Metodologias de Valuation mais comuns utilizadas no mercado imobiliário

Metodologias de Valuation mais comuns utilizadas no mercado imobiliário

As finanças corporativas apresentam um papel de grande relevância no universo do mercado imobiliário e, por consequência, nos fundos imobiliários.

O controle, planejamento e as diretrizes orçamentárias servem de atividades complementares dentro do mercado imobiliário, pois possuem uma visão quantitativa do negócio, sendo responsável, na maioria das vezes, por mensurar os projetos e ativos imobiliários.

Desse modo, conhecer, pelo menos em teoria, algumas metodologias de Valuation pode ser de muita valia para quem se interessa por essa categoria de investimentos, que hoje é uma das que mais cresce no Brasil.

O primeiro deles, é o método da renda, também conhecido como Fluxo de Caixa Descontado ou, do inglês, Discounted Cash Flow (DCF).

Basicamente, o DCF consiste em projetar, ao longo dos anos, todo o fluxo de caixa livre do projeto e ativo imobiliário, descontando, ano a ano, até o presente momento por uma taxa de desconto, encontrando, assim, o valor do ativo ou projeto imobiliário.

No método acima, são necessárias diversas variáveis para composição das projeções futuras, bem como conhecimento em contabilidade e finanças, de forma a organizar as receitas, despesas, além de entender o conceito de fluxo de caixa livre e elaborá-lo.

No fluxo de caixa livre, existem, na verdade, muitas abordagens e, assim sendo, o investidor deve escolher aquela mais apropriada para o projeto ou ativo em questão, procurando dirimir todas as especificidades deste ativo/projeto nas projeções futuras.

Em segundo lugar, tem-se o Método Comparativo.

Como o próprio nome sugere, nessa metodologia, simplesmente, compara-se os preços de imóveis transacionados, recentemente, em uma localidade, respeitando semelhanças construtivas entre os ativos e projetos analisados.

Dessa forma, o investidor, pode, por exemplo, estudar indicadores operacionais e construtivos de vários ativos/projetos na região que podem servir como premissas de projeção ou, até mesmo, proporção financeira de lucro operacional.

Em seguida, tem-se o Custo De Reposição, que consiste em encontrar todos os custos dos materiais necessários para construir o ativo/projeto e colocá-lo à venda.

Em geral, tal metodologia é muito útil para empreendimentos imobiliários ainda em projeto, em construção ou liquidação judicial.

Existe, ainda, o Modelo de Gordon, que leva em consideração a estimativa dos pagamentos dos dividendos dos próximos 12 meses, a taxa livre de risco (normalmente se usa o cupom do título de vencimento mais longo do Tesouro IPCA, mas não existe uma regra rígida, aqui) mais um prêmio de risco (muitos analistas se baseiam em um prêmio de 2%, em média, que pode variar de acordo com o risco) e, finalmente, o crescimento real acima da inflação (nos FIIs, adotando-se premissas conservadoras, é comum não se considerar crescimento acima da inflação).

Por último, mas não menos importante, existe o Método Da Capitalização Direta.

Sobre a receita bruta de aluguel anual, no Brasil, ou resultado operacional líquido anual, nos Estados Unidos e resto do mundo, aplica-se uma taxa de capitalização (Cap Rate).

Esta última representa a capacidade de um imóvel se capitalizar a partir das receitas de aluguel ou do resultado operacional líquido que o ativo/projeto consegue gerar no ano.

Vale lembrar, aqui, que o processo de Valuation envolve muitas variáveis, premissas e dados de entrada que variam de pessoa para pessoa e, logo, estas assunções podem ser subjetivas e, se não bem justificadas, comprometem o processo de avaliação do ativo e seu preço justo encontrado.

Além disso, os resultados variam de investidor para investidor em função do método utilizado e/ou das premissas (variáveis) inseridas nos modelos.

Não é fácil, mas vale muito a pena começar a exercitar o músculo da precificação dos ativos.

No longo prazo, o “poder de independência” nos investimentos é imensurável.

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foto: Rafael Campagnaro
Rafael Campagnaro

Engenheiro mecânico por formação, estuda e investe no mercado de capitais desde 2016. Entusiasta do Value Investing, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado financeiro desde que iniciou no universo das finanças. Acredita que o mercado de capitais é uma das alavancas que contribuem para o desenvolvimento da humanidade.

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