Você que está pensando em comprar um imóvel mas precisa financiar uma parte, sabe o que é juros imobiliários no financiamento?
Muito bem, comprar um bem sem saber calcular os juros imobiliários pode gerar grandes problemas e decepções no futuro.
Os juros imobiliários, basicamente, possuem dois componentes: os custos envolvidos na operação e o spread bancário. Em relação ao primeiro, vale dizer que um dos principais fatores considerados pelas instituições financeiras é a origem dos recursos utilizados no financiamento que são o FGTS ou a caderneta de poupança, por exemplo.
Já no spread é considerado a diferença entre os juros cobrado dos mutuários e o pago aos credores.
Essencialmente, ele existe para cobrir despesas de cunho operacional referente às instituições financeiras, por exemplo, as perdas por inadimplência dos clientes.
Como são definidos os juros imobiliários
Inegavelmente, os juros imobiliários são o preço pago pelo direito de adquirir o empréstimo.
As instituições financeiras cobram essas taxas para terem a possibilidade de lucrar em cima do ato de emprestar o montante de crédito para seu cliente.
Pois, caso fosse pago só a amortização, os bancos perderiam dinheiro por causa da inflação.
Entretanto, podemos classificar os juros imobiliários, assim como as taxas de qualquer outra modalidade de crédito, como um produto.
Nesse sentido, cada instituição financeira analisa as tendências do mercado e a concorrência para estipular os seus próprios valores.
Por isso, seu funcionamento é quase igual a qualquer outro produto de qualquer outro mercado.
No entanto, todos esses fatores contribuem apenas para a definição dos juros mínimos e máximas praticada pelos credores.
Já a variação da taxa de juros entre os clientes se dá por meio de uma análise financeira minuciosa, em que todo o histórico do consumidor é levantado e considerado.
Por fim, o score final decorrente desse processo definirá a taxa cobrada.
Tipos de financiamentos imobiliários
Agora que sabemos com é determinado os juros imobiliários de um financiamento, vamos mostrar os tipos dessa operação.
No Brasil, duas modalidades principais são praticadas:
- Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
- Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
Essa modalidade de financiamento foi desenvolvida pelo Governo Federal e é garantida pelos recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE).
Criado e regulamentado pela Lei 4.380/64, o sistema rege a maioria dos financiamentos imobiliários que acontecem no país.
Um financiamento através do SFH deve ter as seguintes características:
- O valor máximo de avaliação do imóvel deve ser de R$950 mil para Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal. Nos demais estados, o valor é de R$800 mil
- A parcela não pode comprometer mais do que 30% da renda mensal do contratante
- O prazo de quitação da dívida é de até 35 anos (420 meses)
- A compra deve ser feita exclusivamente por pessoa física
- A base de recursos vem da caderneta de poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS)
- A taxa de juros pode ser de, no máximo, 12% a.a. Em 2018, a taxa mínima caiu de 10,25% para 9% ao ano
- O percentual do valor máximo a ser financiado é de 70% para móveis usados e de 80% para unidades novas
Ainda, nesse sistema, há 50% de desconto no registro e na escritura do primeiro imóvel.
Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
Já essa modalidade de financiamento também foi criada pelo Governo Federal, com o objetivo de suprir as carências do SFH.
Ou seja, ele serve para valores avaliados em mais de R$950 mil (ou R$800 mil).
Por isso, aqui, há um risco maior que, pois, é refletido nas taxas de juros maiores e variáveis.
No entanto, um financiamento através do SFH deve ter as seguintes características:
- O valor de avaliação do imóvel deve ultrapassar R$950 mil para Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal. Nos demais estados, deve ultrapassar R$ 800 mil
- Não há limite de renda comprometida
- O prazo de quitação da dívida é de até 35 anos (420 meses)
- O valor de concessão de financiamento varia entre 80% e 90% do valor do imóvel
- A compra pode ser feita por pessoa física ou jurídica
- O recurso é proveniente do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE)
- A taxa de juros é variável. Em 2018, a taxa mínima caiu de 11,25% para 10% ao ano
Em suma, podemos concluir que fazer um financiamento deve ser a última opção, pois, os juros imobiliários são muito elevados fazendo com isso, uma grande forma de derreter o seu dinheiro.
