Os 11 principais riscos dos fundos imobiliários
Essa matéria foi publicada em 2013 no site da Exame. Nessa época, os Fundos Imobiliários estevam se tornando uma febre entre os investidores.
O assunto abordado cabe perfeitamente nos dia de hoje.
Por Julia Wiltgen.
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Os fundos imobiliários se tornaram uma febre do ano passado para cá. O número de fundos negociados em Bolsa dobrou de janeiro de 2012 até abril deste ano (2013), e já há mais de 100 mil investidores nesse tipo de aplicação. Sem dúvida, a possibilidade de obter uma renda relativamente estável e isenta de imposto de renda sem ter que correr o mesmo risco das ações é um grande atrativo para a pessoa física. Mas será que todos esses investidores conhecem realmente o solo em que estão pisando?
Fundos imobiliários investem em imóveis corporativos e comerciais, ou ainda em papéis de renda fixa lastreados nesse tipo de imóvel. São, em suma, uma forma indireta de investir em imóveis. E como todo investimento, os fundos imobiliários têm riscos, e não são poucos.
Para conhecer os riscos de um fundo antes de investir, é preciso ler seu prospecto inicial. Só que esses documentos facilmente têm mais de 200 páginas. Antes de se desesperar, porém, convém ao investidor aprender o que olhar no prospecto para saber exatamente que risco ele corre ao investir ali.
Veja a seguir os principais riscos dos fundos imobiliários:
1 – Risco de mercado
Esse tipo de risco não é exclusivo dos fundos imobiliários, mas pode ser percebido nesse mercado de uma forma particular. Esses fundos são como um híbrido de renda fixa com renda variável.
Os aluguéis, acordados por cinco ou até dez anos e corrigidos pela inflação, consistem na porção “renda fixa” da remuneração. Contudo, o preço das cotas na Bolsa também oscila, assim como os preços das ações.
Assim, dependendo da oferta e da demanda, o preço das cotas pode subir ou cair. Se você comprou a cota de um fundo a 100 reais e resolveu vendê-las quando seu preço era de 80 reais, você não vai receber os 100 reais pagos pela cota, mas sim os 80 reais, realizando um prejuízo.
Muita gente acha que há como resgatar as cotas pelo preço original, mas isso não é possível. Você recebe pela cota o que o mercado está disposto a pagar por ela. Mas assim como as cotas se desvalorizam, também podem se valorizar, turbinando os ganhos do investidor.
Sobre esse lucro, convém notar, incide imposto de renda de 20%, sem qualquer limite de isenção. O imposto deve ser recolhido pelo próprio investidor por meio de DARF até o último dia útil do mês seguinte ao da venda das cotas.
Além disso, os próprios imóveis da carteira do fundo podem se desvalorizar, por uma série de razões econômicas. O mesmo risco do investimento direto em imóveis.
2 – Risco de liquidez
Esse risco também não é exclusivo dos fundos imobiliários, mas há outra peculiaridade: embora a liquidez dos fundos imobiliários tenha aumentado bastante do ano passado para cá, ela ainda é baixa se comparada à liquidez das ações mais negociadas, por exemplo.
A liquidez é a facilidade de converter o ativo em dinheiro quando o investidor assim deseja. No caso dos fundos mais negociados, a venda das cotas pode facilmente ocorrer no mesmo dia em que o investidor tenta vendê-las.
Porém, há uma série de fundos que não são negociados nem em metade dos pregões. Ou seja, o investidor corre o risco de querer vender hoje e não encontrar comprador no mesmo dia. Ele poderá ter que esperar um pouco mais para pôr as mãos no dinheiro.
3 – Risco de inadimplência
Fundos de renda – aqueles que investem em imóveis alugados e pagam uma renda periódica aos cotistas – correm o risco de qualquer locador de imóvel: o calote. O inquilino, seja ele uma loja, uma empresa ou um centro de distribuição, pode simplesmente não pagar o aluguel e ainda levar a briga à Justiça.
Costuma-se dizer que escolas, faculdades e hospitais são inquilinos bastante arriscados. Isso porque, em caso de inadimplência, é muito difícil despejá-los, devido à sua função social. Hospitais precisam encontrar outro espaço próprio para acomodar e tratar seus pacientes, e escolas e faculdades só podem ser despejadas em época de férias.
Em geral, nesses casos, a saída é renegociar o valor do aluguel, em favor do inquilino. Foi o que ocorreu no ano passado (2012), por exemplo, com o Fundo Hospital da Criança, cujo locatário pediu uma revisional de aluguel para baixo e até conseguiu uma liminar para garanti-la.
4 – Risco da obra
Para o agente autônomo Arthur Vieira de Moraes, especialista em fundos imobiliários, é preciso uma atenção especial no caso dos fundos que investem na construção de imóveis. Em geral, eles captam recursos dos investidores para iniciar uma obra e ganhar com a valorização do bem.
“Nesse caso, existe o risco da obra. Desde um estouro no orçamento a atrasos e despesas por conta de acidentes de trabalho”, diz Moraes. Existe ainda o risco de a obra ser embargada ou paralisada por fatores externos. Por exemplo, se forem encontrados objetos arqueológicos durante a escavação do solo.
Também existe o risco ambiental. “Principalmente no caso dos galpões logísticos, que costumam ficar à beira de estradas, há o risco de não conseguir liberação ambiental”, observa Moraes.
É mais ou menos o que ocorre quando você compra um imóvel na planta, que pode sofrer atrasos na entrega e até, em casos mais extremos, embargos.
5 – Risco físico do imóvel
Os imóveis também correm um risco físico, de sofrer com enchentes, incêndios, depredações, desabamentos e desapropriações (que são mais raras). Esse é um risco de qualquer investimento imobiliário, seja ele direto ou indireto, por meio de fundos.
Mesmo no caso de empreendimentos de alto padrão, esse risco não deve ser desprezado. Uma obra mal executada nas proximidades do imóvel da carteira do seu fundo pode, por exemplo, abalá-lo, provocar rachaduras e outros problemas.
6 – Risco de concentração
Alguns fundos imobiliários investem em um único imóvel, muitas vezes locado para um único inquilino. É o caso, por exemplo, do fundo Edifício Almirante Barroso, que investe no imóvel de mesmo nome. O edifício é a sede da Caixa Econômica Federal no Rio de Janeiro, e o banco é seu único inquilino.
Um fundo como o Shopping Pátio Higienópolis, por exemplo, detém participação em um único imóvel, mas com grande diversificação de inquilinos. Já o fundo de agências do Banco do Brasil investe em múltiplos imóveis alugados para um único locatário.
Esses fundos têm sido casos de sucesso no mercado, seja pela qualidade dos imóveis, seja pela qualidade dos locatários. Ainda assim, o investidor que aplica em um fundo altamente concentrado deve saber que seu capital está em risco, caso aconteça algum problema com o imóvel ou o inquilino.
“Ao identificar o risco, o investidor deve pensar em duas coisas. A primeira é se vai correr o risco; a segunda é, se sim, como é possível diminuí-lo”, explica Arthur Vieira de Moraes. No caso do fundo de alta concentração, uma boa alternativa é diversificar investindo em outros fundos imobiliários e pulverizando o risco nesse mercado.
7 – Risco do ativo muito específico
Alguns fundos investem em imóveis feitos especificamente para um inquilino ou um tipo de inquilino. O prédio de um hospital só pode abrigar hospitais, e uma torre de testagem de elevadores só pode ser alugada por outro fabricante de elevadores.
Portanto, se o inquilino deixar o imóvel, pode ser muito difícil encontrar um substituto, alongando o período de vacância. Pior: em alguns casos, o contrato pode prever que, em caso de saída do inquilino, o fundo não pode locá-lo para um concorrente do mesmo segmento de negócio.
8 – Risco de vacância
O risco de vacância é, aliás, próprio de qualquer imóvel ou fundo imobiliário cujo objetivo seja gerar renda com aluguéis. Inquilinos podem deixar o imóvel e, em alguns casos, pode ser muito difícil encontrar um novo locatário.
Uma superoferta daquele tipo de imóvel em uma região ou uma economia desaquecida podem fazer com que o período de vacância seja longo. E enquanto os imóveis não geram renda, estão gerando despesas para o fundo – e para os cotistas.
9 – Risco do varejo
Todos os fundos imobiliários – e todos os investimentos – estão sujeitos aos riscos do cenário econômico. Em caso de desaquecimento da economia, pode ser difícil conseguir inquilinos ou vender unidades, por exemplo.
Os fundos de shopping centers, porém, tem um risco peculiar, pois o desaquecimento do setor de varejo pode impactar diretamente a renda obtida pelos cotistas. O aluguel tem uma parte fixa e outra variável, que corresponde a um percentual do faturamento das lojas. Se as vendas forem mal, os cotistas ganham menos.
10 – Risco de crédito
Os fundos que investem em papéis de renda fixa lastreados em créditos imobiliários, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), também são considerados fundos imobiliários e correm um risco particular de calote.
Nesses casos, o próprio fundo assume o risco do crédito, ao contrário do que acontece, por exemplo, com as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), em que o risco é assumido pelo banco que emite o papel. Assim, se o mutuário não pagar o que deve, o fundo – e, consequentemente, os cotistas – podem ficar a ver navios.
11 – Risco de amarras judiciais
O imóvel que compõe a carteira de um fundo não pode ser depositado em garantia em caso de discussões judiciais nem ser hipotecado de forma alguma. Mas nada impede que um imóvel já com pendências seja comprado por um fundo imobiliário.
No prospecto inicial constará, por exemplo, se as unidades compradas pelo fundo tinham dívidas – como IPTU e condomínio – ou se haviam sido depositadas como caução durante um processo judicial qualquer do antigo proprietário. É fundamental verificar a real possibilidade de o imóvel ser executado.
É possível, por exemplo, que haja uma cláusula, no contrato, em que o antigo proprietário se compromete a não entregar o imóvel em caso de execução, mas sim arcar com o valor em dinheiro.
Segundo Athur Vieira de Moraes, foi o que ocorreu, por exemplo, no caso do fundo de agências do Banco do Brasil, em que o BB se comprometeu, ao vender seus imóveis para o fundo, a não permitir que as agências depositadas em juízo fossem executadas.
Outras pendências podem ocorrer quando o fundo já está sendo negociado. Um imóvel que não tenha um alvará de funcionamento ou não atenda a especificações da Prefeitura, por exemplo, pode ser interditado e ter a geração de renda interrompida.
No ano passado (2012), a Prefeitura de São Paulo detectou irregularidades em 28 shoppings, sendo que quatro deles pertenciam a fundos imobiliários. Falta de vagas no estacionamento, documentação pendente e até falta de alvará estavam entre os problemas.
Mesmo que o shopping não seja interditado, a possibilidade de ter de pagar multas, honorários advocatícios e outras despesas para resolver o imbróglio pode impactar a rentabilidade do fundo e o preço das cotas.
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Julia Wiltgen trabalhou na Exame entre 2010 e 2014. Atualmente, é Repórter na Seu Dinheiro.
