O preço pelo valor patrimonial (P/VP) é um indicador muito utilizado no mercado de fundos imobiliários, principalmente por aqueles que estão iniciando.

Por apresentar um conceito relativamente simples de entender, e que em um primeiro momento se mostra coerente na relação preço x valor, muito investidores acabem se apegando muito a esse parâmetro.

No entanto, nunca é demais lembrar que um indicador, como o próprio nome sugere, apenas indica.

Um indicador, isoladamente, NUNCA deve ser utilizado isoladamente em uma análise de investimentos.

Dito isso, é preciso ficar bastante atento em relação ao P/VP, principalmente no que diz respeito aos fundos de tijolo.

Antes de explicar o motivo, é importante lembrar que o P/VP é uma métrica que relaciona o preço com o valor patrimonial de um fundo imobiliários.

O preço é o mercado que determina, através das negociações feitas diariamente entre compradores e vendedores, através das suas ordens de compra e venda.

Já o valor patrimonial é o patrimônio líquido do FII, ou seja, os seus imóveis, ativos de renda fixa, outros fundos imobiliários, dinheiro em caixa... excluindo-se as suas dívidas e suas obrigações.

Contudo, certamente poucas pessoas discordam que não é tão simples calcular o preço de um imóvel.

Faça esse exercício. Pergunte-se:

Quanto vale a casa (ou apartamento) que você vive hoje? Quanto vale o escritório em que você trabalha?

Tente encontrar essas respostas e, na sequência, faça a mesma pergunta para um conhecido.

Muito provavelmente a resposta dessa pessoa será diferente da sua.

Por que isso?

Pois as premissas de cada indivíduo usadas na precificação das coisas são completamente diferentes umas das outras.

É claro...

Cada indivíduo possui conceitos, histórias de vida, experiências, dentre outras vivências, totalmente individuais.

Isso é normal, e está tudo certo!

Contudo, é preciso saber, diante disso, que o valor de um imóvel, nos laudos de avaliação para determinação do seu preço, é definido de acordo com as premissas do avaliador.

Que são diferentes das minhas.

Que são diferentes das suas.

Que são diferentes das do seu conhecido.

Adicionalmente, normalmente o valor de um imóvel comercial é calculado pelo método conhecido como Fluxo de Caixa Descontado, que inevitavelmente demanda muitas variáveis e premissas na sua formulação.

Assim, muito dificilmente dois avaliadores chegariam a mesma conclusão sobre a precificação de um imóvel.

Não bastasse, o cálculo feito pelo avaliador pode ter sido feito em uma época em que a conjuntura econômica estava diferente da atual (pense no Brasil de um ano atrás e veja a diferença estrutural).

Dessa maneira, um cálculo defasado em data pode estar defasado em premissas e em perspectivas futuras, principalmente no que tange a renda futura e as taxas de desconto.

Sabendo-se disso, então, o que fazer?

  • Esqueça o P/VP como método primário de precificação. Tente estabelecer um racional de preço justo baseado na renda que o ativo gera e nas suas perspectivas futuras;
  • Utilize o P/VP como métrica de apoio. Faça comparações com fundos semelhantes e busque distorções;

Seria perfeito se pudéssemos utilizar apenas uma métrica para precificar fundos de tijolos, mas infelizmente não é possível.

Como dito anteriormente, o cálculo do valor patrimonial tem muitas variáveis, premissas e pode ter sido calculado muitos meses antes da data de utilização.

Portanto...

Não caia nessa tentação.

O P/VP indica, o P/VP não determina.

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Rafael Campagnaro
Rafael Campagnaro Head de Conteúdo

Engenheiro por formação, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado financeiro no FIIs.com.br desde que iniciou no universo das finanças.

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