo de R$ 1 milhão ao dia, em média. 

Além disso, para que um FII seja alugado, ele precisa ter mais de 500 cotistas. Vale destacar que o doador não pode ter mais que 10% do total das cotas daquele fundo imobiliário para que a operação seja realizada

Outra regra importante para quem deseja alugar suas cotas é ter no mínimo 1 cota daquele FII, além de que o tomador deverá concordar com as taxas que serão passadas ao doador. O vencimento do contrato entre as partes é de 33 dias. Assim, a renovação do aluguel acontece forma automática para os contratos firmados por meio de negociação eletrônica.

Importante ressaltar que como as negociações acontecem na bolsa de valores brasileira (B3), o doador tem a garantia do aluguel de FIIs de que vai receber suas taxas, assim como a certeza de que suas cotas serão devolvidas ao final da operação.

A taxa que será passada para o doador no aluguel varia conforme a lei da oferta e demanda. Assim, caso se tenha muitas pessoas querendo alugar aquele fundo imobiliário, esse valor será maior, do contrário, ele tende a ser menor.

O que é aluguel de FIIs? Entenda como funciona essa operação

Quais as vantagens do aluguel de FIIs?

O aluguel de cotas de FII tem potenciais vantagens tanto para o tomador, quanto para o doador, principalmente se este tem um objetivo de segurar seus fundos imobiliários em uma estratégia de longo prazo.

Isso porque se o investidor de fundos imobiliários tem cotas e não pretende vendê-las logo de imediato. Mesmo que a perspectiva do setor seja de queda, ele poderá manter suas posições nos FIIs, alugar para algum especulador do mercado e ainda receber por isso.

Além disso, os dividendos daquele fundo imobiliário que forem recebidos naquele período do aluguel de FIIs será destinado ao detentor das cotas, já que ele é o dono daquele ativo. Os riscos do doador acabam sendo muito menores do que para o tomador, já que ele pode ter uma renda extra e sem risco de calote, podendo assim potencializar os seus ganhos em seus investimentos.

Ao tomador, a vantagem está justamente nos ganhos que ele vai obter com a operação, desde que a sua análise de queda dos FIIs naquele período esteja correta. Basicamente é uma especulação com cotas de fundos imobiliários sem ter participações diretas nesses ativos.

As vantagens podem ser benéficas para ambas as partes, mas, na prática, nem sempre isso ocorre de fato. Sendo assim, é importante que o investidor fique atento aos principais riscos que estão associados a esse tipo de operação.

Quais são os riscos do aluguel de FIIs?

Para o doador de cotas os riscos acabam sendo bem mais baixos, inclusive quando comparado ao setor de negociação de imóveis físicos. 

No entanto, quando a cota estiver alugada para alguém, o detentor do FII poderá ver o preço de seu ativo se desvalorizando, ou por algum motivo em específico querer vender suas cotas, o que não vai ser possível até que o prazo de vigência do aluguel de FIIs seja concretizado.

Para o doador, os riscos são maiores, principalmente se a análise de que aquele fundo imobiliário iria cair estiver equivocada, o que é um risco inerente da modalidade de venda a descoberto, seja de FIIs, ações ou qualquer outro ativo de renda variável que permita esse tipo de operação.

Nos investimentos de renda variável, existe uma assimetria entre o limite de perdas e ganhos. Enquanto nas altas de preço não existem limites para acontecer, nas quedas elas se restringem a 100%. Embora os FIIs, por serem menos voláteis, o risco de grandes variações de curto prazo seja menor, é importante que o investidor tenha consciência desse conceito.

Se a análise do tomador estiver incorreta, ele terá o prejuízo da operação, somado a taxa que ele pagou pelo aluguel de FIIs, além de não possuir ao final de tudo a propriedade das cotas daquele fundo, já que ele será obrigado a devolver os ativos ao seu dono.

Ao mercado de fundos imobiliários, o aluguel de FIIs pode trazer maior liquidez ao setor, já que abre espaço para o mercado especulativo. No entanto, há analistas que questionam o surgimento dessa operação, já que pode haver uma maior alavancagem no segmento, trazendo eventuais riscos em crises posteriormente.

Além disso, os analistas se dividem nesse tema, já que existe o fato de haver chance dos preços serem pressionados para baixo. 

Mas isso não necessariamente é uma desvantagem ao investidor. Ele pode aproveitar os preços descontados de ativos que ele acredita terem potencial de ganhos futuro para adquirir um número ainda maior de suas cotas, aumentando sua geração de renda com dividendos, já que os FIIs em si, continuarão com os mesmos fundamentos.

Como escolher o melhor fundo imobiliário para alugar?

Agora que você entendeu o que é aluguel de FIIs, suas vantagens e os principais riscos para cada uma das partes, é importante compreender como escolher o melhor fundo imobiliário para alugar.

Esse estudo é feito do mesmo modo que se escolheria um FII para comprar e vender na forma mais conhecida, por meio de indicadores e informações relevantes que ajudam a embasar essa análise.

Ao tomador das cotas, uma das informações mais relevantes para escolher um fundo imobiliário para alugar é a sua liquidez. É importante escolher FIIs com um volume relevante de negociação diária, pois, se ele precisar comprar as cotas vendidas antes do vencimento do contrato de aluguel, precisa existir uma quantidade de pessoas interessadas em vender o ativo naquele momento de necessidade o mais rápido possível.

Ainda do ponto de vista do tomador, observar o cenário macroeconômico também pode ser uma alternativa para quem deseja escolher fundos imobiliários para realizar o aluguel de FIIs. As análises, nesse caso, precisam ser pensadas para investimentos de curto prazo, estando atento a acontecimentos pontuais que acontecem no mercado e que podem trazer variações de preço relevantes.

Ao doador que pensa em alugar as suas cotas, é importante que ele analise alguns fatores antes de escolher fundos imobiliários para investir, como:

  • Portfólio: observar quais são os ativos que compõem a carteira do FII, verificando sua qualidade, localização, tipos de recebíveis, etc.
  • Taxa de vacância: verificar se o fundo tem uma alta taxa de vacância, além de grande rotatividade dos locatários, já que estes pontos podem significar riscos para a manutenção de receita do FII no futuro.
  • Liquidez: a negociação de fundos imobiliários acontece no mercado secundário. Sendo assim, verificar a sua liquidez é algo necessário, principalmente os FIIs que estão listados em bolsa, já que esses são mais favorecidos em uma maior quantidade de compradores e vendedores de cotas em determinado período.
  • Setor do FII: observar como está a perspectiva para o setor daquele fundo imobiliário, o que pode auxiliar a potencializar a sua valorização ou queda mais adiante.

Como declarar aluguel de fundo imobiliário? 

As regras de tributação no aluguel de FIIs é semelhante ao que já ocorre na obtenção de lucros no mercado em geral. Enquanto os dividendos recebidos naquele período pelo detentor não isentos de tributos, os ganhos com a valorização das cotas, por sua vez, são tributadas.

O tomador que obteve lucro com suas operações de venda e compra de fundos imobiliários vai precisar pagar uma alíquota de 22,5% a 15% sobre o lucro. Desse modo, do ponto de vista tributário, o doador das cotas recebe mais uma vantagem no aluguel de FIIs.

Vale à pena o aluguel de fundo imobiliário?

Para o doador de cotas de fundos imobiliários a operação pode valer muito a pena, desde que ele não pretenda vender seus ativos naquele período. Se o investidor nesse caso pretende apenas adquirir ativos, receber seus dividendos e construir uma renda passiva, o aluguel de FIIs se torna muito vantajosa.

Vale ressaltar que ele estará abrindo mão de sua operação de venda, caso assim quisesse fazer. Ao final da operação ele pode ter suas cotas valendo menos, mas seus ativos estarão com ele, assim como os proventos referente ao período, além de somar um valor extra da taxa de aluguel em sua rentabilidade final.

Ao tomador, o aluguel de FIIs só vale a pena se ele estiver correto em sua análise. E se a soma do lucro obtido na operação subtraindo o valor da taxa paga seja positiva.

Nesse caso, é essencial entender o que se está fazendo, se utilizar de indicadores. E,mesmo assim, se sujeitar aos riscos que estão relacionados a modalidade.

Foi possível entender o que é aluguel de FIIs e como ela funciona? Deixe nos comentários suas dúvidas e sugestões.

 

Rafael Campagnaro
Rafael Campagnaro Autor

Engenheiro por formação, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado financeiro no FIIs.com.br desde que iniciou no universo das finanças.


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