Investir em fundos imobiliários é, diretamente, investir no mercado de imóveis.
Poucas pessoas discordariam disso.
Assim sendo, as nuances envolvidas nesse processo de investimento estão, também, sujeitas à dinâmica do fenômeno desse mercado conhecido como Ciclo Imobiliário.
Dito isso, o que realmente importa para o investidor de FIIs ao que diz respeito a esse tal ciclo imobiliário?
A primeira questão importante a se debater, nesse sentido, seria de fato entender o que seria esse conceito.
Logo, o ciclo imobiliário seria como uma espécie de “desordem” causada entre a oferta e a demanda de imóveis em um mercado.
Em momentos de alta demanda, por exemplo, muitos imóveis são lançados.
Contudo, a construção de um imóvel, como bem se sabe, é um processo demorado, que pode levar anos para ser concluído e, com isso, pode ser que a demanda naquele momento possa vir a ser totalmente diferente do que era no momento do lançamento do empreendimento.
Diante disso, uma demanda menor causaria, portanto, um excesso de oferta, em qualquer que seja o mercado.
Esse excesso de oferta inibe o lançamento de novos imóveis, fazendo com que os já construídos sejam absorvidos aos poucos, o que tende a impulsionar uma queda de preços dos imóveis.
Após esse processo de absorção (que pode levar alguns anos) a demanda volta a aumentar, e novos imóveis começam a ser lançados e construídos novamente, dando início, com isso, a um novo ciclo que tende a ter as mesmas características citadas anteriormente.
É praticamente um consenso no mercado que tal ciclo possui 4 importantes fases, sendo que, através das suas características, seria possível identificar cada uma delas de maneira bem simplória.
A primeira delas seria a fase de Recuperação, onde é possível se observar o declínio na vacância e a ausência de novos lançamentos.
Nessa fase de recuperação ainda é possível se perceber reajustes negativos de contratos de locação e/ou um crescimento abaixo da inflação.
A segunda delas seria a fase de Expansão, através da qual se percebe uma continuação do declínio da vacância dos imóveis, mas pode-se constatar, também, o surgimento de novos lançamentos.
Normalmente, no ápice dessa fase é onde a oferta e a demanda, pelos menos em teoria, tendem a entrar em equilíbrio.
A próxima etapa seria a fase de Super Oferta, onde ainda se costuma ocorrer algum aumento nos aluguéis, mas já é possível perceber, também, uma redução no ritmo de crescimento.
Na terceira fase há também um declínio na quantidade de novos lançamentos e a vacância começa a aumentar.
Por fim, tem-se o quarto e último estágio, que seria a fase de Recessão. Aqui, tem-se um aumento ainda maior na vacância, e os aluguéis começam a ser reajustados abaixo dos índices de inflação, ou são também reduzidos pelos proprietários, no intuito de segurar o inquilino no imóvel.
É nesse momento que, normalmente, os locatários aproveitam para migrar para imóveis de maior qualidade, pagando menor por isso, o que se conhece no jargão do mercado como “Flight to Quality”.
Após a fase de recessão, portanto, o ciclo recomeça na fase de recuperação.
Não é necessário adicionar que compreender cada etapa desse ciclo é fundamental para o investidor de fundos imobiliários.
Ter consciência de onde se está é crucial para saber para onde se está indo.
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