O BTLG11 é um fundo imobiliário de tijolo, com imóveis majoritariamente educacionais. Conheça 5 fatos que você precisa saber antes de investir neste FII.

1 – Um dos maiores fundos de logística da indústria de FIIs no Brasil

O BTLG11 é o quinto maior FII de logística do Brasil em termos de patrimônio, segundo ranking do Status Invest. Isso sinaliza que suas operações se encontram diversificadas em vários imóveis.

Ranking do tamanho de FIIs de logística

BTLG11 Fonte: Autoria própria com dados do Status Invest

A carteira do BTLG11 tem ao todo 15 imóveis, sendo que dois deles estão em processo de venda, representando uma área bruta locável (ABL) total de 564,2 mil m².

A maior parte da ABL (94%) se concentra na cidade de São Paulo, 5% no Ceará e 1% em Santa Catarina.

2 – Vencimento e revisional dos contratos

O BTLG11 possui o seguinte cronograma de vencimento dos contratos:

BTLG11 Fonte: Relatório Gerencial do BTLG11

O gráfico indica que 10% dos contratos do fundo têm seu vencimento ainda em 2022.

Sendo assim, é necessário ficar atento se a gestão conseguirá negociar renovações ou preencher possíveis vacâncias que venham a surgir com o fim desses contratos.

Além disso, 16% dos contratos passam por revisões ainda neste ano de 2022.

Desta forma, é possível que haja um impacto positivo nas receitas do BTG Pacutal Logística, já que 63% dos contratos são atrelados ao IPCA e 37% ao IGPM, que tiveram altas expressivas nos últimos 12 meses.

3 – Alavancagem do BTLG11

Outro aspecto importante a ser analisado se refere à alavancagem do fundo.

O gráfico abaixo mostra que o BTLG possui baixa alavancagem em relação ao seu ativo.

São R$ 230 milhões em CRIs a pagar, enquanto o ativo é de R$ 1,85 bilhão, o que garante maior segurança aos seus cotistas em caso de problemas como a inadimplência dos seus inquilinos.

Alavancagem do BTLG11

BTLG11 Fonte: Relatório Gerencial do BTLG11

4 – Localização dos ativos

Abaixo está um resumo da localização dos ativos do BTLG11 em São Paulo.

Resumo da localização dos ativos do BTLG11

BTLG11 Fonte: Relatório Gerencial do BTLG11

A maior parte dos ativos do fundo se localiza dentro de um raio de 30 km do centro de São Paulo.

Esse é um fator chave na qualidade dos ativos, visto que a maior parte das empresas que utilizam galpões logísticos têm a necessidade de escoar rapidamente os seus estoques.

Essas empresas buscam por galpões nas chamadas “last mile”, o que facilita e torna o processo logístico mais eficiente.

Assim, tendo esses ativos com essa boa localização, o BTLG traz maior segurança ao seu cotista em vista da grande procura por imóveis em tais regiões.

Ou seja, possíveis vacâncias que venham a acontecer serão mais facilmente preenchidas.

5 – Dividendos

O Fundo possui recorrência no pagamento de dividendos.

BTLG11 Fonte: Elaboração própria com dados do Status Invest

O dividend yield dos últimos 12 meses foi de 8,44% com base na cota do fechamento do mês de fevereiro/2022.

6 – 11ª emissão do BTLG11

Há um descasamento entre a dívida do fundo, ajustada pelo CDI, e a correção de seus contratos, ajustados majoritariamente pelo IPCA.

Posto isso, a emissão, que está em andamento, tem o intuito de otimizar a estrutura de capital (quitação de dívidas atreladas ao CDI) e consequente aumento de FFO.

A emissão tem como principais características:

Volume: R$ 100 milhões; Preço de subscrição: R$ 100,19 Cota; Taxa de emissão: R$ 0,19; Público-alvo: Atuais cotistas; Fator de proporção: 0,06566436578.

Logo, destaca-se o baixo custo de emissão e baixo volume da oferta, conferindo rapidez à oferta.

Além disso, o preço da emissão está acima do valor patrimonial, e possui exclusividade para os atuais cotistas do Fundo.

Sendo um fundo imobiliário robusto do segmento logístico, com ativos localizados em regiões estratégicas, baixa alavancagem, dividend yield recorrente, o BTLG11 pode ser uma boa alternativa para se investir.