Metodologias de Valuation mais comuns utilizadas no mercado imobiliário



As finanças corporativas apresentam um papel de grande relevância no universo do mercado imobiliário e, por consequência, nos fundos imobiliários.

O controle, planejamento e as diretrizes orçamentárias servem de atividades complementares dentro do mercado imobiliário, pois possuem uma visão quantitativa do negócio, sendo responsável, na maioria das vezes, por mensurar os projetos e ativos imobiliários.

Desse modo, conhecer, pelo menos em teoria, algumas metodologias de Valuation pode ser de muita valia para quem se interessa por essa categoria de investimentos, que hoje é uma das que mais cresce no Brasil.

O primeiro deles, é o método da renda, também conhecido como Fluxo de Caixa Descontado ou, do inglês, Discounted Cash Flow (DCF).

Basicamente, o DCF consiste em projetar, ao longo dos anos, todo o fluxo de caixa livre do projeto e ativo imobiliário, descontando, ano a ano, até o presente momento por uma taxa de desconto, encontrando, assim, o valor do ativo ou projeto imobiliário.

No método acima, são necessárias diversas variáveis para composição das projeções futuras, bem como conhecimento em contabilidade e finanças, de forma a organizar as receitas, despesas, além de entender o conceito de fluxo de caixa livre e elaborá-lo.

No fluxo de caixa livre, existem, na verdade, muitas abordagens e, assim sendo, o investidor deve escolher aquela mais apropriada para o projeto ou ativo em questão, procurando dirimir todas as especificidades deste ativo/projeto nas projeções futuras.

Em segundo lugar, tem-se o Método Comparativo.

Como o próprio nome sugere, nessa metodologia, simplesmente, compara-se os preços de imóveis transacionados, recentemente, em uma localidade, respeitando semelhanças construtivas entre os ativos e projetos analisados.

Dessa forma, o investidor, pode, por exemplo, estudar indicadores operacionais e construtivos de vários ativos/projetos na região que podem servir como premissas de projeção ou, até mesmo, proporção financeira de lucro operacional.

Em seguida, tem-se o Custo De Reposição, que consiste em encontrar todos os custos dos materiais necessários para construir o ativo/projeto e colocá-lo à venda.

Em geral, tal metodologia é muito útil para empreendimentos imobiliários ainda em projeto, em construção ou liquidação judicial.

Existe, ainda, o Modelo de Gordon, que leva em consideração a estimativa dos pagamentos dos dividendos dos próximos 12 meses, a taxa livre de risco (normalmente se usa o cupom do título de vencimento mais longo do Tesouro IPCA, mas não existe uma regra rígida, aqui) mais um prêmio de risco (muitos analistas se baseiam em um prêmio de 2%, em média, que pode variar de acordo com o risco) e, finalmente, o crescimento real acima da inflação (nos FIIs, adotando-se premissas conservadoras, é comum não se considerar crescimento acima da inflação).

Por último, mas não menos importante, existe o Método Da Capitalização Direta.

Sobre a receita bruta de aluguel anual, no Brasil, ou resultado operacional líquido anual, nos Estados Unidos e resto do mundo, aplica-se uma taxa de capitalização (Cap Rate).

Esta última representa a capacidade de um imóvel se capitalizar a partir das receitas de aluguel ou do resultado operacional líquido que o ativo/projeto consegue gerar no ano.

Vale lembrar, aqui, que o processo de Valuation envolve muitas variáveis, premissas e dados de entrada que variam de pessoa para pessoa e, logo, estas assunções podem ser subjetivas e, se não bem justificadas, comprometem o processo de avaliação do ativo e seu preço justo encontrado.

Além disso, os resultados variam de investidor para investidor em função do método utilizado e/ou das premissas (variáveis) inseridas nos modelos.

Não é fácil, mas vale muito a pena começar a exercitar o músculo da precificação dos ativos.

No longo prazo, o “poder de independência” nos investimentos é imensurável.

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Rafael Campagnaro
Rafael Campagnaro Head de Conteúdo

Engenheiro por formação, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado financeiro no FIIs.com.br desde que iniciou no universo das finanças.




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