Precisamos falar sobre os ciclos imobiliários



Investir em fundos imobiliários é, diretamente, investir no mercado de imóveis.

Poucas pessoas discordariam disso.

Assim sendo, as nuances envolvidas nesse processo de investimento estão, também, sujeitas à dinâmica do fenômeno desse mercado conhecido como Ciclo Imobiliário.

Dito isso, o que realmente importa para o investidor de FIIs ao que diz respeito a esse tal ciclo imobiliário?

A primeira questão importante a se debater, nesse sentido, seria de fato entender o que seria esse conceito.

Logo, o ciclo imobiliário seria como uma espécie de “desordem” causada entre a oferta e a demanda de imóveis em um mercado.

Em momentos de alta demanda, por exemplo, muitos imóveis são lançados.

Contudo, a construção de um imóvel, como bem se sabe, é um processo demorado, que pode levar anos para ser concluído e, com isso, pode ser que a demanda naquele momento possa vir a ser totalmente diferente do que era no momento do lançamento do empreendimento.

Diante disso, uma demanda menor causaria, portanto, um excesso de oferta, em qualquer que seja o mercado.

Esse excesso de oferta inibe o lançamento de novos imóveis, fazendo com que os já construídos sejam absorvidos aos poucos, o que tende a impulsionar uma queda de preços dos imóveis.

Após esse processo de absorção (que pode levar alguns anos) a demanda volta a aumentar, e novos imóveis começam a ser lançados e construídos novamente, dando início, com isso, a um novo ciclo que tende a ter as mesmas características citadas anteriormente.

É praticamente um consenso no mercado que tal ciclo possui 4 importantes fases, sendo que, através das suas características, seria possível identificar cada uma delas de maneira bem simplória.

A primeira delas seria a fase de Recuperação, onde é possível se observar o declínio na vacância e a ausência de novos lançamentos.

Nessa fase de recuperação ainda é possível se perceber reajustes negativos de contratos de locação e/ou um crescimento abaixo da inflação.

A segunda delas seria a fase de Expansão, através da qual se percebe uma continuação do declínio da vacância dos imóveis, mas pode-se constatar, também, o surgimento de novos lançamentos.

Normalmente, no ápice dessa fase é onde a oferta e a demanda, pelos menos em teoria, tendem a entrar em equilíbrio.

A próxima etapa seria a fase de Super Oferta, onde ainda se costuma ocorrer algum aumento nos aluguéis, mas já é possível perceber, também, uma redução no ritmo de crescimento.

Na terceira fase há também um declínio na quantidade de novos lançamentos e a vacância começa a aumentar.

Por fim, tem-se o quarto e último estágio, que seria a fase de Recessão. Aqui, tem-se um aumento ainda maior na vacância, e os aluguéis começam a ser reajustados abaixo dos índices de inflação, ou são também reduzidos pelos proprietários, no intuito de segurar o inquilino no imóvel.

É nesse momento que, normalmente, os locatários aproveitam para migrar para imóveis de maior qualidade, pagando menor por isso, o que se conhece no jargão do mercado como “Flight to Quality”.

Após a fase de recessão, portanto, o ciclo recomeça na fase de recuperação.

Não é necessário adicionar que compreender cada etapa desse ciclo é fundamental para o investidor de fundos imobiliários.

Ter consciência de onde se está é crucial para saber para onde se está indo.

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Rafael Campagnaro
Rafael Campagnaro Head de Conteúdo

Engenheiro por formação, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado financeiro no FIIs.com.br desde que iniciou no universo das finanças.




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