Taxa Selic e os FIIs: Qual é a correlação?
Todos nós sabemos que os FIIs são ativos financeiros de renda variável, pois além de, logicamente, as cotas serem negociadas em ambiente de bolsa de valores, os imóveis físicos são ativos, cujos valores variam ao longo do tempo por uma série de fatores.
No entanto, ao contrário dos fundos imobiliários, os juros, ou seja, a remuneração do capital emprestado, é um ativo de renda fixa, podendo ser pré ou pós-fixado, e elevado ou baixo, dependendo do risco de crédito, isto é, da análise sobre uma possível falta de pagamento ou calote do montante financeiro emprestado.
Muitos destes juros, no entanto, seguem um indicador de mercado para referência inicial de valor a ser cobrado de remuneração em um empréstimo.
É aí que entra a taxa Selic!
Esse parâmetro é a taxa básica de juros de toda a economia nacional, servindo de base para, praticamente, todas as outas taxas de juros nos negócios, além de ser utilizada como base de rendimento para um título do tesouro nacional, chamado Tesouro Selic.
Mas e aí, qual a relação entre a taxa Selic e os fundos imobiliários?
Na verdade, é bem simples.
Apesar do fato de que os fundos imobiliários são ativos de renda variável e a taxa Selic ser renda fixa, este último é considerado o custo de oportunidade nos investimentos aqui no Brasil, ou seja, serve de rendimento para um ativo financeiro de muito baixo risco de crédito.
Dessa forma, muitos investidores pessoa física começaram a comparar o rendimento mensal do Tesouro Selic com os dividendos mensais provenientes dos fundos imobiliários.
A partir daí, comparando quem é menor ou maior, seria possível se ter uma noção de rentabilidade, definindo-se, assim, qual investimento seria melhor dentre essas duas alternativas de ativos financeiros.
Logicamente, como se trata de classes de ativos totalmente distintas, e que os fundos imobiliários são ativos de renda variável e envolvem mais riscos, os rendimentos dos dividendos deveriam, pelo menos em tese, ser maiores que o rendimento mensal de um título de renda fixa atrelado à Selic (que em tese seriam “livre de riscos”).
Essa diferença de rendimentos entre o dividendo dos fundos imobiliários e o rendimento de um título de renda fixa é chamada de “spread de risco” ou “prêmio pelo risco”, que nada mais é que o acréscimo de rentabilidade esperada que o investidor requer de um tipo de investimento para compensar o risco incorrido por ele.
Portanto, nos FIIs, esse prêmio pelo risco é algo bastante comum para formar argumentos de teses de investimento, sendo que, no mercado imobiliário, o Tesouro IPCA de longo prazo (10 anos) é mais utilizado do que o Tesouro Selic para comparação de rendimentos periódicos entre a renda fixa e os fundos imobiliários.
Obviamente que existem dezenas de outros parâmetros para se considerar no que tange a construção de uma tese de viabilidade de investimentos.
No entanto, a comparação entre o retorno de um investimento de maior risco com outro de risco reduzido é fundamental para se medir a factibilidade de um investimento em fundos imobiliários.
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